中新網(wǎng)11月23日電 據(jù)《香港經(jīng)濟導報》報道，今年以來，中國房地產市場蕭條的房屋貸款業(yè)務迫使銀行再度出手，這次的目標是住宅以外的商用房產貸款市場。
近日，中國農業(yè)銀行公布《中國農業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)》，決定在北京、上海、天津等七個城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務。對于這種降低門檻的做法，開發(fā)商、投資者都歡迎。有業(yè)內人士指出，這對于整個商業(yè)地產這是一個信號，商業(yè)地產金融配套正在逐步完善，一直在商業(yè)貸款上有些“堵”的商業(yè)地產或許將出現(xiàn)一個新的拐點，隨之而來的挑戰(zhàn)也將會越來越大。
放寬貸款“一箭三雕”
據(jù)了解，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是向經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款所有權人發(fā)放的貸款，其抵押物為所有權人擁有或購置的經(jīng)營性物業(yè)，并以其經(jīng)營收入還本付息。簡單說，就是個人或企業(yè)都可將名下的寫字樓、商鋪等商用房產抵押給銀行獲得貸款，也可以在購置這些物業(yè)時辦理按揭貸款。
對于這種經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，農行相關業(yè)務負責人表示，資金在銀行、開發(fā)商和購房者之間有一種循環(huán)的“三角關系”。銀行發(fā)放項目開發(fā)貸款給開發(fā)商，購房者則以房子作為抵押向銀行申請貸款付給開發(fā)商，開發(fā)商再用回款歸還銀行貸款。銀行如果在放開開發(fā)商貸款的同時不放開購房抵押貸款，銀行的房產開發(fā)貸款風險會非常大。如果銀行貸出去的房產開發(fā)貸款，隨著房產出售“變成”購房按揭貸款后，銀行就“安心”了。
這次對商業(yè)用房貸款的放寬，給銀行、開發(fā)商以及投資者都帶來了實際的利益，實現(xiàn)了“一箭三雕”。但在此過后，又不得不深思銀行為何松口，從先前的緊縮商業(yè)貸款轉變到現(xiàn)在推出經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款呢？農行某負責人在沒有過多的說明原因，只表示“客戶有這個需求，而在其他地方試行后逾期率較低”，所以看好市場前景。
業(yè)內權威人士則指出，“表面上這是一種簡單的需求推動表現(xiàn)，但深層次分析，商業(yè)地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀導致金融政策的轉向。”
完善金融配套是出路
商業(yè)地產項目價格近年來隨著住宅市場房價而大幅攀升，部份地區(qū)增幅超過住宅樓價增幅，商業(yè)地產也因此被業(yè)內普遍認為是高風險行業(yè)。正是基于此考慮，此前銀行對商業(yè)地產項目的貸款一直非常謹慎，收緊商業(yè)物業(yè)貸款。
業(yè)內權威人士透露說，“起初以為，收緊商業(yè)物業(yè)貸款一方面能夠控制商業(yè)地產的盲目開發(fā)，一方面又能在相當程度上減小金融風險，但是事實上，卻沒有達到預期效果。”一邊是銀行捂緊“錢袋”，另一邊是商業(yè)地產項目建設還在如火如荼地進行。
同時，為解決開發(fā)資金問題，不少開發(fā)商是以住宅名義立項而取得的。貸款用于商業(yè)地產開發(fā)，這直接導致了市場開發(fā)的扭曲，而幾乎就在銀行收緊商業(yè)地產信貸之后，不少商業(yè)項目胎死腹中�！笆聦嵄砻�，收緊銀根并不能有效抑制商業(yè)地產的發(fā)展，而不配套的金融政策反而扭曲了商業(yè)地產的發(fā)展，放寬貸款政策是新的嘗試，也是一個信號。”
放寬商業(yè)用房貸款在很大程度上將減輕在資金運轉上的壓力，這是毋庸置疑的。雖然銀行目前放松了貸款條件，但還是會很謹慎，更加看重開發(fā)企業(yè)的資金實力、項目運作能力及以往開發(fā)和銷售的業(yè)績。可以說，銀行與開發(fā)商的關系是典型的“舟與水”，銀行在選擇放貸對象時表現(xiàn)出來的態(tài)度是絕對的“嫌貧愛富”，對實力弱的開發(fā)商則是嚴格挑選或者干脆放棄，實力強的開發(fā)商會占取優(yōu)勢。
刺激商業(yè)地產找出路
從目前的商業(yè)地產開發(fā)來看，很多開發(fā)商常常是拍腦袋說了算，在項目開發(fā)前期，缺乏足夠的市場調研、分析等工作，建成后市場適應性極差，導致不少項目是建了賣，賣不動再改，而且在項目建成后，為了快速回籠資金，多采取產權分割銷售的形式，正是這種急功近利的商業(yè)地產運作模式最終導致了市場上很多失敗的案例。
第三極總裁歐陽旭指出，這也是銀行謹慎對待商業(yè)房貸的重要因素。他認為，從投資者的角度來說，如果項目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標準8%的話，將會陷入既貼補收益不足帶來的空缺，還得付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。如此一來，銀行收到的首付款大幅度縮水，按揭款因為商鋪租不出去而斷鏈條還不起，所面對的壓力就可想而知了。
專家分析認為，進一步完善金融融資體制將會促進整個商業(yè)地產市場的健康有序發(fā)展，但在此過程中，由投資者、銀行、企業(yè)組成的需求鏈會促使“大魚吃小魚”局面的出現(xiàn)，有創(chuàng)新有實力的企業(yè)將會獲得話語權，如此看來，商業(yè)地產市場也還會繼續(xù)不平靜。(周華）
