結(jié)構(gòu)問題，部分可以通過市場(chǎng)解決，但推行中小套型，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度是不能單靠市場(chǎng)方法解決的，住房保障制度更不能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”
4月27日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》A7版刊登了潘石屹的《再談對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法》(下稱“潘文”)的文章。該文認(rèn)為，解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題——房?jī)r(jià)上漲過快，最重要的辦法是建立二手房市場(chǎng)。
筆者認(rèn)為，這個(gè)觀點(diǎn)是值得商榷的。應(yīng)該肯定，建立二手房市場(chǎng)對(duì)于增加市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量，特別是套型較小、價(jià)格較低的住房有一定作用，從而在一定程度上有利于抑制上漲過快的房?jī)r(jià)。但是，它不是解決當(dāng)前房地產(chǎn)時(shí)常存在的房?jī)r(jià)偏高、上漲過快這一主要問題的“最重要辦法”或主要辦法。
土地具有自然壟斷特性
第一，潘文對(duì)“房?jī)r(jià)偏高、上漲過快”的原因沒有抓準(zhǔn)。當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高、上漲過快的原因，不是潘文所認(rèn)定的“市場(chǎng)中出現(xiàn)的問題”。所謂“市場(chǎng)中出現(xiàn)的問題”僅是表象，其實(shí)質(zhì)是由以下三個(gè)原因造成的。
1.開發(fā)商對(duì)土地及其產(chǎn)品房地產(chǎn)的壟斷特權(quán)。土地具有自然壟斷特性，極易誘發(fā)開發(fā)商追逐暴利，造成房?jī)r(jià)瘋漲。土地具有固定性和不可移動(dòng)性。從客觀上看它是一個(gè)常量，不能隨便增加，也就是說土地這個(gè)生產(chǎn)要素，不能像工業(yè)中其他要素那樣，只要市場(chǎng)需要，就可以無限再生產(chǎn)。土地用一塊少一塊，因而一旦開發(fā)商購(gòu)買了某一地塊使用權(quán)，實(shí)際上就壟斷了這塊土地以及在此土地上建造的住房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化的加快和人口的增加以及人們生活水平的提高，人們對(duì)土地的需求又不斷增長(zhǎng)，這些都加強(qiáng)了開發(fā)商的壟斷特權(quán)。
可以說，誰取得了對(duì)土地的使用權(quán)，誰就取得了對(duì)土地的壟斷權(quán)，一定意義上就取得了住房的漲價(jià)“特權(quán)”。一些開發(fā)商就是利用了對(duì)土地資源的壟斷，炒買炒賣，哄抬房?jī)r(jià)，攫取暴利。這種現(xiàn)象從表面看似乎是合法的經(jīng)營(yíng)，其價(jià)格似乎也是由供求關(guān)系決定的。其實(shí)不然，這是在壟斷條件下產(chǎn)生的暴利。房?jī)r(jià)這種不正常的上漲，在北京、廣州、上海、杭州、深圳等城市都出現(xiàn)了。潘文說，對(duì)于房?jī)r(jià)的偏快上漲“最好用市場(chǎng)的辦法解決”。非也。這幾年人們?cè)噲D用市場(chǎng)機(jī)制來解決，但市場(chǎng)機(jī)制越調(diào)，房?jī)r(jià)就越高，它失靈了。在這種特定條件下，就有必要由國(guó)家“有形之手”包括必要的立法手段、行政手段，其中也包括直接或間接調(diào)控房?jī)r(jià)等辦法來解決。
2.非自住性需求過大，投機(jī)盛行。在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，這種需求又以投機(jī)需求為主，在商品住房銷售量中占了近39%。他們炒買炒賣，硬是把房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)抬上去了。
3.商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，住房保障制度沒有完全建立。近幾年市場(chǎng)上供應(yīng)的主要是大套型的高檔的商品住房，這與城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)很不適應(yīng)，加上住房保障制度缺失，從而在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。
上述三個(gè)問題中，壟斷暴利問題能用市場(chǎng)或“二手房市場(chǎng)”解決嗎？結(jié)構(gòu)問題，部分可以通過市場(chǎng)解決，但推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度是不能單靠市場(chǎng)方法解決的，住房保障制度更不能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”。
國(guó)情決定須推行中小套型
第二，潘文沒有把握我國(guó)的基本國(guó)情。人多地少是中國(guó)的基本國(guó)情。我國(guó)土地資源緊缺，能用來耕作和建城的平原更少。所以，必須十分珍惜和愛護(hù)土地，走資源節(jié)約型和緊湊型的城鎮(zhèn)化道路。
同時(shí)，中國(guó)是一個(gè)低收入國(guó)家。2006年人均GDP 1740美元，屬世界貧窮國(guó)家之一。這種狀況可能要經(jīng)過10年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的艱苦努力，才能從根本上改觀。只要這樣，城鎮(zhèn)人口中低收入者的比重就大，約占70%以上。這就決定了必須推行以中小套型、中低價(jià)位為主導(dǎo)的商品住房供應(yīng)制度。這是由我國(guó)客觀資源和經(jīng)濟(jì)條件決定的。這不是權(quán)宜之計(jì)，而是要長(zhǎng)期實(shí)行的政策。推行這個(gè)政策能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”嗎？當(dāng)然不行。
保障住房權(quán)是世界各國(guó)普遍現(xiàn)象
第三，潘文也沒有從根本上認(rèn)識(shí)住房是人們最基本的生存資料，住房權(quán)則是最重要的人權(quán)之一。眾所周知，人們的生存資料種類很多，有的可以按月或年買，有的則每天要買，而且可以一斤斤、一件件買，但最基本的以不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)體現(xiàn)的住房，則不僅價(jià)值量巨大，而且要幾十年一起“買”，通常要?jiǎng)佑萌藗儙资晟踔烈惠呑拥姆e蓄……
很清楚，沒有住房，人們就無法生存，連維持最起碼的簡(jiǎn)單生活都困難，更談不上改善生存條件了。實(shí)踐已經(jīng)證明，無論是資本主義制度下的市場(chǎng)機(jī)制，還是社會(huì)主義制度下的市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)于解決廣大中低收入者的住房問題都是無能為力的。資本主義國(guó)家政府原來是不管住房問題的，從而出現(xiàn)了住房危機(jī)。恩格斯指出的住房“極度短缺”、“住房災(zāi)難”以及到處可見的“骯臟”、“破舊”的貧民窟等，就是最好的寫照。這些造成了資本主義社會(huì)的不穩(wěn)定和社會(huì)矛盾的激化。
直到19世紀(jì)末，特別是進(jìn)入上世紀(jì)30年代后，許多資本主義國(guó)家政府才認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的重要，并先后宣布介入住房問題，明確承諾政府要管住房，其核心就是在提供適度住房保障條件下，解決中低收入者的住房。
他們采取了包括(1)以直接介入形式，即建設(shè)公房并限定套型、價(jià)格和供應(yīng)對(duì)象；(2)給開發(fā)商以政策優(yōu)惠并限定套型，調(diào)節(jié)其價(jià)格的間接介入形式；(3)對(duì)住房需求者減免稅費(fèi)和補(bǔ)貼的形式等。
隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，一些國(guó)家開始建立住房權(quán)。2003年蘇格蘭成為世界上建立住房權(quán)的第一個(gè)國(guó)家，今年法國(guó)也宣布建立“法定住房權(quán)”，到2010年實(shí)施住房權(quán)，由國(guó)家或地方當(dāng)局保證每個(gè)人行使住房權(quán)。屆時(shí)，那些沒有住房或居住在環(huán)境簡(jiǎn)陋和衛(wèi)生條件堪憂住房中的人，都將通過合法的行為行使住房權(quán)。
我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，政府是人民的政府，理所當(dāng)然地要管住房，把解決廣大中低收入者的住房作為自己的職責(zé)和最基本任務(wù)之一。為廣大中低收入者提供使其體面生活的住房，能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”嗎？
市場(chǎng)與行政干預(yù)結(jié)合
這是不是說我國(guó)住房制度市場(chǎng)化改革的方向錯(cuò)了呢？不是的，住房制度市場(chǎng)化改革的方向必須明確肯定，而且已經(jīng)取得巨大的成績(jī)。這里強(qiáng)調(diào)計(jì)劃?rùn)C(jī)制和政府的行政干預(yù)，只是指出在住房制度改革的某些方面，主要是市場(chǎng)易失靈的一些領(lǐng)域，如反對(duì)壟斷暴利，打擊投機(jī)，推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度，健全完善住房保障制度等，必須加強(qiáng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制和政府的行政干預(yù)，使計(jì)劃?rùn)C(jī)制、政府行政干預(yù)與市場(chǎng)機(jī)制更好地結(jié)合起來。
總之，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的房?jī)r(jià)偏高、上漲過快這一主要問題，“最重要的方法”是在堅(jiān)持住房制度市場(chǎng)化改革方向的前提下，堅(jiān)定地推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)強(qiáng)化“90/70”政策及其一整套宏觀調(diào)控措施，健全、完善住房社會(huì)保障制度，就有可能較好地解決這一問題。(王克忠 作者為復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授)
