中新網(wǎng)9月13日電 據(jù)《中國證券報》報道，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，2006年注定是不平凡的一年。收縮銀根、嚴控土地閘門、“90平米70%以上”……在一系列的調(diào)控政策面前，過慣了好日子的開發(fā)商們開始了各種“轉(zhuǎn)型”。
從大戶型到小戶型
G冠城的決策層前一陣子有點煩，他們一直在等待北京市關(guān)于90平米以下戶型占比超過70%的政策細則出臺。由于“國六條”對小戶型建設(shè)比例進行了原則性的規(guī)定，公司未來一段時間的主力項目——總面積70萬平米的太陽星城B區(qū)、C區(qū)項目面臨重新規(guī)劃設(shè)計。
盡管公司副總韓國建坦承，70%以上的小戶型更加符合購房者的需求結(jié)構(gòu)。但小戶型政策的出臺，客觀上也給公司帶來了不小影響。這主要體現(xiàn)在兩方面。據(jù)韓國建介紹，太陽星城項目的初始定位是中高端市場，公司前期的配套設(shè)施也是根據(jù)這一定位設(shè)計的，其主力戶型在120-140平米之間。但顯然，90平米的戶型更符合中等收入人群的需求，這就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策對項目的進度也產(chǎn)生了一定負面影響。半年報顯示，太陽星城B區(qū)和C區(qū)預(yù)計首批竣工時間在2007年底，但韓國建表示，受小戶型政策的影響，大面積竣工時間大約在2008年，比原計劃時間推遲半年左右。
大戶型與小戶型的關(guān)系包含著社會對效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上測量出了企業(yè)利益最大化與社會福利最大化的距離。對開發(fā)商來說，針對高收入人群的大戶型利潤更加豐厚，尤其是地理位置較為優(yōu)越的地段，建設(shè)大戶型更像是資源的優(yōu)化配置。但毫無疑問，大戶型的建設(shè)意味著同樣的土地面積能夠滿足的安家需求越少，大量瞄準小戶型的中低收入人群只能望房興嘆。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%。
當住房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，其結(jié)果必然就是政府出手。“90.70”政策看起來有些蠻橫，卻也是維持社會和諧的不得已的辦法。
政策的變動讓靠大房子賺大錢的開發(fā)商有些措手不及。據(jù)了解，按照北京市的細則規(guī)定，需要進行清理的項目超過600個。而一些開發(fā)商表示，重新設(shè)計規(guī)劃不僅要損失前期的設(shè)計費用和時間成本，而且住宅套型結(jié)構(gòu)改變也打亂了原有的營銷方案。
更有業(yè)內(nèi)人士分析指出，小戶型政策的影響遠不止這些。從長遠看，蓋小房子意味著開發(fā)商將面臨另一類的消費者，在設(shè)計、建筑、營銷等理念上都必須更新。而開發(fā)商之間，也將在占據(jù)70%以上市場分額的小戶型戰(zhàn)場展開更加白熱化的肉搏。廣種薄收的經(jīng)營模式將被精耕細作所替代，市場也將更加考驗開發(fā)商的開發(fā)銷售能力。
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