“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”亂象折射監(jiān)管漏洞

　　“我們反復(fù)提示，五證不全的房子千萬(wàn)不要買，不受法律保護(hù)，可是消費(fèi)者就是不聽”，長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士提起“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”十分煩惱�！伴_發(fā)商沒有預(yù)售許可賣房，顯然是違規(guī)的；但是購(gòu)房者明知開發(fā)商行為違規(guī)，還要參與，自己也負(fù)有責(zé)任，甚至涉嫌與開發(fā)商串通共同違規(guī)�！�

　　不過(guò)，一些購(gòu)房者很難認(rèn)同這樣的說(shuō)法，“現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣沒了。再說(shuō)，既然五證不全不允許賣，那么為什么不見監(jiān)管部門出來(lái)禁止？”

　　房地產(chǎn)管理部門對(duì)此的解釋是，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開發(fā)商與購(gòu)房者的私下交易行為，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn)。記者在采訪中了解到，即使內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為被舉報(bào)到相關(guān)管理 部 門 ， 也 很 難 得 到 有 效 的 處理。目前我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)，只是規(guī)定開發(fā)商在未取得銷售許可證之前不得賣房，但對(duì)違反此規(guī)定如何處罰、由哪個(gè)部門來(lái)處罰并無(wú)明確規(guī)定。因此，行業(yè)監(jiān)管實(shí)際仍是空白。

　　此外，關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的法律監(jiān)管目前也不健全。據(jù)記者了解，對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”合同或者協(xié)議是否有效，是否受法律保護(hù)，目前在實(shí)踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是一種合同預(yù)約，并非正式商品房買賣合同，因此不受法律保護(hù)。一些已判決的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)糾紛案中，法院只判定開發(fā)商返還消費(fèi)者已支付的購(gòu)房款，不支持購(gòu)房者其他請(qǐng)求；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方意愿的真實(shí)反映，而且構(gòu)成合同要件，因此法律給予保護(hù)。國(guó)內(nèi)目前也有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者維權(quán)成功的案例。

　　長(zhǎng)春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內(nèi)人士表示，任由“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”這種融資行為繼續(xù)下去，最終造成的可能不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)糾紛，很可能涉及社會(huì)穩(wěn)定。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對(duì)消費(fèi)者的警示上，有關(guān)部門必須真正擔(dān)負(fù)起監(jiān)管責(zé)任。必要時(shí)可以制定地方性的法律法規(guī)，對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”行為給予嚴(yán)厲制裁。同時(shí)，也建議相關(guān)法律機(jī)構(gòu)對(duì)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”給予明確的司法解釋，避免司法實(shí)踐中出現(xiàn)理解上的偏差。（記者 郎秋紅）