引入民間資本

　　重慶的公租房建設(shè)，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應(yīng)該由政府投資，國(guó)企承建�！�

　　重慶擁有龐大的國(guó)資后盾，政府下轄八大投資公司，國(guó)有資產(chǎn)超過萬億，成為政府意圖的強(qiáng)力執(zhí)行者。

　　而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設(shè)難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統(tǒng)管統(tǒng)籌”是典型。

　　2010年下半年，南京市房管、國(guó)土、交通、城建等融資平臺(tái)共同出資10億元，成立了南京市保障房建設(shè)公司�！耙哉�府為主導(dǎo)，但我們同時(shí)選擇萬科、中海、中冶等16家房地產(chǎn)知名企業(yè)，作為開發(fā)合作伙伴�！蹦暇┦蟹扛霓k人士表示。

　　在此基礎(chǔ)之上，該公司與國(guó)開行、建設(shè)銀行和交通銀行等陸續(xù)開展金融合作，為公租房建設(shè)提供強(qiáng)力支撐。

　　自2009年始，南京市規(guī)劃了4大組團(tuán)式保障房項(xiàng)目，其中保障性住房510萬平方米，總投資額超過300億元�！耙�入民間資本，無疑加快了保障房建設(shè)步伐�！鄙鲜龇扛霓k人士表示。

　　政府資源與民間資本結(jié)合，在某種程度上奠定了保障房資金的路徑；對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，后續(xù)的制度創(chuàng)新迫在眉睫。

　　建設(shè)銀行個(gè)人金融與信貸部總經(jīng)理?xiàng)罱B萍對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，目前的金融政策，更支持長(zhǎng)期持有型物業(yè)，對(duì)公租房來講，亟需政策突破。但她的疑問是，制度創(chuàng)新背后，公租房未來靠什么延長(zhǎng)貸款？“即使銀行有相應(yīng)的配套辦法和制度可以投入，僅憑政府解決公租房的問題是不夠的，需要市場(chǎng)更多參與�！�

　　“制度創(chuàng)新的要點(diǎn)是，怎么動(dòng)員我們的開發(fā)商，把被動(dòng)變成主動(dòng)的行為，通過持有方式，讓企業(yè)也可以獲得穩(wěn)定的收益�！睏罱B萍說。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是，許多城市的土地出讓中，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房的配建已很普遍，但租賃型保障房(公租房、廉租房)的建設(shè)主體仍未明確。多家開發(fā)企業(yè)在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者專訪時(shí)，均對(duì)保障房建設(shè)表現(xiàn)出濃厚興趣。但對(duì)保障房的持有及后續(xù)管理，仍存疑慮。

　　碧桂園總裁莫斌提出一個(gè)設(shè)想，與國(guó)土部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手，做一個(gè)可容納30萬人的保障房小鎮(zhèn)�！翱纯煞裾业揭粋�(gè)可行的模式�！�

　　“未來20年內(nèi)，國(guó)家累計(jì)要投入15萬億元來建保障房。”萬科首席研究員譚華杰對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，未來中國(guó)保障房有望達(dá)到市場(chǎng)的50%。

　　萬科涉足保障房的時(shí)間已經(jīng)不短，但譚華杰的擔(dān)憂“第一是分配問題，第二是退出問題”，“歸根結(jié)底，它到底能不能成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)”。

　　在保障房領(lǐng)域，綠地集團(tuán)迄今總投資額已達(dá)百億之巨，但“現(xiàn)在只做兩類，一類是經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)是城市危房改造”。綠地董事長(zhǎng)張玉良對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說，綠地在公租房領(lǐng)域只能小心探索�！艾F(xiàn)在是5%的回報(bào)率，你做不下去，因此必須要有政府某些方面的政策或者補(bǔ)貼才能運(yùn)作。金融創(chuàng)新，重點(diǎn)要放在公租房。”

　　此輪調(diào)控的一個(gè)結(jié)果是，保障房建設(shè)被前所未有地重視起來，政府與企業(yè)正在嘗試達(dá)成某種默契。民間資本參與保障房，在決策層已形成共識(shí)。

　　金融創(chuàng)新沖動(dòng)

　　政府與企業(yè)，無論誰來主導(dǎo)保障房，金融創(chuàng)新都已成為首要任務(wù)。

　　在種種融資嘗試中，REITs(房地產(chǎn)信托基金)的推進(jìn)工作最為迅速。證監(jiān)會(huì)基金研究中心人士透露，“REITs由央行牽頭，多部委參與，銀監(jiān)會(huì)現(xiàn)在也在積極推進(jìn)，具體要看它能否推動(dòng)我們的保障房建設(shè)�！�

　　證監(jiān)會(huì)基金監(jiān)管部的一位人士也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“基本的法規(guī)和方案都已經(jīng)有了。但是因?yàn)檫@個(gè)事確實(shí)非常敏感，需要結(jié)合實(shí)際的市場(chǎng)情況找時(shí)機(jī)。”

　　此種融資方式在海外市場(chǎng)已很成熟，主要針對(duì)商業(yè)物業(yè)。而它在國(guó)內(nèi)廣受關(guān)注的原因是，廉租房將作為這一產(chǎn)品的核心打包出售。

　　“最早是按照國(guó)際適用的一些業(yè)態(tài)(商業(yè)地產(chǎn))來做的。一直都在準(zhǔn)備，但調(diào)控期間，要看哪些更適合中央政府的口味要求。”參與REITs試點(diǎn)的人士透露。

　　種種跡象表明，天津最有可能成為首只REITs產(chǎn)品的誕生之地，多位參與其中的投行人士均對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者肯定此種預(yù)測(cè)�！按蛩阌�1萬套保障房做成REITs產(chǎn)品，全部為廉租房。”

　　業(yè)界對(duì)REITs的期盼由來已久，大半年前，REITs在京津滬三地甚至已呼之欲出，但最終夭折。證監(jiān)會(huì)基金監(jiān)管部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“一個(gè)產(chǎn)品的創(chuàng)新，除了市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)以外，還有一個(gè)就是要看政策風(fēng)險(xiǎn)。在目前情況下，地產(chǎn)行業(yè)還處于宏觀調(diào)控周期內(nèi)，有很多政策上的不確定因素，我們也在等待條件的成熟�！�