中新網(wǎng)9月7日電 據(jù)新華每日電訊報(bào)道，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》日前發(fā)布，對(duì)此，專(zhuān)家提醒，警惕開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)上漲歸因于國(guó)家嚴(yán)把土地“閘門(mén)”，再炒“地荒論”。
濫占土地之風(fēng)將有所收斂
“國(guó)務(wù)院通知發(fā)出后，濫占土地之風(fēng)將有所收斂。但要從根本上抑制各地的用地沖動(dòng)，還需要進(jìn)一步完善相關(guān)體制和機(jī)制�！比珖�(guó)政協(xié)委員、國(guó)土資源部咨詢(xún)研究中心副主任劉文甲在言語(yǔ)中流露出審慎樂(lè)觀的態(tài)度。
劉文甲表示：“濫占土地的責(zé)任主要在各級(jí)地方政府身上，其根源就是一個(gè)‘錢(qián)’字。一些地方政府把土地看作財(cái)政收入的主要來(lái)源，或者越權(quán)批地，默許、支持違法用地；或者越位去做市場(chǎng)主體，親自上陣抓錢(qián)�！�
據(jù)劉文甲估算，當(dāng)前土地交易的利潤(rùn)率接近250%。這也就是當(dāng)前有些地方政府熱衷于經(jīng)營(yíng)土地，而不履行監(jiān)管職責(zé)，致使濫占土地之風(fēng)屢禁不止的主要原因。
這次出臺(tái)的土地調(diào)控新政，進(jìn)一步明確了地方政府在土地管理和耕地保護(hù)方面的責(zé)任，今后出了問(wèn)題將直接追究有關(guān)地方負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；同時(shí)，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方財(cái)政預(yù)算，以遏制地方政府盲目擴(kuò)大征地規(guī)模的沖動(dòng)。劉文甲認(rèn)為，上述措施標(biāo)本兼治，有利于抑制地方政府濫占土地之風(fēng)。
但劉文甲也有所擔(dān)憂：“目前，關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，如耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后成倍增長(zhǎng)的那部分價(jià)值，究竟歸誰(shuí)所有，如何分配，還沒(méi)有在政策上得以體現(xiàn)，目前這部分價(jià)值基本上都被地方政府無(wú)償占有了。這個(gè)問(wèn)題不解決，地方政府的違法占地行為仍然有利可圖，其占地沖動(dòng)還不能從根本上得到遏制。”
此外，從以往經(jīng)驗(yàn)看，在新舊政策過(guò)渡、銜接階段，往往會(huì)出現(xiàn)突擊批地、先行圈占等現(xiàn)象，使土地調(diào)控新政的影響力大打折扣。有關(guān)專(zhuān)家提出，這也應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門(mén)的高度警惕，及時(shí)采取相應(yīng)措施，防患于未然。
土地調(diào)控新政影響投資結(jié)構(gòu)
“正在高位運(yùn)行的投資增速不會(huì)一下子降下去。”中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王建表示，“對(duì)于新政策，方方面面都需要有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程，再加上各地手頭仍有一些土地儲(chǔ)備，投資增速只會(huì)在慣性作用下逐漸放緩。”
王建認(rèn)為，相對(duì)于投資增長(zhǎng)速度，土地調(diào)控新政對(duì)投資結(jié)構(gòu)的影響更值得關(guān)注。隨著土地“閘門(mén)”進(jìn)一步收緊，土地資源將更加稀缺，項(xiàng)目“落地”也會(huì)更難，各地在選擇投資項(xiàng)目時(shí)將優(yōu)先考慮那些占地規(guī)模小、土地利用率高、投資回報(bào)快而利潤(rùn)豐厚的項(xiàng)目，想方設(shè)法用更少的土地獲得更多的收益。
“改革開(kāi)放后的20多年間，土地對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的‘瓶頸’制約作用從未像今天這樣嚴(yán)重�！蓖踅ㄖ赋觯瑥拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地問(wèn)題關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，以及國(guó)家的長(zhǎng)治久安；從近期看，直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，土地調(diào)控政策對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響將是十分長(zhǎng)遠(yuǎn)的，其實(shí)施效果也有待時(shí)間檢驗(yàn)。
警惕房地產(chǎn)商再炒“地荒論”
新出臺(tái)的土地調(diào)控政策突出了一個(gè)“嚴(yán)”字，那么它對(duì)公眾十分關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？
中國(guó)人民大學(xué)土地管理學(xué)專(zhuān)家嚴(yán)金明教授認(rèn)為，國(guó)務(wù)院通知強(qiáng)調(diào)的是對(duì)土地的調(diào)控，并沒(méi)有直接涉及房地產(chǎn)問(wèn)題，雖然提出從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，但房地產(chǎn)用地只是建設(shè)用地的一部分。因此，從新政策本身并不能看出其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么直接作用。
“要說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，國(guó)務(wù)院通知提出，要規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，這些將有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，從而也會(huì)間接地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用�！�
談到嚴(yán)把土地“閘門(mén)”對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，嚴(yán)金明表示，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的因素之一，但不是決定性因素；而房?jī)r(jià)雖然從理論上會(huì)受到地價(jià)變化的影響，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個(gè)城市某個(gè)地段的房?jī)r(jià)，來(lái)決定出多高的價(jià)錢(qián)收購(gòu)?fù)恋夭艅澦�。從這個(gè)意義上講，房?jī)r(jià)最終還是由供求關(guān)系決定。
“我們一定要警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用新政策的出臺(tái)再次拋出所謂‘地荒論’，把房地產(chǎn)價(jià)格上漲歸因于國(guó)家嚴(yán)把土地‘閘門(mén)’，甚至利用國(guó)家土地調(diào)控政策的變化惡意抬高房?jī)r(jià)�！眹�(yán)金明指出，這次土地調(diào)控雖然強(qiáng)調(diào)一個(gè)“嚴(yán)”字，卻并不意味著減少土地供應(yīng)，更不意味著減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)。
根據(jù)今年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，各級(jí)城市人民政府要科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)。嚴(yán)金明指出，迄今為止，上述政策沒(méi)有變，中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的決心也沒(méi)有變。
嚴(yán)金明提醒各級(jí)地方政府，要防止在對(duì)土地調(diào)控新政的理解上出現(xiàn)偏差，在制訂土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，一定要充分保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降、給那些伺機(jī)抬高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商以借口。(張曉松)
