中新網(wǎng)6月20日電 今日出版的《廣州日報》刊載北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉的文章指出，房地產(chǎn)市場存在“偽預(yù)測”后的房價痼疾。
文章指出，經(jīng)濟(jì)預(yù)測通常需要理性，理性則建立在邏輯和數(shù)據(jù)之上，一個真實的經(jīng)濟(jì)預(yù)測應(yīng)該是天氣預(yù)報式的，例如，未來3個月內(nèi)，廣州市某某區(qū)的普通住宅新房均價每平方米同比下跌200元的可能性是80%，這算得上是粗略的預(yù)測，因為它包含了風(fēng)險事件(特定房價的下跌)、概率(每平方米下跌200元的可能性有80%)，以及時間這三個起碼要素。
但即便如此，這樣的經(jīng)濟(jì)預(yù)測仍然存在嚴(yán)重問題。例如，新房均價是一個非常模糊的概念，其分子是報告期內(nèi)新房的銷售金額，其分母是報告期內(nèi)新房的銷售面積，此外還需要選定基期。因此，如果不進(jìn)一步謹(jǐn)慎地觀察廣州市某某區(qū)的普通住宅在報告期內(nèi)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，上述經(jīng)濟(jì)預(yù)測仍然可能是毫無意義的。假定該區(qū)3個月的住宅新盤恰好都集中在中低價的樓盤，那么均價就可能下跌，反之則可能上漲。這種暫時的漲落也反映不了該區(qū)房價的真實走勢，除非預(yù)測具有窺斑見豹的超強能力。
鐘偉在文章中稱，也許是基于經(jīng)濟(jì)預(yù)測的難度，和賭徒賭博類似，我很少討論房價。但媒體充斥著和經(jīng)濟(jì)預(yù)測無關(guān)的種種“偽預(yù)測”，可以舉兩個例子，例如“上海的房價應(yīng)該下跌50%”，這個句子至少包含兩個致命缺陷，一是沒有給出預(yù)測的時間段，沒有時間段的預(yù)測，和面對新生嬰兒說他將來一定是要死的一樣；二是沒有分清事情應(yīng)該如何，和實際上可能如何，只有上帝在說人世間應(yīng)該如何時才是有意義的，古往今來我們都知道這個社會應(yīng)該少一些丑惡多一些美好，少一些貧困多一些寬裕，但應(yīng)該如何和事實如何，恐怕相去千里。
另一個例子是“未來五年房價必跌”。這個句子實質(zhì)上也不包含任何預(yù)測，未來60個月是相當(dāng)長的，從別墅、商鋪到住宅，從北京上海到廣州，哪個區(qū)域哪種商品房將跌價呢？是跌去2%還是20%呢？即便是跌去20%，那是未來60個月內(nèi)平穩(wěn)下跌20%？還是在其中的三五個月暴跌掉20%？因此，從經(jīng)濟(jì)預(yù)測的角度而言，上述兩個例子都是幾乎不包含任何實際有用信息的“偽預(yù)測”，對個人、企業(yè)和政府決策，也無太大意義，但是這種感性的語言，實實在在地可以獲得喝彩。
接下來的問題是，為什么從理性角度而言沒有意義的語言，卻能夠登高一呼，應(yīng)者云集？無論房地產(chǎn)掩蓋著多少錢權(quán)交易，多少購房陷阱，房價仍然一定是取決于供求的，即便這種市場和供求都是扭曲的。因此我們唯一可知的是，必然是商品房供應(yīng)難以滿足更為膨脹的需求，而導(dǎo)致房價非理性上漲；也必然是大多數(shù)人難以承受的房價，卻是少部分人不僅能夠輕松承受，還可以掃清幾乎全部商品房供應(yīng)的房價。仔細(xì)地分析國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我們不難看出，從2002年1月至今，全國商品房的空置面積僅僅不過在1.22億至1.43億平方米之間波動而已，有限空置和強勁需求之間形成了鮮明的反差。
文章強調(diào)，其實至此關(guān)于房價的問題已經(jīng)水落石出了，解釋房價痼疾有三種因素，一是過度發(fā)鈔，導(dǎo)致過多的貨幣追逐著商品房；二是地方政府不作為，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)從2002年至今不斷滑坡，導(dǎo)致中低收入階層住房需求難以滿足；三是國民收入分配扭曲，貧困群體和富裕群體的差異太大，導(dǎo)致有的人擁有多套商品房，而有的人則甚至難以獲得廉租房照顧。我相信其中第三個因素是決定性的。過去有“朱門酒肉臭，路有凍死骨”的句子，今天圍繞房價的是同樣的困境，所不同者不過是廣廈千萬和蝸居斗室的尖銳對立。房價扭曲不過是收入分配扭曲的影子而已，因此強調(diào)理性才在噴涌的情緒面前顯得蒼白無力，但這絕不構(gòu)成經(jīng)濟(jì)學(xué)者放棄理性，轉(zhuǎn)用情緒化語言媚眾的借口。
