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　　“據(jù)我們了解，截至今天上午，各家商業(yè)銀行還沒(méi)有出臺(tái)(房貸新政)細(xì)則�！�10月28日，一家上市銀行零售信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者。

　　10月22日晚間，央行發(fā)布個(gè)人房貸“新政”——“決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%”。此舉旨在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生。

　　正當(dāng)各家商業(yè)銀行為房貸新政的細(xì)則苦惱時(shí)，記者獲悉，近日銀監(jiān)會(huì)發(fā)出加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的緊急通知(下稱(chēng)通知)。10月24日，銀監(jiān)會(huì)緊急會(huì)晤大型商業(yè)銀行高層，而此番緊急通知應(yīng)該是在會(huì)后發(fā)出。

　　記者了解到，銀監(jiān)會(huì)專(zhuān)此下發(fā)的緊急通知內(nèi)容非常簡(jiǎn)短，只有三條要求。

　　首先，各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號(hào))、《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)[2007]452號(hào))的規(guī)定。

　　其次，各商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)借款人首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住房做好盡職調(diào)查，根據(jù)有效證明加以甄別，并按照風(fēng)險(xiǎn)可控的原則合理確定貸款首付比例。

　　第三，各商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的全流程管理，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控責(zé)任，嚴(yán)肅查處通過(guò)假權(quán)證、假按揭、假首付等手段騙取銀行貸款的行為，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

　　圈定“新政”實(shí)施對(duì)象

　　“語(yǔ)文沒(méi)有學(xué)好�！�10月28日，央行個(gè)人房貸新政發(fā)布后，由于規(guī)定較為原則，一家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸的人士笑言，“我們一直在研究央行政策的具體落實(shí)問(wèn)題。”

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，去年“9·27”房貸政策發(fā)布后，對(duì)于首套房、二套房的定義也是認(rèn)真研究了幾個(gè)月，后來(lái)央行、銀監(jiān)會(huì)的補(bǔ)充通知“明確以借款人家庭為單位來(lái)認(rèn)定房貸次數(shù)”。

　　“這次的‘改善型’普通自住房也遇到類(lèi)似情況，我們一直在研究‘改善型’到底是什么意思？為此，也跟央行、監(jiān)管部門(mén)，以及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士有過(guò)溝通，以執(zhí)行好央行的政策。”前述上市銀行零售信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，執(zhí)行好國(guó)家政策，不是單方面說(shuō)要放多少貸款，而是在支持居民購(gòu)房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，還要確保商業(yè)銀行信貸政策和資產(chǎn)質(zhì)量，都要按照國(guó)家政策精神來(lái)執(zhí)行。

　　對(duì)此，接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出此項(xiàng)通知的主旨在于，進(jìn)一步改進(jìn)對(duì)個(gè)人住房有效需求的金融服務(wù)，科學(xué)控制銀行住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　區(qū)別于央行的宏觀政策方向，銀監(jiān)會(huì)的通知可視為一項(xiàng)更為具體的補(bǔ)充，給商業(yè)銀行一個(gè)更為明確的操作方向。

　　10月28日下午，中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對(duì)本報(bào)記者表示，銀監(jiān)會(huì)的上述規(guī)定，將之前的“改善型住房”這樣一個(gè)定義不太明確的概念界定的更加清晰，也可以理解為是對(duì)之前地方上各種各樣的救市政策的一種調(diào)整和規(guī)范，“是站在商業(yè)銀行自己的角度作出的冷靜、科學(xué)的分析和決策”。

　　“央行的政策是出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)金融，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，那么銀監(jiān)會(huì)的通知應(yīng)該是個(gè)補(bǔ)充。”前述上市銀行零售信貸部負(fù)責(zé)人表示。

　　重申風(fēng)險(xiǎn)控制

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀監(jiān)會(huì)將享受新政的條件明確規(guī)定為“首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住房”主要還是出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，“因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房者更容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響而出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，而自住性購(gòu)房者則一般不會(huì)這樣”。

　　在前述上市銀行零售信貸部負(fù)責(zé)人看來(lái)，此番監(jiān)管部門(mén)重申一些風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，其實(shí)還是要求商業(yè)銀行從“又好又快”的角度考慮問(wèn)題，一方面貫徹國(guó)家政策精神，另一方面要做好風(fēng)險(xiǎn)管控；不能走極端，一味放開(kāi)，或者一味退縮。

　　“如果沒(méi)有這個(gè)細(xì)則，那么商業(yè)銀行只能根據(jù)自己的判斷來(lái)執(zhí)行這個(gè)政策，有些風(fēng)險(xiǎn)偏好比較高的銀行可能會(huì)放松對(duì)投資性購(gòu)房者的貸款要求�！瘪T科對(duì)上述觀點(diǎn)表示認(rèn)可。

　　尹中立則認(rèn)為，更重要的是，“老貸款和新貸款的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還需要明確，否則，就存在套利的空間，這是一個(gè)漏洞”。他分析，老貸款如果不執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)，這是符合銀行利益的，但是客戶(hù)就會(huì)把老貸款先還掉，然后再重新按揭，就是所謂的拆東墻補(bǔ)西墻。

　　“甚至不排除會(huì)有銀行借此爭(zhēng)奪客戶(hù)，比如B銀行會(huì)向客戶(hù)承諾，向其提供貸款先把A銀行的全部還掉，改而執(zhí)行B銀行利率比較低的按揭，這給銀行間的不良競(jìng)爭(zhēng)提供了路徑�！币�中立續(xù)稱(chēng)。

　　針對(duì)銀監(jiān)會(huì)重申加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)要求，尹中立認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)實(shí)際上是讓各家商業(yè)銀行自己把握風(fēng)險(xiǎn)，“商業(yè)銀行自己應(yīng)該很清楚客戶(hù)的情況，如果盡職盡責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)控制做到位，假按揭、假首付等問(wèn)題都是不存在的”。

　　以區(qū)分自住與非自住為例，前述上市銀行零售信貸部負(fù)責(zé)人表示，一方面，在目前的房地產(chǎn)行情下，投資的沖動(dòng)比較小，另一方面只要商業(yè)銀行做好盡職調(diào)查，更為仔細(xì)，區(qū)分自住與非自住的問(wèn)題就能夠解決；“只有在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，存在套利空間，區(qū)分這一問(wèn)題可能就比較困難”。

　　“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，真正的風(fēng)險(xiǎn)是假按揭和炒房�！币�中立說(shuō)，因?yàn)檎嬲�的個(gè)人貸款買(mǎi)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不敏感，買(mǎi)了房子裝修還有很高的投入，有個(gè)沉沒(méi)成本在里面，所以一般是不會(huì)棄房而逃的；“對(duì)于貸款滿(mǎn)足自住需求的，不論是首付20%還是30%，安全系數(shù)都是比較高的，降低首付只會(huì)增加他們的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)是沒(méi)有多大增加的”。

　　市場(chǎng)拉動(dòng)作用有限

　　言及此番監(jiān)管部門(mén)的通知，馮科認(rèn)為，通知是一個(gè)積極的政策，“畢竟還是降低了首付的比例和利率的水平，增強(qiáng)了居民的購(gòu)買(mǎi)力，這在房?jī)r(jià)下降的情況下，有利于活躍市場(chǎng)的銷(xiāo)售，對(duì)于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)下滑趨勢(shì)還是有利的”。

　　但前述商業(yè)銀行個(gè)貸人士稱(chēng)，“對(duì)房貸業(yè)務(wù)沒(méi)有具體影響，無(wú)非是重申一些規(guī)定，沒(méi)有出臺(tái)更新的政策”。

　　不過(guò)，尹中立也表示，“這次的政策與之前的也沒(méi)有多少差別，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)形成多大的拉動(dòng)作用”。

　　尹中立還指出，房貸利率依然有下調(diào)空間。他認(rèn)為，除了投資性炒房按揭之外，真正的自住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)很小，但“即使按目前的打七折的優(yōu)惠，利率還是偏高的，應(yīng)該進(jìn)一步降低利率”。

　　“其他國(guó)家自住房的按揭貸款利率一般是公司業(yè)務(wù)利率的50%左右，所以目前即使優(yōu)惠30%，也還是偏高的，應(yīng)該進(jìn)一步下調(diào)�！币�中立續(xù)稱(chēng)。

　　但前述商業(yè)銀行個(gè)貸人士表示反對(duì)，“全部下調(diào)到基準(zhǔn)利率的0.7倍，對(duì)商業(yè)銀行盈利也是有很大影響，甚至是反面影響，銀行是不會(huì)‘賠本賺吆喝’的”。 (來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)