中新網(wǎng)4月24日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，從前期的廣告投入就可以看出，七彩尾房超市的策劃者邱朝敏是鐵了心要把尾房超市這塊“蛋糕”吃到口。他已經(jīng)備下1億元，準(zhǔn)備在車身、各大報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)站及車箱內(nèi)展開鋪天蓋地的廣告攻勢(shì)。他更立下豪言壯語(yǔ)稱：“七彩尾房超市沒(méi)有失敗的可能性�！�
不過(guò)，從七彩尾房超市試營(yíng)業(yè)1個(gè)月以來(lái)的情況看，要想盡快使他的投資天平平衡，恐怕并不是一件太容易的事情。
1億元廣告費(fèi)僅換回60萬(wàn)元收入？
相信很多人都還記得七彩尾房超市在今年3月18日試營(yíng)業(yè)第一天，近5000人蜂擁而入的火爆情景。如今七彩尾房超市開業(yè)已經(jīng)1個(gè)月了，來(lái)此登記的購(gòu)房者也從人山人�；貧w了沉寂。
1個(gè)月的試營(yíng)業(yè)下來(lái)，邱朝敏可能有點(diǎn)郁悶。在這一個(gè)月中，雖然有2萬(wàn)多的客戶進(jìn)行了購(gòu)房意向登記，其中的4000-5000人看過(guò)房，但成交量卻僅有33套。按照七彩尾房超市的收費(fèi)方式，購(gòu)房人無(wú)需支付任何費(fèi)用，只有在購(gòu)房成功后，超市向開發(fā)商索取房款1%-3%的手續(xù)費(fèi)作為報(bào)酬。而這1個(gè)月中，即便每套尾房的成交價(jià)為60萬(wàn)元，那么作為中間人的七彩尾房超市也只賺到了20萬(wàn)-60萬(wàn)元。
但是邱朝敏前期在尾房超市的廣告投入上卻耗費(fèi)了巨資。其中包括在1000多輛公交車上的車身廣告、10000多塊公交車內(nèi)掛板廣告和近5000萬(wàn)元的網(wǎng)絡(luò)廣告以及近3000萬(wàn)元平面媒體廣告，同時(shí)他還在公交車站牌、電子廣告屏幕等進(jìn)行了廣告宣傳�？偤馁Y達(dá)1億元。而按照目前的營(yíng)業(yè)情況看，比照前期的廣告投入，可能至少需要近20個(gè)月才能收回成本。
戶型偏大讓購(gòu)房者卻步
“雖然尾房的朝向、戶型等都比較差�？砂凑罩袊�(guó)人傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念大多數(shù)人還是喜歡新建房屋，因此只要價(jià)格低于同期開盤的新房，大多數(shù)人在選擇上比二手房會(huì)更加傾向于尾房。” 北京七彩陽(yáng)光置業(yè)投資有限公司投資總監(jiān)焦乾誠(chéng)說(shuō)。可事實(shí)是，在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)上，“尾房超市”猶如一塊誘人卻難以吃到口的“蛋糕”。
七彩尾房超市稱目前已有尾房超過(guò)1萬(wàn)套，而登記者則多達(dá)2萬(wàn)人。按說(shuō)本應(yīng)是供不應(yīng)求的局面，但事實(shí)卻是成交率少得可憐。記者從七彩尾房超市了解到，房源條件匹配難是造成成交率低的主要原因。
超市的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，通過(guò)客戶意向登記發(fā)現(xiàn)，50%以上的客戶希望購(gòu)買120平方米左右的房子，但超市“收”上來(lái)的房源40%在150平方米以上，120到150平方米的占30%-40%，120平方米以下的僅占20%。雖然尾房會(huì)比周邊的新房?jī)r(jià)格便宜5%-10%，但由于大戶型房源總價(jià)高，還是讓大多數(shù)購(gòu)房人望而卻步。在成交的這33套房子里，最小的80平方米，最大的235平方米，但絕大多數(shù)仍是120到150平方米的熱門戶型。
邱朝敏：七彩尾房超市沒(méi)有失敗的可能
在我愛(ài)我家等中介公司涉足尾房超市失敗后，以邱朝敏為掌門人的七彩集團(tuán)卻再次知難而進(jìn)。
邱朝敏稱自己算過(guò)一筆賬，他說(shuō)，經(jīng)過(guò)對(duì)北京市的新建樓盤摸底發(fā)現(xiàn)，所有的樓盤基本上都有尾房，只是多少的問(wèn)題。有的剩1套，有的剩5套，有的剩1萬(wàn)多平方米，甚至有的項(xiàng)目剩6萬(wàn)多平方米。面對(duì)這么多的樓盤，他還是有賺。
其實(shí)，與其他房屋中介公司一樣，尾房超市的優(yōu)勢(shì)在于其享有大量的尾房信息源。而這種信息源正是普通消費(fèi)者難以獲得的。解決信息不對(duì)稱的最好方法就是加大宣傳力度，所以邱朝敏認(rèn)為自己的廣告投入是值得的。
不過(guò)，值得注意的是，雖然邱朝敏做廣告花了1億元，但實(shí)際上運(yùn)作這些廣告的媒體很多就是七彩集團(tuán)自己的。比如公交車的媒體發(fā)布平臺(tái)，運(yùn)作的就是七彩集團(tuán)旗下的媒體，所以與其他經(jīng)營(yíng)尾房超市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司比較起來(lái)，七彩的廣告成本實(shí)際上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1億元的。所以邱朝敏在接受記者采訪時(shí)稱，從現(xiàn)在的跡象來(lái)講，七彩尾房超市沒(méi)有失敗的可能性。
他說(shuō)，七彩尾房超市就像超市里面的沃爾瑪，而中大恒基、我愛(ài)我家等則是物美、超市發(fā)那樣的連鎖店。七彩尾房超市不會(huì)在北京開100個(gè)店，因?yàn)橐粋�(gè)賣場(chǎng)就有1000多平方米了，這樣大大降低了開單店的成本。他說(shuō)：“我的1層樓1年就100萬(wàn)元的成本，為了方便老百姓就算再開兩個(gè)店，才300萬(wàn)元的成本，而且宣傳成本又是自家的，所以我沒(méi)有失敗的可能性�！�
“超市”能否戰(zhàn)勝“街邊店”
一直以來(lái)北京的房屋中介公司全是靠著街邊店?duì)帞埳�，店鋪擺設(shè)也很簡(jiǎn)單，一個(gè)辦公桌一臺(tái)電腦兩個(gè)人，然后就是滿屋子貼滿了房源。雖然是方便了人們的日常生活，因?yàn)橐粭l街上就有四五家，可以說(shuō)離百姓的距離貼得很近，但是也給人一種“不信任”的感覺(jué)，畢竟是小門臉。
而新進(jìn)入市場(chǎng)的七彩尾房超市的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到了上千平方米，里面也有專業(yè)的沙盤演示，和那些街邊店相比顯然氣派多了，儼然一場(chǎng)地產(chǎn)中介超市和街邊店的大戰(zhàn)即將在北京上演。
據(jù)資料顯示，目前，京城涉足尾房銷售的有我愛(ài)我家、鏈家、中大恒基等中介機(jī)構(gòu)，都采用門店式經(jīng)營(yíng)。
以我愛(ài)我家為例，這家頗有實(shí)力的中介機(jī)構(gòu)在2002年推出“尾房超市”后不久選擇了放棄�，F(xiàn)在，我愛(ài)我家通過(guò)其200多家門店提供尾房信息。
目前市場(chǎng)上的主流中介機(jī)構(gòu)，如鏈家、中大恒基等的交易量基本分割了京城尾房市場(chǎng)。以我愛(ài)我家為例，尾房部分占到其二手房交易總量的10%-15%，累計(jì)銷售額達(dá)到2億-3億元人民幣。
據(jù)有關(guān)報(bào)道稱，北京順馳將利用外資高調(diào)進(jìn)入尾房市場(chǎng)；千萬(wàn)家不久前已著手設(shè)立了專門針對(duì)尾房業(yè)務(wù)的“次新房租售中心”；我愛(ài)我家也表示今年會(huì)加大尾房的銷售力度：“信一天”已經(jīng)開始接手開發(fā)商的尾房代理銷售工作。此外，專業(yè)房展機(jī)構(gòu)也把目光投向了這個(gè)領(lǐng)域，甚至一些報(bào)紙雜志還辟出專門的版面刊登尾房信息。
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，七彩集團(tuán)盡管一跨進(jìn)尾房市場(chǎng)就顯示出“不破樓蘭終不還”的決心，但是面對(duì)北京房屋中介市場(chǎng)群雄割據(jù)的局面，主打“尾房”牌的七彩尾房超市還屬于“小”字輩，能否占有一席之地還是吉兇未卜之事。
如何避免尾房陷阱？
房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是購(gòu)房者除了購(gòu)房款以外最為關(guān)心的，也是自己花了大價(jià)錢后能否住得安心的主要因素。
大部分的購(gòu)房者都希望自己買到有產(chǎn)權(quán)的房屋，而不僅僅是使用權(quán)。不過(guò)，據(jù)了解，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也儲(chǔ)存了一些有使用權(quán)但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，這其中有一部分就是尾房。
雖然這些房屋在產(chǎn)權(quán)上明確來(lái)說(shuō)是不能進(jìn)行交易的，政策上也不是太允許，但是可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，而不是所有權(quán)。但業(yè)內(nèi)人士稱只要消費(fèi)者主觀同意，從法律上也是合法的，并且房款也會(huì)更加的優(yōu)惠。
對(duì)于如何防止在購(gòu)買尾房的過(guò)程中遭遇這種陷阱，一位業(yè)內(nèi)律師提醒消費(fèi)者說(shuō)，購(gòu)買尾房首先要了解尾房的產(chǎn)權(quán)狀況，確定銷售方是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；其次，要了解在空置時(shí)期，開發(fā)商是否對(duì)房產(chǎn)有過(guò)抵押；如果是法律拍賣房，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。在確保產(chǎn)權(quán)過(guò)戶沒(méi)有問(wèn)題后，購(gòu)房者還要注意房屋被空置的原因，可以參照建房圖紙，檢查房屋的朝向、樓層是否適宜、位置離電梯、煙道是否較近等等。(賴大臣 李建興)
