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“學(xué)區(qū)房”逆市熱銷 為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險

2008年09月22日 15:31 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 發(fā)表評論

  “孩子明年就要上小學(xué)了,聽說在名校周邊購房就能就近入學(xué),雖然房價貴了點,但只要能入學(xué)我們就打算買。”在北京一家設(shè)計公司工作的邱女士說。

  和邱女士想法相似的購房者不在少數(shù),記者采訪發(fā)現(xiàn),每到新學(xué)年開始,重點中小學(xué)周邊的房產(chǎn)市場便進(jìn)入新一輪的角逐。在當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場整體低迷的大環(huán)境下,“學(xué)區(qū)房”還是讓諸多的學(xué)生家長趨之若鶩。對此,業(yè)內(nèi)人士提醒,學(xué)區(qū)置業(yè)有風(fēng)險,由于各學(xué)區(qū)、學(xué)校入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)不一,購買學(xué)區(qū)房并不一定能夠順利就近入學(xué)。

  “學(xué)區(qū)房”低迷樓市中熱銷

  記者從北京多家房產(chǎn)中介公司了解到,近兩個月內(nèi),人大附中、北京市第一實驗小學(xué)等學(xué)校周邊的房產(chǎn)市場備受關(guān)注,其中二手房市場較新房市場要火熱很多,周邊的經(jīng)紀(jì)公司門店咨詢量、登記量均有明顯上升,其中因為孩子入學(xué)而有置業(yè)需求的客戶占據(jù)了相當(dāng)比例,在已成交房產(chǎn)中也占據(jù)了相當(dāng)份額。

  據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入9月份以來,二手房市場相比8月份同期回暖明顯,整體成交上漲一成左右,而對于重點中小學(xué)集中的“學(xué)區(qū)房”而言,成交上漲更為顯著。其中,9月前半月,中關(guān)村、東直門、金融街、和平里等“學(xué)區(qū)房”集中區(qū)域二手房成交量均上漲兩成左右。同時,“學(xué)區(qū)房”集中區(qū)域的租賃成交也進(jìn)一步走高,同比成交量普遍上漲二至三成。

  “我愛我家”工作人員告訴記者,每年新學(xué)期開學(xué)前都會有家長前來咨詢名校周邊的二手房,中關(guān)村、北京小學(xué)等重點學(xué)區(qū)的房產(chǎn)交易也非;钴S,因此房價也相應(yīng)較高。

  “我愛我家”中關(guān)村店負(fù)責(zé)人介紹說,6、7月份是家長置業(yè)的高峰期,每年因?qū)W生就學(xué)而成交的二手房占該區(qū)域總體交易量的45%左右,而房價也是一年比一年高。雖然今年受樓市調(diào)整影響,一些區(qū)域房價有所松動,但重點學(xué)校周邊的房產(chǎn)價格卻表現(xiàn)得非常穩(wěn)定。

  記者發(fā)現(xiàn),“學(xué)區(qū)房”受追捧絕非偶然。重點小學(xué)——重點中學(xué)——重點大學(xué),這樣的成長過程幾乎是所有家長給子女規(guī)劃的“理想人生三部曲”!巴映升、望女成鳳”是每一位家長的愿望。而當(dāng)今社會,人才競爭、就業(yè)壓力不斷增強,家長希望自己的孩子從小就能接受最好的教育,于是,跨區(qū)域置業(yè),買二手房“就近上學(xué)”就成了上“名!钡囊环N捷徑。

  北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟說,購買“學(xué)區(qū)房”這一現(xiàn)象并不僅僅在北京盛行,其熱度已經(jīng)涵蓋全國。一些地區(qū)甚至推出專門的“學(xué)區(qū)房”展示會,且成交情況非?捎^。當(dāng)前學(xué)區(qū)置業(yè),正悄然成為升級置業(yè)、投資投機(jī)等購房需求之外的另外一種大眾化置業(yè)需求,在房產(chǎn)市場普遍走低的大環(huán)境下,以高價著稱的“學(xué)區(qū)房”卻逆市熱銷。

  常淑娟指出,很多家庭想讓孩子在名校讀書,買房則成為入學(xué)的“配套產(chǎn)品”,致使這些地區(qū)的房產(chǎn)非常熱銷,形成“學(xué)區(qū)房”市場的供小于求,因此區(qū)域房價漲幅肯定更快,久而久之也就偏離了正常的房價。

  購買“學(xué)區(qū)房”須謹(jǐn)防風(fēng)險

  記者采訪發(fā)現(xiàn),學(xué)區(qū)置業(yè),已經(jīng)成為很多家長望子成龍的被動之舉,面對學(xué)區(qū)高昂的房價,其實很多家庭都承受著較大的經(jīng)濟(jì)壓力,不少家長表示,由于自家戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒有好學(xué)校,不得已只有通過置業(yè)遷移,來完成讓孩子在重點學(xué)校上學(xué)的心愿。但是,買了房子就真的能讓孩子就近入學(xué)嗎?

  我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場部李季告訴記者,雖然大批家長為了子女能夠上“名!倍幌е亟鹪趯W(xué)校周邊置業(yè),但這并不代表只要在學(xué)校附近購房就能順利進(jìn)入相應(yīng)的學(xué)校。其中包含許多具體的條件,也存在一些風(fēng)險。

  李季說,以北京中關(guān)村三小為例,根據(jù)規(guī)定能夠上該小學(xué)的小區(qū)只有黃莊小區(qū)、科育小區(qū)和東大院,而科育小區(qū)中還有一部分房源是上中關(guān)村一小的。如果家長不仔細(xì)進(jìn)行專業(yè)咨詢,盲目購房可能造成因該房源不在就讀范圍內(nèi)而影響孩子按時上學(xué)。

  除此之外,上中關(guān)村三小還需要同時滿足以下三個條件:第一,父母和孩子必須是北京市戶口;第二,全家人戶口應(yīng)在一起(父母及子女),并且要求他們的戶口同在有資格上該小學(xué)的房產(chǎn)上;第三,房產(chǎn)證必須是父親或者母親的名字,其他人不可。與此同時,還要滿足在戶口所在地居住三年以上的條件。也就是說,如果家長希望自己的孩子上中關(guān)村三小,而戶口所在地并不在其規(guī)定的小區(qū)范圍內(nèi),家長必須在孩子入學(xué)前三年辦理房產(chǎn)交易和過戶手續(xù)。

  “即使以上條件家長都一一滿足了,通過置業(yè)實現(xiàn)‘就近上學(xué)’的目標(biāo)仍存在一些不確定的風(fēng)險。以中關(guān)村的幾所重點小學(xué)來說,能夠就讀相應(yīng)學(xué)校的周邊小區(qū)范圍的劃分可能因為一些因素而發(fā)生變動。而這種變動只有在該年招生簡章出來之后才會確定,盡管變動頻率不高,也只是小范圍內(nèi)的調(diào)整,但對于煞費苦心的家長來說可能是致命的打擊。好不容易等到購房滿三年,突然被告知他所購房源已經(jīng)不能上此前規(guī)定的重點小學(xué),而孩子上學(xué)年齡已經(jīng)到了,就學(xué)計劃將受到很大影響!崩罴狙a充說。

  此外,不同重點小學(xué)的招生條件可能各有不同。有些學(xué)校因為以前業(yè)主的小孩已經(jīng)享受過就讀待遇,而房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后繼任業(yè)主的孩子就不再屬于學(xué)校招生范圍內(nèi)。另外,一些學(xué)校招生人數(shù)有限,即使提前購房滿足條件也可能享受不到就學(xué)機(jī)會。

  “小升初”雖然不像入小學(xué)那樣嚴(yán)格,但跨區(qū)域就讀也要滿足以下三個條件中的一個:戶口所在地、畢業(yè)小學(xué)所在地、家庭實際居住地。而租房家庭能否允許跨區(qū)就讀,還需按照各區(qū)縣教育部門的具體規(guī)定,對租賃時間和居住時間等可能會做出具體的時間限定。

  李季說,近年來,想入重點小學(xué)、重點中學(xué)的孩子越來越多,學(xué)校的招生條件也更加嚴(yán)格。因此,家長切忌盲目置業(yè),建議家長到權(quán)威的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行細(xì)致的咨詢,確保萬無一失再購房。

  業(yè)內(nèi)人士支招學(xué)區(qū)置業(yè)

  對于如何在學(xué)區(qū)置業(yè),接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。

  “鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說,要仔細(xì)甄別“學(xué)區(qū)房”是否在劃片之列。一般重點中小學(xué)集中的區(qū)域都是較為成熟的社區(qū),區(qū)域商品房與已購公房同時存在,并且二手房交投較為活躍,從廣義上講這些名校周邊的房產(chǎn)都可以稱作“學(xué)區(qū)房”。但是,對于一些專門為孩子上學(xué)而購房的家長來說,只有部分房產(chǎn)是屬于重點學(xué)校片區(qū)范圍之內(nèi)的,即購買后有申請該重點學(xué)校名額的資格;而絕大部分房產(chǎn)購買后是不具備直接申請資格的,需要交納贊助費或以其他方式才能夠入學(xué),甚至最終不能入學(xué)。因此,事先需要向?qū)W校等相關(guān)單位詢問清楚,甄別“學(xué)區(qū)房”的具體情況。

  同時,要考慮前期支出成本過大問題。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計,北京市重點小學(xué)的劃片小區(qū)與附近普通房產(chǎn)二手房買賣價位每平方米相差約2000元至5000元。以中關(guān)村區(qū)域為例,區(qū)域內(nèi)知名的重點學(xué)校有中關(guān)村一小、三小,兩個學(xué)校的劃片小區(qū)科育小區(qū)、科源小區(qū)二手房價位約為每平方米1.95萬元,同屬劃片范圍內(nèi)并且小區(qū)環(huán)境較好的黃莊小區(qū)、東南小區(qū)二手房均價更是達(dá)到每平方米2.1萬元左右,而中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的普通房產(chǎn)如小南莊、雙榆樹北里和知春里小區(qū)的二手房均價約在每平方米1.5萬元至1.65萬元。因此,消費者購房時應(yīng)該考慮到前期支出成本過大問題,衡量劃片學(xué)區(qū)房和非劃片學(xué)區(qū)房具體品質(zhì)金額的差距,再比較出直接購買“學(xué)區(qū)房”的成本與普通交納贊助費上學(xué)哪樣更適宜。

  常淑娟提醒說,要關(guān)注相關(guān)重點學(xué)校、學(xué)區(qū)的政策變動,注意學(xué)區(qū)的劃分,最好不要買兩個學(xué)區(qū)交界線附近的房產(chǎn),因為每年教育局會對學(xué)區(qū)劃分做一些細(xì)微的調(diào)整,避免從名校學(xué)區(qū)調(diào)整到另外一個普通學(xué)區(qū),避免花高價買房而孩子無學(xué)上的尷尬情況的發(fā)生,一定要在購房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢,包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等,確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。

  “如果購買二手房,必須在購買前調(diào)查清楚房屋的戶籍狀況,核實清楚原房主戶口的遷出問題,如原房主沒有另外的落戶地,那購房者的戶口并不能遷入該地,必須要在確定原房主所有家庭成員戶口都遷出的情況下方可購買。還要了解區(qū)域是否會被拆遷的情況,以免造成不必要的損失。”常淑娟說。 (李佳鵬 實習(xí)生:殷丹丹 陳希)

編輯:侯冬華】
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