中新網(wǎng)1月9日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)，2006年樓市的走勢充滿變數(shù)，但也有跡可尋。舉其要者，影響2006年樓市走勢的因素有六：
一、樓市調(diào)控與啟動(dòng)內(nèi)需的關(guān)系如何調(diào)處？
啟動(dòng)內(nèi)需已被列為2006年中國經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。這是由中國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所決定的。盡管延續(xù)2005年的調(diào)控主旨，前期出臺的政策仍會被執(zhí)行、消化，但2006年的樓市政策還是有明顯的不同：政策重心由抑制投機(jī)、平抑價(jià)格轉(zhuǎn)到鼓勵(lì)消費(fèi)——鼓勵(lì)自主性消費(fèi)、普通商品房消費(fèi)。換言之，2006年的樓市仍會在調(diào)控的既定軌道中滑行，但重點(diǎn)是解決結(jié)構(gòu)性問題。
國家發(fā)改委投資研究所的一位人士分析說，2006年可能出現(xiàn)新的需求不足，所以“房地產(chǎn)仍然是一個(gè)關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)”。在他看來，國家在宏觀調(diào)控方面水平越來越高，“國家也是一直在看，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，過熱的話，可能就加重一點(diǎn)(調(diào)控)砝碼；如果經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)下滑、有點(diǎn)過冷的話，就再擴(kuò)大一下(投資)�！�
可以肯定，內(nèi)需成了纏繞2006年樓市的一個(gè)結(jié)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亟待啟動(dòng)內(nèi)需——啟動(dòng)內(nèi)需需要活躍樓市——活躍樓市反映政策松緊——政策松緊影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。顯然，宏觀調(diào)控的方向、力度選擇與擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)系如何調(diào)處，將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。
值得關(guān)注的是，“十一五”規(guī)劃重提刺激內(nèi)需，不能簡單地等同于“全面支持”房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，而是有選擇的，是鼓勵(lì)老百姓適度地購買符合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房產(chǎn)，重點(diǎn)在中低檔自住類商品房。
二、不同部門間的政策取向在多大程度上協(xié)調(diào)一律？
房地產(chǎn)問題既是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題又是個(gè)社會問題，政策對這個(gè)產(chǎn)業(yè)和市場來說至關(guān)重要。而政策的基本立場和態(tài)度往往又是多部門商妥、平衡的結(jié)果。在對待房地產(chǎn)問題上，不同部門從各自的工作角度出發(fā)，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報(bào)告建議取消商品房預(yù)售制度，建設(shè)部則表態(tài)暫不取消；發(fā)改委贊同公布房價(jià)成本，建設(shè)部認(rèn)為現(xiàn)在還很難做到；不久前，國土資源部的官員說，2006年的調(diào)控政策不會改變，而另外一些部門(包括行業(yè)協(xié)會、商會)則說，情況正在改變。
不同部門站在各自的立場，主張有異本無可厚非，但局部的道理不等于全局的正確。由于各自作用方向的不同，最終“合力”的大小、方向往往會改變。2006年，影響樓市的政策性因素在實(shí)際運(yùn)行中會起到多大作用，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)度的高低直接關(guān)聯(lián)。
三、經(jīng)濟(jì)景氣周期影響下的供求關(guān)系如何變化？
樓市走勢直接決定于供求。從供應(yīng)的角度看，其一，作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件——土地開發(fā)的面積增幅持續(xù)回落，大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。2005年1至10月，全國土地開發(fā)面積13271萬平方米，同比下降1.3%。土地購置面積和開發(fā)面積的差額由1998年的2379.2萬平方米增加到2005年的12609.8萬平方米。這說明開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，待轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)。開發(fā)面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目受到約束。
其二，由于前幾年大量的新開工項(xiàng)目進(jìn)入竣工期，商品房供給增速逐月提升,2005年前三季度，竣工面積分別增長13.1%、16.3%和19.7%，前10個(gè)月商品房竣工面積達(dá)20250.3萬平方米，同比增長19.6%，增幅比上年同期高9.8個(gè)百分點(diǎn)。這使2004年調(diào)控以來竣工率低迷的狀態(tài)根本改變。2006年，這一供給狀況還將持續(xù)。
其三，結(jié)構(gòu)性問題仍很突出。2005年前10個(gè)月，經(jīng)濟(jì)適用房投資不增反降11.1%，供給比例由上年同期的5%下降到3.6%，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度在加劇。中央經(jīng)濟(jì)工作會議已明確，2006年，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)。
從需求的角度看，過熱的購房需求得到初步抑制。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2005年前三季度個(gè)人住房貸款增加1869億元，同比少增1152億元。2006年，政府鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)需求和自住型消費(fèi)需求，并創(chuàng)造相對寬松的消費(fèi)環(huán)境。
此外，樓市需求還與經(jīng)濟(jì)景氣周期密切相關(guān)。西方發(fā)達(dá)國家把房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)景氣的晴雨表，經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候，人們往往把購房的需求提前；經(jīng)濟(jì)不景氣，則相反。持有資產(chǎn)傳達(dá)了很重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)信息，當(dāng)預(yù)期經(jīng)濟(jì)膨脹的時(shí)候，人們力圖把貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物。當(dāng)人們預(yù)期經(jīng)濟(jì)緊縮的時(shí)候，則相反。因此，2006年我國經(jīng)濟(jì)的景氣度以及對于經(jīng)濟(jì)景氣度的預(yù)期都將影響樓市。
四、金融、稅收政策是否變動(dòng)，如何指引？
諸如利率、稅收、人民幣匯率、股市等等金融產(chǎn)品運(yùn)營的好壞以及稅收政策的變化，都會對房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，政府是否鼓勵(lì)購房消費(fèi)，金融政策是最明顯的表現(xiàn)。2005年12月27日，央行對現(xiàn)行房貸利率政策作出微調(diào)：凡在2005年3月17日前辦理個(gè)人住房貸款的購房者，將按新貸款利率還款；同時(shí)央行明確，對于高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者，將執(zhí)行6.12%的利率，并將首付款比例提高到40%。顯然，央行的著眼點(diǎn)在于中低檔自住類商品房的“內(nèi)需刺激”，此前出現(xiàn)銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)需求“全面支持”的局面再現(xiàn)的可能性不大。
此外，稅收政策，譬如物業(yè)稅試點(diǎn)會否推廣、以何種方式、什么樣的稅率開征，以及人民幣匯率和股市的變動(dòng)情況，都將通過影響資本獲利進(jìn)而作用于樓市。
五、房地產(chǎn)過于依賴銀行融資的格局將有多大程度改變？
2005年央行發(fā)布的房地產(chǎn)金融報(bào)告中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行的資金占其資產(chǎn)的比例在70%以上。開發(fā)貸款資金和銷售貸款資金都從銀行進(jìn)入開發(fā)企業(yè)，目前房地產(chǎn)業(yè)除了銀行信貸之外很少有其它融資渠道。這種單一融資格局的弊端在銀行緊縮銀根的2005年暴露無遺，資金鏈繃緊成了眼下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍性難題。當(dāng)大量房源積壓在手、不能實(shí)現(xiàn)資金回籠，在外無后續(xù)資金、內(nèi)有還貸壓力的情況下，開發(fā)商便不得不降價(jià)賣房回籠資金。道理很簡單，融資渠道單一放大了銀行在房地產(chǎn)市場中的新經(jīng)濟(jì)周期性：當(dāng)經(jīng)濟(jì)處在熱周期時(shí)，銀行貸款也熱；當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期降溫時(shí)，銀行貸款隨之趨冷。一句話，銀行雪中送碳的少、錦上添花的多，開發(fā)商總不能勒緊褲帶過日子。正是在此背景下，2005年房地產(chǎn)信托基金重浮水面，但其規(guī)模等方面的限制還很多。2006年房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的拓寬程度，無疑將影響市場賣方的行為。
六、土地出讓的招、拍、掛方式能有多少實(shí)質(zhì)性改變？
土地的出讓方式直接影響地價(jià)，而地價(jià)影響房價(jià)成本的構(gòu)成。在年前召開的第二屆全國土地博覽會論壇上，國土資源部的官員束克欣表示，開發(fā)商在城市拿地的難度將越來越大，且成本將提高。2006年國土資源部門將采取一些新舉措：在土地出讓制度改革方面，繼續(xù)擴(kuò)大土地有償使用的覆蓋面，強(qiáng)化土地的市場配置。在土地出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式上，“要出臺相關(guān)辦法，繼續(xù)對程序性的要求做出細(xì)化規(guī)定”，譬如拍賣應(yīng)該要做到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)該有哪些條款等，以及要求將出讓土地的后期開發(fā)進(jìn)度寫進(jìn)合同等，“這個(gè)工作目前正在做�！�
可以預(yù)見，隨著土地監(jiān)控實(shí)效性的進(jìn)一步增強(qiáng)，在房產(chǎn)開發(fā)的初始環(huán)節(jié)——土地的獲取方面，城市或?qū)⒉辉偈情_發(fā)商們的“樂園”。而這一趨勢必將影響2006年樓市。(徐壽松)
