中新網(wǎng)7月5日電 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“國六條”、“國十五條”出臺至今已經(jīng)一個月了，市場上除了各種傳聞和一如既往的觀望情緒以外，業(yè)界期待已久的各地實施細則卻顯得有些“難產(chǎn)”。
“購房者在觀望，地方政府也在觀望，誰能在實施細則中‘靈活’地運用一些地方規(guī)則，那么隨后出臺細則的地方政府就可以效仿，細則出臺的越晚，可效仿和變通的空間就越大。”一位房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴《中國經(jīng)濟時報》記者，這就是一些地方政府遲遲不出臺實施細則的“私心”。
上有政策下有對策
此次宏觀調(diào)控中，國務(wù)院出臺了“國六條”，建設(shè)部等九部委出臺了“國十五條”，地方政府依據(jù)以上政策再制定實施細則。但截至目前，只有為數(shù)很少的幾個地方出臺了實施細則。
“剛開始，大家都在打聽誰會第一個出臺細則。后來，深圳終于第一個出臺了實施細則，但發(fā)現(xiàn)與建設(shè)部的政策非常一致。所以，很多地方又開始等下一個地方�！北本┙�(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理蘇文表示，地方地府應(yīng)該盡快出臺細則，讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目盡快進行調(diào)整，以適應(yīng)新的政策需要。
就在一些地方實施細則沒有露面的同時，業(yè)界對于“90平方米戶型必須占開發(fā)總量七成”的房產(chǎn)新政也爭論不休。很多開發(fā)商認為這樣的規(guī)定很難操作，還有專家認為這一規(guī)定并不適合在全國通用。
在各種質(zhì)疑和爭論不斷的情況下，開發(fā)商又想出了新的辦法。
“可以在建設(shè)的時候就規(guī)劃好建成兩套房子，到時間有需要從中間打通就可以變成一個大戶型了�！币晃婚_發(fā)商表示，這是他的一些同行的想法。但是，抱有這種想法的開發(fā)商不是個別現(xiàn)象。一位房地產(chǎn)代理行的負責(zé)人表示，他在武漢和東北的項目客戶其實早就想到了這個方法。
“此次宏觀調(diào)控最初給人的感覺就像‘山雨欲來風(fēng)滿樓’，但隨著時間的推移，很多人卻對此次調(diào)控的效果表示懷疑�！碧K文說，究其原因，主要是出于對地方政府的不再信任，擔(dān)心地方政府陽奉陰違，對“九部門意見”的執(zhí)行大打折扣。
去年的房地產(chǎn)調(diào)控盡管取得了一定的成效，但由于各方利益的博弈，完善的政策從中央下來，卻被部分地方政府化壓力于無形，房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒有達到穩(wěn)定房價的目的，部分城市的房價卻不斷高漲。蘇文指出，主管部門要警惕政策在實際操作中的走樣。
觀望情緒可能導(dǎo)致“井噴”
與前幾次房地產(chǎn)調(diào)控一樣，此次宏觀調(diào)控政策出臺后，樓市再度陷入觀望情緒之中。很多樓盤的銷售情況都從過去的“門庭若市”滑入了“門庭冷落”。
“觀望是肯定的，每次房地產(chǎn)遇到政策調(diào)控，樓市都無一例外的進入觀望期。”蘇文表示，只是政策力度不同觀望期的時間長短不同而已。
“但根據(jù)以往經(jīng)驗，觀望反而有可能會加劇房價上漲的速度�！比ツ陣藯l出臺以后，房地產(chǎn)市場的觀望情緒也很明顯，但最后，北京的房價漲的更快了。因為，每當(dāng)新政策出臺后，購房者都期望政策出臺會拉低房價，所以延緩了購房計劃。但當(dāng)政策效應(yīng)過后，房價并沒有如預(yù)期中那樣降低，這時就會有更多消費者加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現(xiàn)象，進一步抬高了房價。
“消費者更多關(guān)注的是房價，但僅靠目前的一些政策，顯然不能從根本上解決問題。”蘇文認為，按照經(jīng)濟規(guī)律，房價走向受供求關(guān)系影響。而要解決供求關(guān)系，就應(yīng)該從土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)上下功夫。
事實上，正是因為有了前幾次調(diào)控的觀望經(jīng)驗，開發(fā)商顯然對于樓市的這種觀望并不擔(dān)心。一位開發(fā)商說，政策的出臺對普通的購房者會產(chǎn)生一定的心理影響。不排除部分購房人受這種政策的心理波及會持幣觀望一段時間，但對于剛性自住需求占主流的北京樓市影響不會太大。
大戶型漲價只是個借口
雖然目前房地產(chǎn)市場還處在宏觀調(diào)控的政策適應(yīng)期，雖然目前樓市的觀望情緒很濃，但是，開發(fā)商的炒作卻沒有停止。新政有關(guān)“新建樓盤中90平方米以下套型須占七成”的規(guī)定讓開發(fā)商找到了炒作的機會，一些人發(fā)言認為這樣會導(dǎo)致未來小戶型泛濫的時候，一些樓盤在銷售時適時的炒作說：大戶型要漲價，因為大戶型會越來越少。
“大戶型并不好賣，一般項目開盤都是小戶型賣得最快，而大戶型的銷售期比較長，很多時候壓在開發(fā)商手里的尾房也大部分都是大戶型�！庇浾唠娫挷稍L的成都一家大型房地產(chǎn)公司市場部人士表示，大戶型漲價的可能性不大。
與此同時，唐山一個正在銷售的項目負責(zé)人表示，大戶型受影響最小，一直保持平穩(wěn)的銷售狀態(tài)，而且也不大可能漲價。
“目前多數(shù)項目把130平方米～210平方米戶型作為主力戶型，與購房者偏好的90平方米～120平方米戶型有一定差距。據(jù)杭州一家媒體統(tǒng)計，其隨機抽取的15個樓盤共剩余房源2513套，其中建筑面積在140平方米以上的戶型共1318套，占總剩余房源的52.4%。而如果把建筑面積在120平方米～140平方米的戶型也算進去，這個百分比將提高到80%左右�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示，從歐洲、日本、香港、新加坡等地消費習(xí)慣看，90平方米～120戶型占主流，而國內(nèi)此前一直都以高檔、大戶型為主，市場上剩余的大戶型不在少數(shù)。
“受宏觀調(diào)控影響最大的并不是大戶型的消費人群，最敏感的人群，恰恰是小戶型的需求者�！碧K文認為，大戶型調(diào)控政策影響最大的是普通老百姓。另外，在此次政策調(diào)控之前，北京的房地產(chǎn)市場本身就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在很大問題，也就是大戶型多，中小戶型相對較少。因此，大戶型漲價，顯然是開發(fā)商炒作的一個借口。(王小霞)
