日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布了題為《2010年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢展望》的報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，在多重政策疊加作用下，房價(jià)上漲得到有力遏制，調(diào)控目標(biāo)有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范市場秩序的措施，將在未來得到部分保留，并成為常態(tài)政策。

　　調(diào)控目標(biāo)有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)

　　報(bào)告指出，本次房地產(chǎn)新政通過供需雙向調(diào)節(jié)、全方位管理形成多重政策疊加效應(yīng)，有力遏制了房價(jià)繼續(xù)上漲。供求方面，大幅增加土地供應(yīng)量等措施加大了房屋供應(yīng)量，“二套房貸”等政策控制了投資性需求；5-6月，國稅總局密集出臺加強(qiáng)土地增值稅征收的一系列措施，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤空間，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大威懾力。

　　多重政策的疊加效應(yīng)已對住房消費(fèi)預(yù)期產(chǎn)生顯著影響。指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有較大信心，同時(shí)近六成購房者認(rèn)為房價(jià)將下行，其中39.2%的購房者認(rèn)為房價(jià)會在一年內(nèi)小幅下降。從市場數(shù)據(jù)看，部分城市房價(jià)過快上漲的態(tài)勢開始得到遏制，政府調(diào)控目標(biāo)有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。1-5月，全國商品房銷售均價(jià)漲幅較去年下降12.1%，5月全國商品房銷售均價(jià)年內(nèi)首次環(huán)比下降。從各區(qū)域銷售均價(jià)來看，上海、浙江和北京等區(qū)域銷售均價(jià)漲幅回落速度最快。

　　地方細(xì)則高開低走

　　在中央調(diào)控政策出臺后，多省市陸續(xù)公布了調(diào)控政策細(xì)則或市場監(jiān)管措施。其中，青島、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民貸款，除此之外，多數(shù)省市的調(diào)控內(nèi)容以增加市場供應(yīng)為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴(yán)厲措施。相較于4月中央密集出臺的一系列嚴(yán)厲政策，地方細(xì)則略顯“溫和”。

　　報(bào)告指出，對于中央政府而言，目前諸多調(diào)控政策的效果還未顯現(xiàn)，處于對調(diào)控效果的監(jiān)測期，出臺新政策會更加謹(jǐn)慎。對于地方政府而言，新政已十分嚴(yán)厲，鑒于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，倘若地方細(xì)則過于嚴(yán)格，市場出現(xiàn)極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。因此，地方細(xì)則對需求方面的嚴(yán)格管控已相對松動，近期更傾向于確保供給與規(guī)范市場秩序等方面。

　　部分調(diào)控政策將成常態(tài)

　　報(bào)告認(rèn)為，盡管調(diào)控力度在某個(gè)階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機(jī)需求，使商品房回歸居住屬性。究其根本，政府不僅擔(dān)憂房價(jià)過快上漲引發(fā)民生問題，更無法忍受房地產(chǎn)強(qiáng)大的吸金能力削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，資產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。

　　自2002年以來，中國工業(yè)企業(yè)利潤率一直穩(wěn)定在5%至6%，但商品房價(jià)格的漲幅均在兩位數(shù)以上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低收益率驅(qū)動資金不斷流入房地產(chǎn)；同期的商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10%提高到了2009年的25%。如果商品房投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產(chǎn)的情況就難以得到改變。

　　此外，報(bào)告還認(rèn)為，出于地方政府財(cái)政開源的需要，無論近期內(nèi)物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，但土地出讓金制度不會有所改變，未來只會繼續(xù)加強(qiáng)。記者 童 可