近日，備受矚目的上海退房案終于有了說(shuō)法：法院一審判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款，收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。有關(guān)專(zhuān)家指出，這起近5年來(lái)上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無(wú)疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開(kāi)發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開(kāi)發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房?jī)r(jià)之時(shí)，是否也應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)期？
退房潮襲擊上海
去年年底，上海地產(chǎn)十強(qiáng)之一的大華公司遇到了大麻煩：它所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)水岸藍(lán)橋的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時(shí)間，上海樓市“風(fēng)云”乍起，十幾個(gè)樓盤(pán)先后發(fā)生集體退房事件。
據(jù)了解，房?jī)r(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)原因。2004年下半年，水岸藍(lán)橋的房?jī)r(jià)每平方米還只有五六千元，2005年春節(jié)前后，“瘋漲”到13000元甚至更高�？傻搅�2005年下半年，樓市宏觀調(diào)控趨緊，該地區(qū)房?jī)r(jià)最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是帶新裝修出售。如此一來(lái)，買(mǎi)房人房子還沒(méi)到手，每套房?jī)r(jià)格就“縮水”了三四十萬(wàn)元。與此同時(shí)，上海另一個(gè)樓盤(pán)地杰?chē)?guó)際城40余名業(yè)主也要求團(tuán)退。當(dāng)初，地杰?chē)?guó)際城的房?jī)r(jià)每一次開(kāi)盤(pán)都要拉一個(gè)漲停板，從6200元/平方米開(kāi)始，第四批已經(jīng)到了9000多元/平方米。4月國(guó)家抑制炒樓的組合拳打出，地杰?chē)?guó)際城第四批的購(gòu)房者中大多數(shù)投機(jī)者拿到號(hào)后最終都沒(méi)有買(mǎi)房，很多人放棄了購(gòu)買(mǎi)權(quán)。到了今年10月，新的房源推出，價(jià)格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的業(yè)主達(dá)到了70多戶。因退房要求未獲開(kāi)發(fā)商回應(yīng)，一些業(yè)主將聯(lián)名信送到開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司手中，明確表示將集體停止還貸。
上海業(yè)主們的退房理由當(dāng)然不能是市場(chǎng)價(jià)格，他們找到了交房過(guò)程中一些不完善之處。在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲期間，嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題只會(huì)帶來(lái)索賠的要求，有的業(yè)主因房?jī)r(jià)飆升而不敢找開(kāi)發(fā)商理論；而今房?jī)r(jià)一跌，業(yè)主開(kāi)始頻頻借質(zhì)量問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商的麻煩，甚至引發(fā)集體退房事件。據(jù)稱(chēng)，目前在積極退房的人中大部分是投資客。這些投資客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中溫州人就扮演著重要角色。
在要求團(tuán)退的業(yè)主中，很多人把自己的行為叫做“維權(quán)”。有趣的是，不少律師并不認(rèn)同他們的觀點(diǎn)。房產(chǎn)糾紛的裁定標(biāo)準(zhǔn)都是以合同為準(zhǔn)。一般來(lái)講，只有出現(xiàn)重大工程質(zhì)量隱患等情況，購(gòu)房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成為退房的正當(dāng)理由。對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了房子以后房屋價(jià)格的漲跌應(yīng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購(gòu)房合同的生效就從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)由買(mǎi)房人承擔(dān)了。除非開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房子時(shí)曾對(duì)前期業(yè)主做出“購(gòu)房保價(jià)”的承諾，但“購(gòu)房保價(jià)”必須寫(xiě)進(jìn)合同。事實(shí)上，絕大多數(shù)退房的理由都不充分，有的稱(chēng)銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來(lái)了買(mǎi)家也拒不簽字，還有的借口開(kāi)發(fā)商延期交付、配套設(shè)施沒(méi)跟上等。
開(kāi)發(fā)商博弈退房潮
目前，要求退房的業(yè)主們最關(guān)注的問(wèn)題是他們的要求能否實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，一位權(quán)威人士表示，從法律的角度來(lái)講退房很難，因?yàn)榇饲半p方是有購(gòu)房合同的。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，但目前業(yè)主退房的理由僅是價(jià)格問(wèn)題。
近日，備受矚目的上海退房案一審判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款，收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。分析人士表示，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜。但“瘋狂”總得付出代價(jià)。開(kāi)發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓(xùn)，是因?yàn)樵跇鞘幸惶煲粋�(gè)價(jià)的瘋狂日子里，他們壓根兒不曾想到房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，更沒(méi)有做好這方面的準(zhǔn)備。對(duì)于上海涌現(xiàn)的退房潮和最近的判決，使開(kāi)發(fā)商們感到憂心忡忡，并將希望寄托在政府干預(yù)上�！跋嘈耪粫�(huì)眼看著大家都來(lái)退房，畢竟這不利于社會(huì)穩(wěn)定，”一位開(kāi)發(fā)商坦言。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海退房案購(gòu)房人勝訴，是一個(gè)積極的信號(hào)。房?jī)r(jià)只漲不跌那是神話。開(kāi)發(fā)商不要生活在神話中，更不要指望政府幫忙，樓市調(diào)控的最終目標(biāo)就是要市場(chǎng)健康發(fā)展。
退房背后的信用危機(jī)
購(gòu)房者采取了如拒絕收樓、停止供款、甚至走進(jìn)法庭等手段要求退房，主要是當(dāng)事人出于對(duì)自身利益的保護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避動(dòng)作。但為什么購(gòu)房者公然的把“違約”來(lái)作為規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的手段？并且，這些公然違約的行為能得到了眾多的輿論支持？這才是退房潮背后值得關(guān)注和思考的問(wèn)題。
信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石、契約是信用保證的一種形式，但綜觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，信用危機(jī)幾乎無(wú)處不在。關(guān)于誠(chéng)信問(wèn)題，之前大家關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等企業(yè)身上，而忽視了對(duì)于其他市場(chǎng)參與主體的洞察。上海退房潮，除了讓我們?nèi)z討地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的體系問(wèn)題外，也應(yīng)該重新思考整個(gè)社會(huì)的信用體系和信用觀念，包括企業(yè)信用、民眾信用以及其他市場(chǎng)參與主體的信用等。
先說(shuō)企業(yè)信用。自市場(chǎng)化以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)方面的投訴一直是3·15熱線最熱門(mén)的話題之一。但這么多年，這種局面并沒(méi)有得到有效的抑制或改善，如虛假?gòu)V告、建筑質(zhì)量、違規(guī)操作、侵占業(yè)主利益等問(wèn)題層出不窮。綜觀這些問(wèn)題的根源，一方面，開(kāi)發(fā)商在很大程度上能夠把控輿論的話語(yǔ)權(quán)；另一方面，市場(chǎng)監(jiān)管和治理力度太弱，企業(yè)違規(guī)成本太低，在這種情況下，企業(yè)信用保證基本無(wú)從談起。
再說(shuō)公眾信用。作為市場(chǎng)最重要的參與者之一的消費(fèi)者，其購(gòu)房遭遇固然值得同情，但消費(fèi)者契約精神的缺失讓人汗顏。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)和社會(huì)體系中，信用破產(chǎn)讓人寸步難行；而在上海退房潮中違約受到保護(hù)并為民眾所認(rèn)可，這不利于法制社會(huì)的健全與發(fā)展。由此可見(jiàn)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基石的“信用”，在我們眾多的市場(chǎng)參與者的眼中并不是行事的原則，而僅僅是一種利益博弈的工具。而信用體系的缺失，不僅大大增加了流通和交易成本，也為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)埋下了隱患。因此，對(duì)于依舊處于發(fā)展中的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，信用危機(jī)亦應(yīng)引起足夠的重視。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 記者：林華
