【策劃人語】
11月9日，對于中國市場的外資來說，是一個意義重大的日子。這一天，國家發(fā)改委正式發(fā)布《利用外資“十一五”規(guī)劃》，成為我國首度對外公布的利用外資五年規(guī)劃。
一個聲音已經分外明確，在穩(wěn)妥推進相關金融領域對外開放的前提下，對部分敏感行業(yè)、重點行業(yè)的外資并購的審核將強化。那么，正在接受一場史無前例的宏觀調控的中國房地產業(yè)，是否會被納入所謂吸收外資的敏感行業(yè)之列？其中的外資投資市場又將面臨何種程度的監(jiān)管？整個房地產業(yè)都為此駐足。
《上證·地產投資》本期策劃，希望能從轉型、受控、服務和資本市場這四大關鍵性“潛臺詞”上，為外資在今后五年進入中國房地產業(yè)的轉型之旅找出可行性路徑，也為中國房地產業(yè)的新一輪“吸外”提供幫助。
潛臺詞1：轉型
“外商投資房地產重點可能要由收購轉向開發(fā)�！狈治鋈耸空J為，“隨著國家房地產調控經驗的不斷成熟，‘一刀切’的調控方式不會重演，取而代之的是‘有保有壓’的做法，利用外資也不例外。”
縱觀《利用外資“十一五”規(guī)劃》，在穩(wěn)妥推進銀行業(yè)、保險業(yè)對外資開放的同時，國家提出“鼓勵”的外資進入方向包括能源領域和基礎設施建設投資等。同時鼓勵外資在華設立研發(fā)機構，并加大利用證券投資等方式吸收外資。
嘉凱行銷市場運營總監(jiān)林戈認為，這一意圖十分明確，中國利用外資的重點將從彌補資金、外匯不足轉向引進先進技術、管理經驗和高素質人才，以實現從量到質的根本轉變。房地產市場投資的鼓勵方向也是一樣。因此，在目前明確表示限制外資進行成熟物業(yè)收購、炒作的房地產市場，或許會對境外房地產開發(fā)企業(yè)表示出積極的姿態(tài)。
“未來，受限外政策等影響，以炒房和賭人民幣升值為目的的外資收購成熟物業(yè)的做法肯定會繼續(xù)受到限制。但國家對于帶著開發(fā)技術和經驗進入一線開發(fā)市場的外資將給予鼓勵�！绷指瓯硎尽�
潛臺詞2：受控
在積極鼓勵技術類外資進入各行業(yè)的同時，規(guī)劃稱，“十一五”期間，中國將進一步細化關系國計民生和國家安全的敏感性行業(yè)的政策，完善外資產業(yè)準入制度。無疑，房地產業(yè)關系“國計民生”，可能受到政策更多的關注。這使得業(yè)內人士認為，限外政策已沒有所謂“淡化”的可能。
規(guī)劃稱，將制定進一步規(guī)范境外機構到境內從事房地產開發(fā)和投資房地產管理辦法，防止短期國際資本通過房地產對中國經濟、金融形成大的沖擊。業(yè)內人士預測，短線炒房的外資未來不僅不會在政策上有所寬松，還將受到更嚴格的規(guī)避。
目前的限外政策執(zhí)行情況可謂混亂不一�！皬膰野踩兔裆慕嵌瓤紤]，對外資大舉進入樓市收購成熟物業(yè)的做法進行限制，市場并無異議。但我們希望政策明確，效力公平公開公正，不可朝令夕改�！币晃煌赓Y房地產代理機構中國區(qū)董事表示。
針對這種局面，規(guī)劃提出，將加快建立包括外商投資(含外商直接投資和外商其它投資)和借用國外貸款在內的全口徑的外資統(tǒng)計體系，并密切關注國際資本流動的動態(tài)和重點國家利用外資政策變化，積極科學應對，保持我國對高質量、高水平外資的吸引力。
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