中新網(wǎng)2月16日電 據(jù)《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2006年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？二手房市場(chǎng)何去何從？這些都是業(yè)內(nèi)人士和廣大消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題。近日，中原、易居臣信、信義三家房產(chǎn)中介公司的老總就2006年市場(chǎng)發(fā)展和走勢(shì)各抒己見(jiàn)。
恢復(fù)平穩(wěn) 趨于理性
上海中原董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)表示，2006年，政府的政策依然是鼓勵(lì)消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)。與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)步伐將加快、新的軌道交通線路將陸續(xù)通車，這些對(duì)困境中的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是利好消息。另一方面，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商正在調(diào)整心態(tài)，健康入市，為目前相對(duì)低迷的市場(chǎng)提供了走出困境的機(jī)會(huì)。
2005年的宏觀調(diào)控政策，使得市場(chǎng)的各方參與者對(duì)后市信心明顯不足，住宅有效需求受到抑制，導(dǎo)致一、二手房都出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，價(jià)格也一路下滑。2006年，購(gòu)房者陸續(xù)入市，對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)信心將逐步得到恢復(fù)。
從上海中原二手房成交量變化來(lái)看，2005年底時(shí)交易量已恢復(fù)到宏觀調(diào)控前的60%左右，并逐漸趨于穩(wěn)定，這說(shuō)明自住型需求正在逐漸釋放。另外，資金實(shí)力不足的投資者在過(guò)去的大半年時(shí)間內(nèi)，基本上都采取了退出市場(chǎng)的策略，剩下的投資者多以長(zhǎng)線持有為主，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在很大程度上已被擠出，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在供求兩方面都朝著良性方向發(fā)展。
展望2006年，經(jīng)歷了市場(chǎng)變革后的消費(fèi)者在購(gòu)房決策方面將變得更加慎重，而未來(lái)政策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)依然存在。因此，2006年上海二手房市場(chǎng)在短期內(nèi)不會(huì)有快速增長(zhǎng)，仍將是一個(gè)調(diào)整年，不排除會(huì)出現(xiàn)一定的反復(fù)。
總體而言，未來(lái)二手房市場(chǎng)在政策影響下會(huì)有小幅震蕩，等價(jià)格繼續(xù)緩慢回調(diào)后，市場(chǎng)才能逐漸穩(wěn)定。經(jīng)過(guò)調(diào)整后的二手房市場(chǎng)依然是以自住型需求為主導(dǎo)的買方市場(chǎng)，投資比例將會(huì)維持在10%以下，而且以中長(zhǎng)期投資為主。從房產(chǎn)中介公司的發(fā)展來(lái)看，市場(chǎng)集中度會(huì)有所提高，專業(yè)度和服務(wù)質(zhì)量將得到進(jìn)一步改善。
樓市唱響三大主旋律
上海易居臣信總經(jīng)理柯博仁表示，2006年樓市將唱響三大主旋律。
主旋律一：市場(chǎng)價(jià)格由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)
從政策面來(lái)看，近期出臺(tái)新政策的可能性不大。由于個(gè)人所得稅是否征收尚不明朗，因此滬上二手房市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)主要受買方、賣方和開(kāi)發(fā)商三大市場(chǎng)主體博弈的影響。從供給方來(lái)看，二手房市場(chǎng)上絕大部分房產(chǎn)持有者或投資者，除非受資金壓力，一般不會(huì)以低于市價(jià)拋售房屋。因此，2006年二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)將受到一手樓盤價(jià)格影響，如果開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，必將影響相關(guān)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整。
主旋律二：回報(bào)高的樓盤前景看好
在業(yè)界，通常把5%的年投資回報(bào)率作為一個(gè)重要臨界點(diǎn)，這也是判斷房屋未來(lái)價(jià)值的主要參照指標(biāo)。有穩(wěn)定回報(bào)支撐的房產(chǎn)自然比較抗跌，而那些回報(bào)偏低的房產(chǎn)則會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。2005年以前，很多人習(xí)慣在樓市中進(jìn)行短期差價(jià)交易，如今在交易量不甚活躍的情況下，買房更應(yīng)兼顧自住和租賃回報(bào)的雙重功能。2006年，可以關(guān)注一些有較高投資回報(bào)率的房產(chǎn)，如市中心地區(qū)的小戶型、重要商務(wù)區(qū)周邊的房產(chǎn)以及學(xué)校周邊的房產(chǎn)等。如中山公園板塊、曹家渡板塊、虹梅路板塊和古北板塊等。
主旋律三：房產(chǎn)中介強(qiáng)弱進(jìn)一步分化
2006年，房產(chǎn)中介行業(yè)面臨新的洗牌和調(diào)整，尋找客戶、促進(jìn)成交成為當(dāng)務(wù)之急。其實(shí)早在2005年年中，各家公司就已采取了各種措施來(lái)克服難關(guān)，有的收編苦練內(nèi)功，有的逆勢(shì)擴(kuò)張，有的多元經(jīng)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)前景依然看好，房產(chǎn)中介公司的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，逐步形成“強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱”的局面。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，優(yōu)質(zhì)服務(wù)將成為企業(yè)不可替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有真正把服務(wù)品牌做好、做強(qiáng)、做大，企業(yè)才會(huì)得到市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可。
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