4月25日和5月14日，北京保利西山林語三期項(xiàng)目先后兩次共獲得301套地下車庫和1240套住宅的預(yù)售證，但官司方數(shù)據(jù)顯示，至今未有成交記錄。一位行業(yè)人士向記者說，西山林語三期項(xiàng)目就是“捂盤”或“惜售”的典型例子。

　　知名房企旗下樓盤多月未現(xiàn)成交記錄，到底是難以定價(jià)“主動惜售”，還是樓市受冷后無人問津？

　　近日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到北京保利西山林語三期項(xiàng)目現(xiàn)場時，卻被售樓中心前臺的保利地產(chǎn)工作人員告知，項(xiàng)目還未開盤，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，該項(xiàng)目已分別于4月25日與5月14日獲得了兩批房源的預(yù)售證，且分別于當(dāng)日開盤了。

　　實(shí)地探訪 記者發(fā)現(xiàn)多重疑點(diǎn)

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，4月25日，保利西山林語三期獲得301套地下車庫與222套住宅的預(yù)售證，已于當(dāng)日開盤；5月14日，該樓盤再次獲得1018套住宅預(yù)售證，當(dāng)日開盤。兩次下來，共獲得301套地下車庫和1240套住宅的預(yù)售證。但該網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，至今未有成交記錄。

　　然而6月26日，當(dāng)記者以客戶身份來到位于北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)冷泉村西山林語項(xiàng)目售樓中心時，現(xiàn)場一片冷清：門外只有一位穿著制服的保安；走進(jìn)售樓中心，偌大的屋內(nèi)，只有前臺坐著一位男性工作人員，以及里屋傳出的兩位女性閑談的聲音。

　　得知是來看房的，這位銷售人員說：“目前三期還沒有開盤，不過年底前會開盤，具體時間還未定�，F(xiàn)在只有二期剩下的11套別墅還在銷售。”

　　但在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，保利地產(chǎn)北京媒介部負(fù)責(zé)人對此指出，這位銷售人員不知道實(shí)情。因?yàn)槲魃搅终Z前二期開盤時都舉行了盛大的開盤儀式，三期開盤時沒舉行此儀式，所以可能誤解沒有開盤。實(shí)際上已分別于4月25日與5月14日如期開盤。且在6月中下旬，有一位客戶已為此項(xiàng)目12號樓的一套房交了訂金，但后來鑒于觀望情緒，目前該客戶還沒有與公司簽訂購房合同，所以在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上沒有成交記錄。

　　在采訪中，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前沒有客戶需求，所以導(dǎo)致銷售不暢。

　　但6月26日記者以購房者身份在其售樓中心做登記時卻發(fā)現(xiàn)，近段時間以來已有6、7位登記者，怎么會沒有購房需求呢？

　　“后來公司銷售人員對這些登記客戶進(jìn)行了銷售追蹤，但基本上是兩種情況：一種是選擇觀望，另一種就是放棄購買�！边@位負(fù)責(zé)人對此繼續(xù)解釋道，可能當(dāng)初申請預(yù)售證時的定價(jià)有點(diǎn)高了，主要原因在于前面二期的銷售均價(jià)就不低，該項(xiàng)目三期與前兩期的配套一樣，如果定價(jià)偏低，前面兩期已入住的客戶會有意見。

　　而當(dāng)記者以購房者身份向工作人員索要一份西山林語三期的戶型圖與樓盤說明書時候，這位負(fù)責(zé)人表示：只有二期的戶型圖，因?yàn)槿�期的戶型圖和樓盤情況與二期類似，所以三期就直接用去年項(xiàng)目二期銷售時付印的戶型圖與樓盤說明書了。

　　6月30日記者再次撥打該樓盤售樓熱線時，手機(jī)號碼卻顯示為空號。對此，上述負(fù)責(zé)人又將“空號事件”歸因于北京電信操作上的失誤。

　　公司否認(rèn)捂盤惜售

　　一位行業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，西山林語三期項(xiàng)目就是“捂盤”或“惜售”的典型例子。

　　他解釋道，新政調(diào)控的不斷深入和調(diào)控周期的延長，市場成交量暴跌，比如分別于2008年與2009年上市的西山林語一、二期項(xiàng)目都曾創(chuàng)造過當(dāng)日推出，當(dāng)日銷售完畢的銷售奇跡，但三期項(xiàng)目可能因?yàn)榍捌诘怯浀目蛻舯容^少，且推貨量達(dá)到1240套的大容量下，開發(fā)商對新政和后市判斷不明朗的情況下，被迫“捂盤”或“惜售”，用此來拉長客戶儲備周期，以增加客戶需求儲量，并在考察市場反應(yīng)的基礎(chǔ)上確定售價(jià)。

　　對此，保利地產(chǎn)北京媒介部負(fù)責(zé)人卻并不贊同。他說，時下北京實(shí)行一房一價(jià)策略，西山林語三期項(xiàng)目每套房的定價(jià)已在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上按規(guī)定公示，不存在重新確定定價(jià)的必要。

　　不過，不論保利的情況是否屬于捂盤，4月以來的樓市新政，基于對前景判斷及公司具體情況的不同，在銷售過程中，房企們的行為開始分化。據(jù)記者了解，一些房企開始降價(jià)銷售，另一些房企則主動捂盤，以圖樓市反彈；或被動捂盤，延長客戶儲備周期及進(jìn)一步靜觀市場反應(yīng)。(記者 葉書利)