1至4月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達到13121元/平方米；四環(huán)至五環(huán)路期房均價突破萬元，達到10616元/平方米；五環(huán)至六環(huán)路和六環(huán)路以外期房價格分別為7037元/平方米和4865元/平方米。專家認為，從目前持續(xù)高漲的房價看，我國應(yīng)該借鑒國外住房保障措施，加快建立城鎮(zhèn)基本住房保障制度。他們結(jié)合我國基本住房的保障狀況，比較了其他一些國家的做法，分析了我國住房制度改革的實踐，提出了建立城市基本住房制度的初步設(shè)想。
僅靠市場調(diào)節(jié)滿足不了住房需求
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群說，住房制度改革之后，城鎮(zhèn)居民住房需求從福利分房的滿足方式轉(zhuǎn)變到貨幣買房的滿足方式。由于多種原因，我國城市住房價格上漲較快；在收入分配差距擴大的背景下，城鎮(zhèn)居民家庭的買房能力出現(xiàn)了較大差異。這一格局下，僅僅依靠市場調(diào)節(jié)滿足住房需求的方式，顯現(xiàn)出越來越明顯的不足。
如果照顧中低收入及以下水平城鎮(zhèn)居民的買房需求，勢必要嚴格控制房價水平，這就必然阻斷市場對房地產(chǎn)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)；如果完全依靠市場對房地產(chǎn)供求的調(diào)節(jié)作用，又勢必導(dǎo)致中低收入及以下水平家庭的住房需求無法滿足。解決這一矛盾的根本出路，是加快建設(shè)城鎮(zhèn)居民基本住房保障制度，通過政府的作用，彌補市場不足，保障中低收入及以下水平城鎮(zhèn)居民家庭的基本住房需要。
我國住房保障能力較弱
四川省社科院經(jīng)濟所副研究員田炎對我國住房制度改革進行了研究。他認為，從我國住房制度改革的實踐看，在福利分房轉(zhuǎn)為福利購房，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭住房解決以后，目前尚未建立一套規(guī)范的基本住房保障制度，廉租房、經(jīng)濟適用房制度在具體執(zhí)行中，既不夠規(guī)范，保障能力也存在較大差距。
一是加快建立廉租房制度。在全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，全面掌握全市需要廉租房的戶數(shù)，并建立完整檔案；按照發(fā)放租賃補貼為主，實物配租為輔的方法，對符合租住廉租房條件的家庭實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。
圍繞廉租房制度建設(shè)，建立城市公共住房專項資金。這項資金由住房公積金增值部分的一定比例、政府土地出讓凈收益的一定比例(5%)和城市財政預(yù)算安排必要補助(在以上兩部分不足時)組成，使資金來源制度化、規(guī)范化。
在資金增加和應(yīng)保盡保的前提下，逐步擴大廉租房制度的覆蓋范圍，對沒有達到廉租房保障條件，而又買不起經(jīng)濟適用房的低收入家庭，也通過適量的租金補貼形式，解決其基本住房需求。
二是探索完善經(jīng)濟適用房制度。中國社科院的辛向陽博士認為，我國應(yīng)明確中低收入家庭的標準，通過街道、區(qū)、市三級審核，嚴把準入門檻；規(guī)定購房人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證三年以后，才可以上市交易，同時必須返還政府在該房屋建設(shè)中給予的土地及其他優(yōu)惠；規(guī)定購房人出售經(jīng)濟適用房以后即失去再申購此類住房的資格。通過對經(jīng)濟適用房的準入與退出環(huán)節(jié)的嚴格管理，防止建設(shè)和銷售方面的混亂狀況。
逐步完善經(jīng)濟適用房來源。目前除政府組織集中建設(shè)經(jīng)濟適用房外，記者了解到，一些城市正在探索新辦法。比如成都市正在考慮由住房保障管理部門根據(jù)掌握的廉租住房和經(jīng)濟適用房的需求情況，購買開發(fā)項目尾盤房或二手房等合適房源。
三是積極建設(shè)城市基本住房保障制度。在廉租房制度和經(jīng)濟適用房制度的基礎(chǔ)上，探索建立城市基本住房保障制度。田炎告訴記者，去年8月1日，成都市制定并發(fā)布了《成都市城市公共住房制度實施方案(試行)》，并配套發(fā)布了《成都市最低收入與低收入家庭住房保障實施細則》、《成都市經(jīng)濟適用住房銷售管理實施細則》等政策性文件，初步形成了全面覆蓋城市低收入家庭的基本住房保障體系，并且正在推動住房保障制度的地方立法，努力使其規(guī)范和穩(wěn)定。
建議擴大住房保障覆蓋范圍
建立城市基本住房保障制度勢在必行。對此有關(guān)專家對城市基本住房保障制度建設(shè)提出以下建議：
一是擴大覆蓋范圍，隨著經(jīng)濟發(fā)展逐步提高保障水平。當(dāng)前我國廉租房和經(jīng)濟適用房制度覆蓋面明顯偏小，應(yīng)較快擴大廉租房和經(jīng)濟適用房的覆蓋范圍，其中廉租房覆蓋面宜逐步擴大到城鎮(zhèn)居民的5%左右；經(jīng)濟適用房宜覆蓋全部中低收入家庭(中等偏下收入、低收入、最低收入家庭)。各級政府應(yīng)籌集必要的土地和資金，在“十一五”期間集中建設(shè)一批廉租房和經(jīng)濟適用房，較大幅度地提高城市基本住房保障水平。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平提高，廉租房和經(jīng)濟適用房的保障水平也應(yīng)該相應(yīng)提高。
二是明確保障對象，嚴把準入門檻。城鎮(zhèn)基本住房保障制度保障的是城鎮(zhèn)中低收入家庭中住房困難，必須租住或購買基本住房的家庭。要按此加強準入管理，防止不符合標準的家庭違規(guī)享受這一保障制度，增大政府資金和房源方面的壓力。
三是建立經(jīng)常性審核制度，加強退出管理。對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或住房條件發(fā)生變化的家庭，要及時調(diào)整保障方式；經(jīng)濟適用房應(yīng)該逐步轉(zhuǎn)為政府投資為主的建設(shè)方式，住戶出售經(jīng)濟適用房，應(yīng)該統(tǒng)一由政府收購，形成經(jīng)濟適用房閉路循環(huán)的模式，切斷與市場商品房交易活動之間的聯(lián)系。
四是保障所需資金。資金到位，是建立基本住房保障的重要基礎(chǔ)。應(yīng)建立規(guī)范的城市基本住房專項資金，在住房公積金增值部分、土地出讓金純收入的一定比例(目前要求為5%)以外，還應(yīng)該規(guī)定由相應(yīng)級別的財政預(yù)算保底。
五是建立相關(guān)機構(gòu)和管理隊伍。城市基本住房保障是政府的一項重要公共職責(zé)，應(yīng)該同義務(wù)教育、公共衛(wèi)生一樣，設(shè)立專門機構(gòu)和隊伍管理。目前一些城市廉租房的管理隊伍非常薄弱，這一狀況應(yīng)該盡快改變�；咀》啃枰艺仨氂蟹奖�、快捷、高效的政府職能部門。建議在各級房管部門的基礎(chǔ)上，盡快建立城市基本住房保障管理機構(gòu)。
六是加強立法。城市基本住房保障制度是我國住房制度的一個重要組成部分，涉及眾多城鎮(zhèn)居民家庭的基本生活條件保障，應(yīng)該以立法的形式確立其地位，規(guī)范其運作，也增強對各級政府的約束。為此建議有關(guān)部門在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，盡快起草《城市基本住房保障法》。（殷麗娟）
