上海市房地產協會日前透露：上海住宅的供求比已經達到1.5∶1。但同期，上海新房價格卻出現止跌回升，3月份價格漲幅為0.4%，與去年同期相比上漲3.6%。(5月8日《第一財經日報》C1版)
如果說1.5∶1這一數字來源科學，沒有操縱嫌疑，筆者以為可以大膽認定：上海樓市供求關系基本平衡，與其他大中城市供求矛盾依然突出相比，上海樓市率先步入健康軌道，具有示范效應。
依據1.5∶1的供求關系，房價應該走低才是，但上海房價卻呈現回升怪相，這不由得讓人憂慮。憂慮一，1.5∶1是否只是表面現象，是不是數字游戲？憂慮二，到底誰在暗托房價，能暗托多久，政府如何應對？憂慮三，供大于求的房子，是高檔房多還是中低檔房多？大戶型多還是中小戶型多？因為高檔房和大戶型供應充足，對普通消費者來說是沒有多少實際意義的。
這三點憂慮如果被打消了，筆者認為就不存在“供求平衡房價反升”這一怪相了。但想破譯1.5∶1這個數字的密碼，操作起來并非易事。因為一些問題還在爭議當中，比方說“可售住宅加上新上市住宅與住宅成交量(供求比)”中的可售住宅，就牽扯到房屋空置率的問題——空置率是房屋供求關系的關鍵因素。而房屋空置率有兩個難題需要解決：一是空置面積難以準確摸底，因而沒有權威數據；二是統(tǒng)計方法不一樣，結果自然有差距。
很多觀點認為，調控變“空調”主要的原因是，房屋空置面積至今仍然沒有一個既權威又及時的統(tǒng)計數據。猜測占據一定成分，所以有人戲稱“憑感覺”。
如果說專業(yè)統(tǒng)計部門統(tǒng)計空置率不專業(yè)，那么房地產主管部門的統(tǒng)計結果如何呢？從去年北京市房地產主管部門首次啟動的空置房摸底行動來看，同樣不能令民眾信服，原因是這次摸底行動主要依靠物業(yè)公司來完成，而物業(yè)公司與開發(fā)商的曖昧關系是天下皆知的。
再拿統(tǒng)計方法來說，房地產主管部門通常所謂的“空置率”，就是指上市一年后賣不出去的房子占房子總量的比例，反映的是房地產市場銷售狀況。但往往忽略了“空住率”，即已經銷售出去卻沒有人住的房子占房子總量的比例，房子主要在投機者手里 。比較科學的方法是把“空置率”和“空住率”結合起來，建立一套完整的統(tǒng)計體系，從而得出更理想的結果。
以上是從供給方面探討房屋供求比的疑慮之處，另外從需求角度看，1.5∶1這一比值也需要慎重考慮。其實，目前的成交量并不能準確反映出真實的市場需求，原因是：有一部分需求可能暫時被壓抑，并不等于它不存在，有可能在房價落至可承受水平時就會出手。還有一部分需求預計暫時被轉移(比如轉投股市、基金等)，不排除再殺回馬槍的可能。因此，對真正需求者要全面和科學的調查。
上海目前房屋供求之所以基本平衡，或者說供大于求，根據相關報道來看，主要是增加供給的結果，更是調控的顯現。但這一結果最終還是要反映在房價變化上——至少目前房價不降反升的現象說明，1.5∶1這個供求比值需要科學統(tǒng)計，謹慎推敲。因為這不但影響政府決策，還可能誤導民眾。(馮海寧 作者為《地產SHOW》原副主編)
