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2010年第三季度,地產(chǎn)行業(yè)新盤推出量較上半年出現(xiàn)巨幅增長。數(shù)據(jù)顯示,北京9月計劃開盤的普宅項目共46個。相比新政后的5至8月四個月的21個、27個、27個、18個預售入市項目數(shù)量,均有非常明顯的上漲。預計9月、10月兩個月將有大約80個新盤入市。隨著新盤推出的增長,8月最后一周,地產(chǎn)成交量與價格出現(xiàn)雙雙上漲。市場預期突然轉(zhuǎn)好,普遍認為隨著金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季的到來,地產(chǎn)行業(yè)將走出低谷,迎來新一輪的增長。
我們分析認為,隨著大量新盤推出,政策又處于相對平靜期,消費者購房欲望將有所回暖,使得9月成交量有望回升。另外,由于調(diào)控因素,地產(chǎn)行業(yè)成交量已經(jīng)處于歷史低位,基數(shù)較小,相同的絕對數(shù)值,其環(huán)比增幅也會出現(xiàn)放大作用。因此從環(huán)比的角度看,增幅將有所放大。但其絕對數(shù)值,較2009年同期,還有相當?shù)牟罹唷?/p>
預期9月住宅成交量有所回暖
從重點城市的成交面積變化情況,成交量環(huán)比上升的時間只出現(xiàn)一周,時間較短。另外,由于周度數(shù)據(jù)變化較快,其波動性較大,因此還不能判斷趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。另外,從絕對數(shù)量上來看,成交量較2009年還有一定的差距。尤其2009年下半年,地產(chǎn)行業(yè)一個成交高峰,基數(shù)較高。因此2010年同期,環(huán)比雖然有所變化,但同比卻出現(xiàn)放緩甚至下跌的態(tài)勢。因此,就算9月、10月成交量有所回升,全年的成交情況與去年相比,也并不十分樂觀。
從成交均價來看,依然維持高位震蕩的格局。但值得指出的是,9月、10月隨著新開盤數(shù)量的大幅增加,相當數(shù)量的地產(chǎn)開發(fā)商在開盤價方面給出一定優(yōu)惠,比預期開盤價要有所降低。隨著成交量的逐步回暖,新盤價格有可能向預期開盤價回歸,而價格指數(shù)是以實際開盤價格計入指數(shù)的,所以從指數(shù)上來看,新盤的價格是在上升的。但是由于我國庫存樓盤占有量還比較大,這部分開盤價格已經(jīng)確定,其在指數(shù)上的表現(xiàn)有可能下行。所以從總體來看,價格指數(shù)的快速上揚很難出現(xiàn),預計9月、10月價格保持高位震蕩的可能性較大。
金九銀十難獲數(shù)據(jù)支撐
地產(chǎn)竣工面積在每年6月為較高峰,而每年的9、10、11月達到全年的最高峰。而新開工面積在上半年處于最旺季節(jié)。我國樓盤多為預售,根據(jù)我國總體預售制度,以樓盤建設三層為標準,從開工到預售的時間周期約為3個月算,新盤銷售金額會在下半年有所放量。另外,有部分樓盤是在竣工后才進入實際銷售,因此地產(chǎn)行業(yè)整體的銷售特點是前低后高。但下半年銷售量與上半年銷售量的實際差距,以及9月、10月是否會有集中釋放的特點,還要從具體的銷售數(shù)據(jù),以及占比情況來分析。
通過對十年平均數(shù)據(jù)的對比,我們可以看出:8、9、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%,與6、7、11月基本持平,與2-5月相差2個百分點左右,差距并不是很大。銷售量在下半年也較為平均,并沒有在9、10月集中釋放。另外,10年來,我國經(jīng)歷兩次地產(chǎn)調(diào)控,在這兩個特殊年份里,也基本維持了前低后高的銷售特點。另外,通過銷售面積和銷售額的對比,發(fā)現(xiàn)在調(diào)控的年份里,下半年銷售量環(huán)比有所上升(或保持較高水平)的同時,往往伴隨著銷售金額的增速放緩(或逐步下降)。因此,傳統(tǒng)意義上的金九銀十,在數(shù)據(jù)上得不到支撐,其銷售量并沒有集中釋放的現(xiàn)象出現(xiàn),群體理解上存有誤區(qū)。另外,即使在2010年第三季度新盤推出量大幅增加,兩個月的銷售旺季,也無法改變?nèi)赇N售總量同比增速放緩甚至下降的事實。
量價齊升趨勢很難出現(xiàn)
從前幾次地產(chǎn)調(diào)控與我國宏觀經(jīng)濟的對比來看,我國房地產(chǎn)市場的重大調(diào)控均與宏觀政策的變動高度相關(guān),而引起政策變化的因素往往與宏觀經(jīng)濟有緊密關(guān)系。也就是說,政策通過調(diào)控樓市,間接調(diào)控了投資與消費的總量,從而實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的目標。反過來說,因為其相關(guān)的行業(yè)較多,且處于投資和消費兩大領域之間,每當宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化時,房地產(chǎn)又是最先反應的。從宏觀經(jīng)濟的情況來看,2010年-2011年,我國貨幣政策都以適度收縮為主要方向。在這個大前提下,地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不會出現(xiàn)突然的轉(zhuǎn)向。
由于地產(chǎn)調(diào)控政策壓力巨大,成交量持續(xù)回升的前提是房價依然震蕩,或者出現(xiàn)適度下跌。假如房價出現(xiàn)普遍上漲,預期調(diào)控不會出現(xiàn)新的政策,但是執(zhí)行力度將更加嚴格,從而使得成交量再次萎縮,房價沒有上漲動力。開發(fā)商資金壓力進一步緊張,地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌的局面將更加難以維系。因此在政策壓力面前,地產(chǎn)行業(yè)量價持續(xù)雙升的局面很難出現(xiàn)。 (西南證券 肖劍)
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