關(guān)于房地產(chǎn)價格問題，最近又重新成為社會各界關(guān)注的熱點。對于房價是漲是跌，各方分歧很大，除了判斷上的差異外，2006年一季度以來不同的價格信息來源也是導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生分歧的重要原因。而新近由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會科學(xué)文獻出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍皮書》提出了我國房地產(chǎn)價格長期走勢是上升，而不是下降。對此，筆者認為房價長期上漲的觀點是一種錯誤信號。
房價長期上漲這一觀點的依據(jù)有矛盾之處
該報告中提出，目前住宅市場的供給增幅有所回升，全國住宅建設(shè)穩(wěn)步增長，商品房空置率居高不下，且從長期來看，需求能力與供給能力相比仍然有余，但為什么價格會長期上漲呢？顯然，對未來房地產(chǎn)價格變化，我們必須綜合各種因素來考察和判斷，而不能僅僅只考慮一種因素。筆者認為，我國房價增幅將會在短期回升后轉(zhuǎn)入下降通道。
房地產(chǎn)價格變化與房地產(chǎn)投資之間有著緊密的聯(lián)系，投資增長或者減少將會直接影響著價格波動，反過來，價格的波動，也影響著投資變化。但分析2006年以來的投資特點，很難觀察到投資出現(xiàn)新的異常變化跡象。2006年一季度，我國房地產(chǎn)投資同比增速平穩(wěn)回落。1-2月為19.7%，1-3月為20.2%，這與2005年下半年相比，波動不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢�？梢姡康禺a(chǎn)投資同比增速繼續(xù)保持平穩(wěn)。而且，房地產(chǎn)投資增速低于同期固定投資增速的態(tài)勢未發(fā)生新變化。自2005年5月份以來，我國房地產(chǎn)投資均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速，2006年一季度，這一態(tài)勢也未發(fā)生新的方向性變化。因此，沒有房地產(chǎn)價格上漲的明顯特點。
當(dāng)前的房地產(chǎn)價格增長速度加快，只是在徘徊中出現(xiàn)向上苗頭，但增速總體還是處于回落中的徘徊震蕩狀態(tài)。從國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)信息來看，進入2006年后，房地產(chǎn)價格在1月份、2月份的增長幅度均是5.5%，到一季度末為6.5%.從這三個月來看，似乎給人以出現(xiàn)了反彈的苗頭和跡象，確實也是這樣，但如果我們將這一變化放在1999年到2006年3月份這一相對較長的時間上來看，顯然，目前的房地產(chǎn)價格增速還處于一個較低的平臺范圍內(nèi)，而且仔細觀察價格曲線變化，未來同樣也具備向下突破的可能，且可能更大。
市場信息混亂推動的價格虛漲假象不會長久
價格信息是判斷價格漲跌的依據(jù)，但是假如價格信息來自不同機構(gòu)和部分，且測度的方法存在很大差異，這樣就會出現(xiàn)混亂。而當(dāng)前的房地產(chǎn)價格上漲信息，筆者認為并非完全真實，在很大程度上是由于市場信息混亂而推動的價格虛漲假象。如北京市的一季度房地產(chǎn)價格就有很多的版本，有的說7.3%，有的說17.3%，相差甚遠。這一價格混亂現(xiàn)象，也導(dǎo)致了消費者對市場判斷上的失誤和混亂，從而在一定程度上又推動了價格的虛漲表象。目前個別城市價格上漲幅度甚至超過了2004年，這是一種極其不正常的病態(tài)變化特征，在沒有并且缺乏市場推動的良好宏觀和積極市場因素下的虛漲是暫時的。
二季度后，一些綜合性力度更大的政策將相繼出臺，因此，價格回落是必然的。抑制房價過快上漲，仍然是國家2006年的主要工作目標(biāo)和任務(wù)之一。目前，很多城市的房價已經(jīng)處于歷史最高位，對經(jīng)濟發(fā)展和市場秩序也帶來了巨大的負面效應(yīng)，且潛伏著巨大的泡沫經(jīng)濟后患(盡管當(dāng)前由于投資增長下降、人民幣匯率穩(wěn)定、只是價格處在高位，但由于人民幣升值的可能性，因此，假如投資持續(xù)過快增長、則泡沫經(jīng)濟并引起經(jīng)濟危機的可能性就會大大增強，對此應(yīng)予以高度重視)。與此同時，2005年和2006年一季度中國經(jīng)濟保持9.9%和10.2%增速，大大消除了人們對未來經(jīng)濟緊縮的擔(dān)憂，堅定了國家執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價格上漲的信心。
此外，房地產(chǎn)資金將會有部分流入到資本市場，推動價格上漲的動力下降。由于2005年開始的股權(quán)分置改革試點進展順利，資本市場長期低迷的狀態(tài)大大改觀，2006年中國資本市場進入到了恢復(fù)性上升狀態(tài)，這樣，部分房地產(chǎn)資金將會轉(zhuǎn)入到資本市場。而這一特征將會在第二季度更加明顯，因此，正像中國股市需要經(jīng)過2001年以來的調(diào)整和消化一樣，房地產(chǎn)市場價格在經(jīng)過長達數(shù)年的持續(xù)增長后，也將進入中期調(diào)整時期。
盡快建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場價格及其信息管理體系
如何向社會各界發(fā)布權(quán)威和統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場價格信息，迅速扭轉(zhuǎn)和徹底改變目前房地產(chǎn)市場價格信息混亂的局面，對規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，強化房地產(chǎn)市場管理、制定和評價房地產(chǎn)市場價格管理各項政策極為重要，對于整個國民經(jīng)濟政策調(diào)整的應(yīng)變機制的建立都極其必要和迫切。因此，建議在國家統(tǒng)計局和有關(guān)部委的統(tǒng)一部署下，盡快組織各界力量研究價格體系架構(gòu)、確定價格信息來源，統(tǒng)一房地產(chǎn)市場價格信息和權(quán)威的發(fā)布平臺的通道等各項政策的制定。
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