近日，北京公布三個公租房項目的成本租金。上周六，新華社發(fā)表時評，質(zhì)疑公租房成本租金偏高。昨日，一參與制定北京公租房相關(guān)政策的內(nèi)部人士表示，公租房的成本租金計算是合理的，實際租金水平會結(jié)合成本租金和居民住房消費(fèi)水平綜合確定。

　　成本租金=利息+管理費(fèi)用

　　近日公布的3個公租房項目，成本租金從22元/平方米/月到30元/平方米/月不等。對此，新華社時評表示：每平方米每月高達(dá)二三十元的租價沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高。

　　這位內(nèi)部人士介紹，公租房成本包括建設(shè)成本和管理成本兩方面。建設(shè)成本方面，公租房的土地政府是不收取溢價的，是土地成本價，但拆遷等方面需要“花錢”，大約每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加，目前公租房的建設(shè)成本在每平米6000元到8000元。

　　“公租房的建設(shè)規(guī)模很大，建設(shè)資金主要來源還是靠貸款。目前銀行月利率一般是4%。、公積金貸款利率是3.6%。。目前已經(jīng)用的都是公積金貸款。公租房的成本目前也只是計算需要償還利息的成本�！边@位人士稱。

　　按此計算，每平米6000至8000元的建設(shè)成本，每月需償還的利息為21.6元至28.8元。“另外，加上物業(yè)、小區(qū)管理等方面費(fèi)用，公租房的成本租金在25元到30元，是合理的。”他表示。

　　據(jù)了解，豐臺區(qū)黃土崗公租房，政府從開發(fā)商手中回購的房屋價格是8100元/平米，按此計算，不包括管理成本，房屋本身的成本租金就超過了29元/平方米/月。該項目公布的成本租金為30元/平方米/月。

　　尚未有項目確定最終租金

　　這位人士認(rèn)為，從原則上看，公租房的租金需覆蓋成本，否則所欠貸款就會越來越多，成本就會越來越高。

　　但他同時表示，公租房最終實際租金，還會綜合成本租金和居民住房消費(fèi)水平來綜合確定。如果租金水平高于住房消費(fèi)水平和支付能力，那也可以采取財政補(bǔ)貼的方式。政府可以多增加公租房的首期投入，減少貸款金額，降低公租房成本，以降低租金。

　　這位人士稱，目前北京公租房要求比市場租金低20%左右。公租房將來的實際租金標(biāo)準(zhǔn)，肯定會根據(jù)市場租金來下浮計算的。即便出現(xiàn)由于市場租金偏低，公租房的實際租金低于了成本租金，那也可以采用政府補(bǔ)貼的方式，平衡實際租金與成本租金的差額。

　　北京市住保辦表示，按照去年出臺的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，北京公租房將按照保本微利的原則，并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定租金。去年北京才開始建設(shè)公租房，目前尚未建成配租的公租房項目，也沒有公租房項目確定最終租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　【計算公式】

　　公租房建設(shè)成本=拆遷費(fèi)用(3000至4000元/㎡)+建筑費(fèi)用(3000至4000元/㎡)=6000至8000元/㎡

　　成本租金=貸款利率×建設(shè)成本+管理成本A=3.6%�！粒�6000至8000元)+A=(21.6至28.8元)+A(A＞0)

　　- 觀點

　　“公租房租金不應(yīng)太便宜”

　　這位內(nèi)部人士認(rèn)為，作為政府提供給夾心層作為過渡性居住的公租房，租金必須合理，不能比市場租金貴，但也不應(yīng)太便宜。

　　“公租房是解決過渡性居住需要，買不起房子的時候，先住公租房。一些人條件好了后退出，另一些符合條件的再住進(jìn)去，循環(huán)使用。”這位人士稱，如果公租房的房租定得太低，誰都不愿意搬走，將來退出就會成為難題。而且低租金就意味著政府多補(bǔ)貼，而政府補(bǔ)貼的錢歸根到底還是納稅人的錢，用大家的錢大量去補(bǔ)貼夾心層，也并不合理。

　　他表示，在公租房使用租金償還利息的同時，政府還可以每年從財政中拿出一部分錢來，償還公租房的貸款本金�！氨窘疬�清后，公租房就是完全屬于政府了，租金就可以靈活掌握。政府可以根據(jù)不同收入的家庭，收取不同租金的方式，來確定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)�！�

　　“北京房屋市場租金偏低”

　　對于公租房成本租金不比市場價低多少的質(zhì)疑。這位人士認(rèn)為，不同品質(zhì)的房屋，租金水平不同。不能以單個或幾個房屋的租金水平，來作為市場租金水平，衡量公租房租金。

　　“北京不少房屋的租金水平，是明顯偏低的。一部分是早些年的房改房，因為房主獲得這些房子的成本很低，租金定得也低。另一部分是一些投資性購房，目的是等待房屋升值后出售獲利，空置期間先租出去。因為房主本身就不是以租金作為主要獲利方式，所以對租金的要求也不高。”這位人士說，如果拿這些低租金的房屋，去和公租房租金相比，是不合理的。

　　他認(rèn)為，北京的公租房由于土地等建設(shè)成本比商品房低，那么成本租金必然會比正常的市場租金要低。

　　對于香港特區(qū)由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場價的25%。這位人士認(rèn)為，這與香港房屋市場租金普遍很高有關(guān)。

　　本組稿件采寫/本報記者 馬力