美國次級債危機雖然如火如荼，但身處漩渦中心的美國大銀行美林、貝爾斯通、雷曼兄弟并未身陷危機，表示公司財務(wù)沒有受到影響。
這都拜資產(chǎn)證券化所賜，他們的貸款通過信托等方式實現(xiàn)上市出售，只賺取中介費用，由此換來的是全過程全對沖之后的風(fēng)險全釋放，還有中間業(yè)務(wù)的大發(fā)展。即便出現(xiàn)了次級債危機，即便貝爾斯通旗下兩只與次級債掛鉤的對沖基金損失幾十億美元，對公司依然影響有限。次級債危機影響到購買證券的投資人，而不是華爾街金融機構(gòu)。
這是美國次級債危機對于中國金融機構(gòu)的又一個啟示。當中國的金融機構(gòu)沉溺于高額利差的巨大幸福中，處于房貸市場的巨大贏利中，事實上也處于絕大的風(fēng)險之中。一旦房價暴跌，引發(fā)鏈條斷裂，這些志得意滿的金融機構(gòu)該怎么辦？
雖然銀行的房貸贏利還是商業(yè)機密，但快速增長的房貸總額透露出些許秘密：1998年全國銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。即便以保守的3%的利差計算，從個人房貸獲利就達700億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，最為保守估計，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70%。2005年年底，16家商業(yè)銀行總共提供個人住房消費貸款余額為20258億元，個人消費貸款不良貸款余額為518億元，比上年增加184億元；不良貸款率為2.55%，比上年上升0.75%。
兩組數(shù)據(jù)得出兩個結(jié)論，一是房地產(chǎn)與金融互相捆綁血肉相連，二是盡管這兩年處于房價的高漲期，但由于加息等緊縮政策的影響，房貸的風(fēng)險已逐步顯露。
一旦占據(jù)銀行貸款60%至70%的房貸因為房價暴跌發(fā)生大規(guī)模風(fēng)險，意味著社會投資者與政府財政的二次壞帳埋單行為又要開始。所以房貸房價的急速上漲固然不符合政府的利益，緊急剎車則更加可怕。房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險才是關(guān)于房地產(chǎn)所有風(fēng)險中的致命風(fēng)險。
最近收緊房貸之聲不絕于耳，一方面固然是因為上半年貸款過多、額度所限，另一方面也與銀監(jiān)會監(jiān)管聲急有莫大關(guān)聯(lián)。銀監(jiān)會近日發(fā)出緊急通知，不僅要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行對房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險自查，還要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”，尤其是進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力的測試，也即模擬在房價下跌或者其他政策改變的各種情況下，給銀行帶來的壓力。
這顯然是十分有針對性的舉措。在測試完成后，依據(jù)銀行所能承受的壓力指標，各項措施將會陸續(xù)出臺�，F(xiàn)在無法得知具體的舉措是什么，有一點可以肯定，即先將銀行的風(fēng)險通過增加首付比例提高貸款門檻等方式加以釋放，讓目前的高風(fēng)險高贏利房貸模式逐步剎車。第二步必然是房貸證券化，通過資產(chǎn)證券化的方式，將傳統(tǒng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型為新型的投資中介機構(gòu)，逐漸擺脫目前靠存貸差為主養(yǎng)尊處優(yōu)的贏利模式。
眾所周知，中國的幾次房貸證券化試驗并不成功，不僅因為法律、市場中介機構(gòu)缺失等問題，也是因為一些銀行在房價上升期不愿將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化讓利于投資者，導(dǎo)致證券化試點成為關(guān)聯(lián)企業(yè)吃獨食，到現(xiàn)在為止，個人住房按揭貸款的增長仍是某些銀行招股書上大書特書的利潤增長點。
房貸證券化的嘗試必須在房貸仍是優(yōu)質(zhì)資源之時，這是取信于投資者的前提條件之一。事實上，由于我國的金融創(chuàng)新功能常被定格為化解風(fēng)險，造成金融創(chuàng)新名聲不佳。等到樓市進入下降通道，再提房貸證券化無異于嫁禍于投資者。
決策層只有以讓利于民、拓展投資渠道的心態(tài)推廣房貸證券化，才可能取得成功�？梢灶A(yù)見的結(jié)果是，隨著首付比例的提高與房貸證券化等一系列措施的推出，金融機構(gòu)從房地產(chǎn)這輛車上成功跳下，嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策才能從容推出，只有到那時，樓市大幅下挫的預(yù)言才能成真。(葉檀)
