近日，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授黃益平在個(gè)人博客發(fā)表文章，就各方熱議已久的“溫州炒房團(tuán)”進(jìn)行了揭秘。黃益平稱，據(jù)知情人爆料，所謂“溫州炒房團(tuán)”不過是開發(fā)商自編、自導(dǎo)、聘人演出的鬧劇，以制造樓盤熱銷的假象，并借機(jī)炒高房價(jià)。

　　在房地產(chǎn)市場，溫州炒房團(tuán)一直是“傳說”。他們攜巨額資金，奔走于各城市之間，為的就是炒高房價(jià)，謀取暴利？

　　溫州炒房團(tuán)真的有那么神奇嗎？溫州人為什么要炒房？他們?cè)趺从心敲炊嗟馁Y金？他們又是如何像蝗蟲一樣在一個(gè)又一個(gè)城市進(jìn)行？他們真的能從中賺到錢嗎？是怎么賺的呢？

　　淡季的溫州炒房團(tuán)主要是“托”

　　“商業(yè)社會(huì)哪一行沒有個(gè)‘托’？”一位不愿透露姓名的溫州人坦言，“房托”在溫州“很普遍”。

　　對(duì)此，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文一語道破，其實(shí)，在武漢經(jīng)商的10多萬溫州人才是當(dāng)?shù)卣嬲�的炒家，他們“手握重金，且�?duì)市場了如指掌”。

　　據(jù)了解，目前溫州炒房團(tuán)主要分化為三大群體：神秘運(yùn)作的地下炒房團(tuán)；一些進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域而饕餮豐厚利潤的二三線城市開發(fā)商；值得關(guān)注的，是那些籠罩著炒房團(tuán)的神秘光環(huán)而與開發(fā)商一唱一和的房托。

　　據(jù)介紹，溫州房托只有在淡季才會(huì)出現(xiàn)。

　　“一般來講，在溫州本地都有專門的‘咨詢公司’，專門接待那些‘自動(dòng)找上門來的’二三線城市開發(fā)商。”該人士表示，來溫州推介項(xiàng)目請(qǐng)炒房團(tuán)捧場的開發(fā)商主要有兩種：一種是開發(fā)項(xiàng)目總盤子很大，而當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)能力有限的；一種是房子地理位置不太好，不便于銷售的。

　　而這些房托收取的是房產(chǎn)商的“出場費(fèi)”，每人幾千元到幾萬元不等，視促銷業(yè)績而定。

　　“由于炒房團(tuán)的購房路線已經(jīng)成了房價(jià)上漲的‘風(fēng)向標(biāo)’，不少開發(fā)商和溫州炒房團(tuán)合伙演起了雙簧�！苯�城業(yè)內(nèi)人士坦言，現(xiàn)階段，只要有溫州炒房團(tuán)現(xiàn)身某某樓盤，出手闊綽地將多少套房子收入囊中的報(bào)道，大多是雙方一唱一和的“杰作”。

　　在江城經(jīng)營小商品的溫州人李先生就是其中之一。

　　“炒房不是主業(yè)，大多只是配合開發(fā)商樓盤銷售炒作�！崩钕壬�直言，開發(fā)商對(duì)炒房團(tuán)的要求很簡單——買不買無所謂，只要到場就行�！皟H僅只是在樓盤露個(gè)面，然后拿完錢和禮品就走，一般半天就結(jié)束，剩下的事情就是開發(fā)商發(fā)動(dòng)媒體大肆炒作‘溫州炒房團(tuán)出手’之類。”

　　深諳其道的周德文也有相同的經(jīng)歷�！扒安痪�，我組織溫州中小企業(yè)老板去武漢考察幾個(gè)樓盤，剛下飛機(jī)當(dāng)?shù)鼐陀?0多家媒體舉著‘長槍短炮’沖上來。事后，媒體大呼‘狼來了’，緊接著，該樓盤就多了不少聞?dòng)嵍鴣淼馁I房人�！�

　　買房到做房 從炒家炒到開發(fā)

　　“炒房炒成房東”，被譽(yù)為炒房“杯具”。但在炒了一段時(shí)間之后，部分溫州炒房團(tuán)成員變成開發(fā)商，主動(dòng)變“房東”。

　　據(jù)了解，在武漢，大大小小的溫州開發(fā)企業(yè)就有近百家，他們大多投資二三線城市，股權(quán)分散是一大特點(diǎn)。盡管這個(gè)行業(yè)不斷面臨“調(diào)整”，但他們看好武漢的發(fā)展前景。

　　“從事情開始做，就應(yīng)該知道風(fēng)險(xiǎn)在哪里，下一步就是一步一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)�！闭f這話的還是丁科如，他在武漢做了近10年房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)于開發(fā)階段中的一些“道道”，他的言語總是很“犀利”。

　　“‘不熟不做’是溫州人做生意的基本原則�！倍】迫缣寡�，大多數(shù)溫州人做房地產(chǎn)開發(fā)，基本是先有項(xiàng)目，才成立公司，“二三線城市做開發(fā)也是量力而行，為了利潤最大化，同時(shí)，也為了以更低的價(jià)格拿下土地，拿地方式也是以收購、兼并等方式為主。”以他的話說，“招、拍、掛的拿地方式，還是太奢侈了點(diǎn)。”

　　丁科如在武漢的房地產(chǎn)投資圈資金總額已達(dá)數(shù)億元。“如果投資額超過了總額，我會(huì)拉新的股東進(jìn)來�！彼�說，股權(quán)極為分散是溫州房地產(chǎn)開發(fā)商的一大特點(diǎn)。

　　何為股權(quán)分散？即一個(gè)開發(fā)商有上十個(gè)甚至數(shù)十個(gè)股東，而董事長的股份只比股東的平均股份多一點(diǎn)，“與此同時(shí)，注冊(cè)資金也是共同出資組成的”�，F(xiàn)階段，丁科如運(yùn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目目前已基本敲定，“關(guān)鍵還要所有股東同意后才能實(shí)施�！�

　　此外，對(duì)于做開發(fā)的“經(jīng)營之道”，丁科如的合作伙伴付金華也有自己的見解：做開發(fā)跟“炒房”一個(gè)概念，“炒房是炒幾套、幾十套，做開發(fā)就是幾百套、幾千套的炒�！�

　　在付金華看來，房地產(chǎn)行業(yè)主要遵循的就是“資本運(yùn)作”，“資本運(yùn)作講求‘短、平、快’，并且講求最佳投資時(shí)機(jī)——所謂‘時(shí)不待兵，背不借債’，也就是這個(gè)道理�！�

　　對(duì)于武漢樓市后市的走向，付金華認(rèn)為，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)估計(jì)會(huì)有一定調(diào)整，但內(nèi)地城市不會(huì)，“因?yàn)檎鎸?shí)的需求擺在那里”。

　　會(huì)做戲，更會(huì)出戲

　　在與多個(gè)溫州人的溝通過程中，記者發(fā)現(xiàn)，“炒房”在溫州，幾乎已成了“全民運(yùn)動(dòng)”。他們大多認(rèn)為，現(xiàn)階段并非“炒房”的最佳時(shí)機(jī)，“時(shí)不時(shí)爆出來的‘溫州炒家’重回市場，那大多都是開發(fā)商的炒作而已”。

　　令記者頗感意外的是，大多數(shù)人知道溫州人炒房是為了“賺快錢”，可不為人知的一面即是，溫州人賺快錢，還從“溫州老鄉(xiāng)”身上“做籠子”。

　　在溫州，真正有膽識(shí)、有氣魄的還是那些有資金、有資源的地下炒房團(tuán)。

　　據(jù)了解，地下炒房團(tuán)分兩種，一種是替開發(fā)商融資，也就是假按揭，他們同開發(fā)商勾結(jié)，可以不付首付款而“買”入房產(chǎn)，簽訂購房合同后到銀行貸款，其獲得的好處就是低價(jià)獲得幾套房產(chǎn)，價(jià)格往往是開盤價(jià)的五至七折；另外一種是地下炒房團(tuán)完全獨(dú)立運(yùn)作，以小搏大，以少量首付款獲得大量銀行貸款，還把房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

　　為何說溫州人還“做自己人的籠子”？其實(shí)，在炒房過程中，帶頭的炒家是會(huì)在開發(fā)商與“后來的炒家”中賺取“差價(jià)”的。但這一點(diǎn)并不妨礙溫州人的團(tuán)結(jié)。

　　“大事精明一點(diǎn)，小事糊涂一點(diǎn)”以一位溫州人的話說，他們的聰明大多出于此。與此同時(shí)，大多數(shù)在漢的溫州人也堅(jiān)信，“溫州人再聰明，也敵不過武漢人。”

　　溫州炒家擅長“做籠子”，此舉好比“做戲”一般，他們更看重“做戲”的時(shí)機(jī)。當(dāng)下的樓市還未“復(fù)蘇”，在他們看來，樓市倘若“一灣死水全無浪”，就必須得用力“攪一攪”。

　　等到大家都愿意“看戲”時(shí)，他們“做戲”就會(huì)更帶勁。

　　此外，大多數(shù)的炒家都認(rèn)為，樓市新政是一把雙刃劍，現(xiàn)在可以說基本印證了大家的判斷，新政一方面可能會(huì)加強(qiáng)市場的調(diào)控，確實(shí)能夠遏制房價(jià)的上漲。但另一方面，會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康較快的發(fā)展。

　　那么，樓市的未來將何去何從？他們給出的答案是，明年的6月份會(huì)是一個(gè)分水嶺，是政策的分水嶺，也是溫州資本重新選擇的分水嶺。

　　本報(bào)記者 張磊