中新網(wǎng)10月31日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，從去年10月開(kāi)始，剛剛買(mǎi)了房的周小姐就開(kāi)始惴惴不安了。去年10月29日加息，今年3月又取消房貸優(yōu)惠利率，在短短幾個(gè)月內(nèi)，宏觀政策的效力直接反應(yīng)到周小姐身上，就表現(xiàn)成了每月月供的增加。同周小姐相比，她的同事馬小姐就幸運(yùn)一些了，因?yàn)檎诖蛩惆唇屹I(mǎi)房的她又多了一個(gè)可以規(guī)避類(lèi)似問(wèn)題的新選擇：固定利率房貸。
購(gòu)房人貸款有了新選擇
今年8月中旬，央行在其公布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，提到了“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款”，這被認(rèn)為是監(jiān)管層對(duì)固定利率房貸放行的信號(hào)。不到半月后，就有工行和光大銀行兩家商業(yè)銀行被報(bào)道正在準(zhǔn)備申請(qǐng)推出固定利率貸款產(chǎn)品，隨后浦發(fā)、建行兩銀行也加入到申請(qǐng)的行列中。
據(jù)最新消息，浦發(fā)、建行和廣大的方案已獲得央行批準(zhǔn)，接下來(lái)將等待銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。光大銀行的一位人士向記者透露，目前提交申請(qǐng)的各家銀行內(nèi)部已經(jīng)基本做好項(xiàng)目準(zhǔn)備，等到銀監(jiān)會(huì)正式批復(fù)后，就可以推出該項(xiàng)目，據(jù)了解，初步推廣可能先在北京、上海等幾個(gè)大城市進(jìn)行，而后再在其他城市進(jìn)行。
固定利率房貸，顧名思義，就是銀行與借款人約定一個(gè)利率，在借款期內(nèi)，不管央行的基準(zhǔn)利率，或是市場(chǎng)利率如何調(diào)整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。
雖然中國(guó)的購(gòu)房人是剛剛接觸這個(gè)新事物，但在國(guó)外，固定利率房貸卻是房貸的主流。在國(guó)際上，固定房貸利率的貸款期限通常達(dá)到15年、20年或30年，在貸款期限內(nèi)，利率(5.5%-5.6%)都是固定不變的。
據(jù)了解，目前中國(guó)各家銀行上報(bào)的固定利率房貸期限均是5年期的，房貸固定利率也都高于現(xiàn)行的房貸基準(zhǔn)利率，利率空間在6%-7%。而現(xiàn)行的浮動(dòng)利率房貸的基準(zhǔn)利率為6.1%，銀行可根據(jù)客戶的情況下浮10%，即5.508%。
“短期內(nèi)，各家銀行利率短期有些差別，長(zhǎng)期將統(tǒng)一”。一位銀行人士表示。
選擇誰(shuí)，年限利率是關(guān)鍵
同浮動(dòng)匯率相比，固定利率的最大特點(diǎn)顯然是其不會(huì)隨行就市的利率。一般來(lái)說(shuō)，固定的利率是由銀行根據(jù)對(duì)利率周期的判斷，再向購(gòu)房人提供一個(gè)報(bào)價(jià)。此后，一旦在期限內(nèi)利率作出調(diào)整——這顯然是肯定的——買(mǎi)房人和銀行將面臨兩種可能：要么買(mǎi)房人受益，銀行虧本；或者買(mǎi)房人吃虧，銀行獲利。
舉例來(lái)說(shuō)，如果王先生現(xiàn)在貸款50萬(wàn)購(gòu)房，貸款期限為5年，或者選擇固定利率，或者選擇浮動(dòng)利率。
選擇固定利率，那么如果按照目前基準(zhǔn)利率5.85%的固定利率計(jì)算，王先生每月的還款額是9631.57元，總共需還77894.2元的利息。
如果選擇浮動(dòng)利率，那么現(xiàn)在執(zhí)行的利率為5.27，同樣貸款5年，結(jié)果將可能隨著利率的變化而變化。如果5年內(nèi)利率未發(fā)生變化，那么王先生每月的還款額將是9497.59元，共需還利息69855.4元，省了8000多元。
如果利率下調(diào)，那么顯然選擇浮動(dòng)利率的方式貸款會(huì)比利率不動(dòng)時(shí)更加省錢(qián)。但如果利率上升，情況就有些復(fù)雜了。
如果利率每年上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，那么王先生的總共需還款576743.8元，利息76743.8元，比固定利率仍然少還1150.4元。
如果利率第一年上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，后面四年不變，那么王先生總共需還款574342.9元，利息74342.9元，比固定利率少還3551.3元。
如果利率第一年上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，后面四年不變，那么王先生總共需還款578858.3元，利息78858.3元，比固定利率多還964.1元。
如果利率第一年上調(diào)1.5個(gè)百分點(diǎn)，后面四年不變，那么王先生總共需還款583400.5元，利息83400.5元，比固定利率多還5506.3元。
由此可見(jiàn)，固定利率同浮動(dòng)利率相比是否核算，是與貸款人對(duì)未來(lái)利率走向的判斷分不開(kāi)的。
銀行人士建議貸款者，在浮動(dòng)利率短期內(nèi)不會(huì)有太大上調(diào)的情況下，短期貸款選擇浮動(dòng)利率貸款方式，會(huì)比固定利率方式更省錢(qián)。當(dāng)然這里還要參照固定利率的制定標(biāo)準(zhǔn)值，如果固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率，相對(duì)來(lái)說(shuō)選擇浮動(dòng)利率更優(yōu)，反之亦然。(勾曉峰、侯璐）
