乍一看，豬肉和房子似乎不具有可比性，但同為基本生活需求范疇，完全可以把房價與肉價問題拿來作一番比較。與肉價的發(fā)展史不同的是，房價問題由來已有四年之久，從2003年開始，上海等長三角城市的居民都在抱怨房價漲得太快，經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，2005、2006兩年長三角房價整體有所回落，可北京、深圳、廣州、大連等城市卻逆勢而起，至今仍不肯低頭。近兩三個月，上海樓市重新升溫，南京、杭州也跟著亢奮，整個長三角樓市似有“王者歸來”之勢，真讓買房人摸不著房價的“筋”。
對于房價居高不下，老百姓和部分專家認為是政府宏調(diào)不力和開發(fā)商捂盤所致，開發(fā)商們則認為房價上漲主要緣于需求旺盛，政府土地供應不足�？陀^地說，目前影響中國住宅價格的因素太多太復雜，比如股市獲利資金回流已成為短期內(nèi)的重要暖市因素——這是以前從未有過的。但若一定要找出最關鍵的一個原因，必定是市場有效供應不足。
住宅有效供應不足的癥結(jié)何在？不妨拿生豬供應作參照。首先，針對近期的肉價飆升，國務院立即通知“要抓好生豬生產(chǎn)”，通過擴大供應抑制肉價的思路非常明確且正確。而針對房價的調(diào)控思路，有一些值得商榷，2004、2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點是緊縮“地根”和“銀根”、增加流通環(huán)節(jié)的稅費、整治市場秩序等，其作用是同時增加了開發(fā)和購買成本，一方面不同程度地分別抑制了投機、投資、自居需求，另一方面也減少了土地出讓規(guī)模、增加了開發(fā)成本，推高了房價。2006年“90/70”政策的出臺，表明政府把調(diào)控房價的方式轉(zhuǎn)向調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，大幅增加中小房型的普通住宅。這一思路是正確的，但卻需要1~2年才能真正形成有效供應，而去年牽涉到各地政府和開發(fā)商在對“90/70”政策認知理解、討價還價、修改原有項目設計方案等上面花費了不少時間，使部分樓盤開工時間推遲數(shù)月，也就在一定程度上造成目前供應相對不足的現(xiàn)況。
其次，從產(chǎn)業(yè)組織形式上，養(yǎng)豬業(yè)與住宅業(yè)完全不同。生豬的生產(chǎn)主要控制在單個農(nóng)戶手中，或是“公司+農(nóng)戶”的組織形式，養(yǎng)豬企業(yè)無法在供應上形成壟斷，因此整個行業(yè)市場化程度非常高，在肉價看漲的形勢下，政府只要稍加引導，供應量就會激增；而中國房地產(chǎn)開發(fā)的形式單一，開發(fā)商實際上壟斷了住宅生產(chǎn)，這一利益集團擁有強大的行業(yè)和市場影響力，雖然就單個企業(yè)、就整個市場而言，絕對不可能形成壟斷，甚至連寡頭壟斷的可能性也不大，但在某些城市、城區(qū)或板塊的市場供應，完全有可能被幾個大型開發(fā)商所主導。顯而易見，住宅產(chǎn)業(yè)的市場化程度和生產(chǎn)的透明度，比生豬生產(chǎn)低得多。
有效供應不足，可以分兩個方面分析，一方面是供應結(jié)構(gòu)不合理，比如中小戶型、中低檔住宅比重偏��；另一方面是土地出讓之后長期不開發(fā)，不能形成有效供應。
既然糾正歷史偏差的難度大、成本高，中央政府尤其是地方政府，更應“防重于治”。比如大盤開發(fā)問題。過去幾年，大盤開發(fā)成為住宅開發(fā)的一大潮流，而且規(guī)模呈越來越大之勢，近期碧桂園就在沈陽拿下一個8000畝項目，城市運營商成為部分大開發(fā)商自封的稱號。大盤開發(fā)的利在于片區(qū)發(fā)展的統(tǒng)籌性、協(xié)調(diào)性、配套優(yōu)化，但其弊端也很明顯：開發(fā)商借機囤地，以地價上漲牟取暴利；分期開發(fā)周期過長，不利于短期內(nèi)形成市場供應；開發(fā)商在后續(xù)開發(fā)中存在修改用地性質(zhì)以謀取更高利潤的可能性與可行性。因此，今年5月，國土資源部為進一步深化土地市場治理整頓工作，強調(diào)要抓好六個方面的工作，其中一條就是“進一步嚴格控制土地出讓的地塊面積”。但與諸多中央政策一樣，地方政府的執(zhí)行力仍令人擔心。
綜上所述，相比豬肉生產(chǎn)模式，住宅開發(fā)要復雜許多，但任何商品市場的價格都由供求關系主導，這是條非常簡單的經(jīng)濟學原理。政府部門在調(diào)控肉價時能夠一刀砍在“供應不足”的“病灶”上，又怎能在調(diào)控房價上亂下“藥方”？筆者認為，當務之急是地方政府必須在落實中央相關政策和增加住宅有效供應方面下大力氣。(楊紅旭 本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)
