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四地樓市詳細盤點 調(diào)控下哪類房產(chǎn)有投資價值?

2006年09月13日 10:51

 

    2006年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場出臺政策最多的一年,先有國六條,然后有國六條細則,以及土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入、二手房交易個稅征收、落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求、整頓房地產(chǎn)市場秩序等文件。盡管每一項政策都十分溫和,但是已經(jīng)顯示了中央政府調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)市場的決心。 中新社發(fā) 老羅 攝


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  在國家宏觀調(diào)控“聲聲緊”的情況下,樓市投資者更加關(guān)注在一線熱點城市如何投資理財,哪些城市還具有升值潛力,哪個類型的房產(chǎn)有投資價值。為此,四地記者分頭出擊,對當(dāng)?shù)貥鞘羞M行深度調(diào)查,以饗讀者。

  廣州:“以租養(yǎng)供”受青睞

  20062004年9月,廣州市民蒙小姐看中了濱江東路的一套二手房。房子建于1995年,位于九層,面積73平方米,它的優(yōu)點在于南北對流,這在廣州的新樓房中幾乎“絕版”,在家里還可以看到珠江,屬于一線江景房。蒙小姐當(dāng)即決定買下此房,房款總額為20萬元,按揭10年。時隔兩年,蒙小姐家旁邊新樓盤的一線江景房每平方米價格動輒過萬元,連二線江景房也漲到了9000元/平方米左右。蒙小姐樂滋滋地算了一筆賬,如果這套房子即使以6000元/平方米的價格算,至少也可以賣到40萬元,這已經(jīng)比兩年前翻了一倍。

  房價漲了,政策也變了,交易成本也隨之上漲。蒙小姐咨詢了一下業(yè)內(nèi)人士,發(fā)現(xiàn)購房滿五年以后再賣可以節(jié)約不少稅收成本,因此她把房子租了出去,租房收入和每月供款相當(dāng)。她說:“目前沒有所謂房奴的感覺,關(guān)鍵是要學(xué)會投資。”

  在今年的兩次加息后,像蒙小姐這樣“以租養(yǎng)供”的投資者又有了新的考慮。貸款利息增加的同時,存款利息也相應(yīng)上升了,存貸款差距反而縮小,個人房貸利率的下限由貸款利率的0.9倍擴大為0.85倍。理財專家建議,市民如果有一筆資金打算一次性付款,不如以按揭方式先供首期,而將其他資金拿來投資或放在銀行存款。

  黃先生如今住在單位宿舍里,他“以租養(yǎng)供”新購買了一套房子。房價為7500元/平方米,成交總額57萬元。加息后,本來打算一次性付款的黃先生有了新的考慮。他首付20萬元,供款20年,即每月供款2611元,而每月的租賃收入為2800元,因此他每月還有約200元的凈收入用于物業(yè)維護。最近股市行情不錯,黃先生用手里的剩余資金買了一些股票,“別把雞蛋放在同一個籃子里嘛”。

  理財專家認為,依靠出租房屋收取租金來獲益時,房屋位置的選擇尤為重要。由于房屋在不同區(qū)域、不同地段的租價相差甚遠。如天河區(qū)珠江新城CBD的發(fā)展將提升其城市中心地位,適合在附近工作的金融人士等高收入階層居住;海珠區(qū)琶洲大力發(fā)展會展經(jīng)濟及科技產(chǎn)業(yè),可能吸引大量的產(chǎn)業(yè)人口和商貿(mào)人士。

  經(jīng)過連續(xù)幾年的漲價后,廣州房地產(chǎn)市場進入一個微妙的時期。開發(fā)商仍然看好后市,但政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策,投資者要關(guān)注逐漸增大的投資風(fēng)險,有專家提醒:

  首先,要分清房子的用途,自用還是投資。老百姓經(jīng)常問,什么時候買房好。業(yè)內(nèi)人士的回答是,如果是自己住,那看好了就買,不要等。市場永遠比人聰明,沒有誰能夠完全準(zhǔn)確地預(yù)測未來的房價。

  其次,根據(jù)家庭收入,量力而行,切忌借錢投資。盡管“以租養(yǎng)供”已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的投資新趨勢,但利率不斷提高,銀行對投資者(非買房自住者)往往沒有優(yōu)惠政策,所以投資者必須綜合考慮長期收益風(fēng)險。對于那些渴望通過房地產(chǎn)投資獲得高回報的市民,專家提醒要根據(jù)家庭收入情況適當(dāng)投資。一般家庭的房地產(chǎn)投資總額應(yīng)該是家庭總收入(夫妻共同資產(chǎn)總額)的50%,有小孩的家庭最好定為30%至40%。

  第三,要計算成本,分析市場,尋找投資熱點!耙宰怵B(yǎng)供”的前提是房子能夠順利出租,因此投資者不僅要支付首期,對房子進行簡單裝修,出租時還可能要購置一些家電,成本可能比想像的要多一些,投資者必須計算好投入產(chǎn)出比例。如果住宅的租金收益與按揭費用僅相差200元至300元,就不要輕易投資,但像黃先生那樣的“無房戶”除外。投資者還需要對市場進行分析,畢竟熱點區(qū)域不是一下子形成的,有一定的延續(xù)性,投資者要積極尋找熱點。(俞懋峰 黃玫)

  重慶:房價低 空間大

  目前,重慶正逐步由傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)城市、重工業(yè)基地綜合發(fā)展為一個山水園林城市、宜居城市和新型產(chǎn)業(yè)城市。記者從重慶市土地和房屋管理局了解到,這樣的轉(zhuǎn)變以及把重慶建設(shè)成為長江中上游經(jīng)濟中心城市的定位為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了巨大的空間。

  與東部發(fā)達地區(qū)相比,重慶房地產(chǎn)市場起步較晚,房價一直較低。近兩年,隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和商品房結(jié)構(gòu)的改善及品質(zhì)的提高,居民購房需求得以釋放,商品房價格總體上穩(wěn)定協(xié)調(diào)增長。今年1至7月,主城區(qū)商品住房成交均價為2696元/平方米,同比增長2.31%,房價保持穩(wěn)定。2005年,上海、北京、天津的商品住房均價分別是重慶的2.61倍、2.6倍、1.56倍。與成都、西安、蘭州、昆明、貴陽等西部主要城市相比,重慶市商品住房價格低于成都、西安、昆明,居第四位,價格同比增幅居第二位(低于成都)。

  重慶市土地和房屋管理局有關(guān)人士認為,城市功能轉(zhuǎn)型、把重慶建設(shè)成為長江中上游經(jīng)濟中心城市的定位,將為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造巨大的空間。據(jù)介紹,重慶房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展上升期。作為西部惟一的直轄市,重慶在資金、項目、政策等多方面都得到了國家的大力支持與扶持。隨著重慶建設(shè)步伐的加快,已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將獲得更廣闊的發(fā)展空間。(李永文 李丹)

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