中新網(wǎng)11月18日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，日前，銀行已經(jīng)開始著手放寬個(gè)人貸款，可是對于風(fēng)險(xiǎn)相對較大的開發(fā)貸款并沒有明確的“松綁”跡象，令一班開發(fā)商資金鏈吃緊。在日前舉行的“2005年中國地產(chǎn)金融年會(huì)”上，央行副行長吳曉靈曾指出，當(dāng)務(wù)之急是拓寬直接融資渠道，用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金。
開發(fā)商掛牌渡難關(guān)
在各種通道無望的情況下，賣股成為一些中小開發(fā)商最為現(xiàn)實(shí)的選擇。從目前的情況來看，一大批中、小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已在市場內(nèi)出賣股份。
北京產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌記錄顯示，關(guān)于房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量僅10月份到11月14日就有5宗，包括北京科技園置業(yè)股份有限公司6%股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，北京金地世紀(jì)緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股權(quán)對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。一些公司轉(zhuǎn)讓旗下大部分或者全部股份，而對于受讓方的要求是，除了對方要有開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)外，最重要的是要為“該公司提供股東融資”；或者要求是受讓方“具有良好的財(cái)務(wù)狀況和支付能力”。由此不難看出，該出讓的目的還是為了融資。
不僅北京如此，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的房產(chǎn)類企業(yè)掛牌從9月下旬開始激增。從9月20日至今，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司已有十幾家，達(dá)到2004年以來的最高峰。這些企業(yè)也直言不諱，掛牌的主要原因就是資金鏈吃緊。
缺錢是普遍現(xiàn)象
今年年初以來，國內(nèi)各大主要城市的房地產(chǎn)市場銷售量均有不同幅度的下降。對于本已貸款融資無門的開發(fā)商來說，預(yù)售回款的現(xiàn)金流受阻使企業(yè)受到巨大威脅。在日前舉行的房地產(chǎn)信托投資基金會(huì)議上，很多開發(fā)商見到主辦方都不停地問：“基金在哪？基金在哪？”可見開發(fā)商對于資金的渴望到了怎樣的程度。
北京新興建設(shè)工程負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在要工程款非常難，軟磨硬泡，也拿不到多少，開發(fā)商的答復(fù)總是“正在想辦法”。有的建筑公司甚至決定用自己的信譽(yù)向銀行貸款，然后將貸款給開發(fā)商周轉(zhuǎn)，以此來緩解其資金的困難。據(jù)了解，現(xiàn)在80%以上的開發(fā)商都缺錢，這個(gè)比例也是保守?cái)?shù)字，實(shí)際上除了少數(shù)幾個(gè)大企業(yè)之外，基本上都缺錢。
多項(xiàng)融資渠道遭堵
有關(guān)分析人士表示，原先房產(chǎn)基金、銀行貸款、工程款、預(yù)售款、甚至典當(dāng)資金都是開發(fā)商可以利用的資金來源。但在9月初銀監(jiān)會(huì)下發(fā)212號文后，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款信托的門檻大幅提高，嚴(yán)加審核房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的資質(zhì)，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得信托的渠道也有所收緊。
盡管銀行已逐漸放寬購房貸款的要求，但對開發(fā)貸款沒有任何松動(dòng)的跡象。吳曉靈在金融年會(huì)上表示：“房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)�！边@無疑擺明了央行對房地產(chǎn)業(yè)銀行間接融資有“限度”的態(tài)度。
當(dāng)試圖通過信托私募獲得資金的渠道被堵死之后，不少企業(yè)把目光投向了資本市場。但上市并不是容易的事情，像順馳、中遠(yuǎn)等大公司多年努力還徘徊在資本市場的邊緣，更別說是一些中小企業(yè)了，更是可望不可及�？磥砩鲜腥谫Y還是遠(yuǎn)水解不了近渴。
拓寬直接融資渠道
面對緊繃的資金鏈，吳曉靈指出，隨著金融市場的成熟，風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的原理必然會(huì)滲透到房地產(chǎn)融資的方式中，提高開發(fā)商的股本比例是大勢所趨。直接融資能提高資金的使用效益，因此拓寬房地產(chǎn)業(yè)直接融資的渠道是當(dāng)務(wù)之急。
吳曉靈也為房地產(chǎn)直接融資指明了出路：“用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是我們解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式�！�
此外，據(jù)了解，許多房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋求發(fā)行債券、轉(zhuǎn)售私人股權(quán)以及引入外資等融資模式來緩解資金壓力。(趙麗萍)
