近年來，我國住房價(jià)格在持續(xù)的調(diào)控中越調(diào)越高，以致于連開發(fā)商也坦承：“現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了�！鄙鐣䦟Υ藰O度失望。為什么會造成如此敗局呢？難道樓市無法調(diào)控嗎？答案應(yīng)該是否定的。
上世紀(jì)90年代初，我國就有成功快速調(diào)控樓市的典范，其高祭的利器是金融信貸。金融對房地產(chǎn)的重要性，可以用“致命”來表達(dá)。金融如水，房產(chǎn)似舟。水可載舟，亦可覆舟。房地產(chǎn)興亦金融，衰亦金融。緣由極其簡單，房地產(chǎn)是資本密集產(chǎn)業(yè)，離不開金融的支持。近年來對房地產(chǎn)的調(diào)控，主要仰仗土地、稅收政策，唯獨(dú)不用金融工具。就職能部門而言，責(zé)成八部委(建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改委和國家工商局)進(jìn)行調(diào)控，而唯獨(dú)遺漏中央銀行。這樣的思路，敗局是注定的。因?yàn)殡x開了與房地產(chǎn)關(guān)系最緊密的金融調(diào)控，如何控制住房價(jià)格？直接限制肯定是行不通的。如今房價(jià)不斷攀升，說明有支付能力的需求過大，供給不足。欲求供求相對平衡，要么快速增加供給，要么約束需求，兩者相權(quán)，前者比后者難度大，因此在增加供給的同時(shí)，主要集中約束需求，就會取得明顯效果。時(shí)下住房需求相對供給，為什么呈現(xiàn)過快增長勢頭？一言以蔽之：住房信貸政策失控，信貸發(fā)放失控。因此要平抑當(dāng)下失控上漲的房價(jià)，必須果斷地調(diào)控住房貸款政策，科學(xué)合理地控制住房貸款的投放。
失控的房貸推高房價(jià)
人們肯定還未忘記，上世紀(jì)90年代中后期，我國住房市場曾經(jīng)經(jīng)歷過一個冰凍期，盡管當(dāng)時(shí)房價(jià)不高，但還是少有人問津，這是因?yàn)榫用袢狈?shí)際的購買力。商品房銷售的春天，是在發(fā)放住房貸款之后才到來的，可見住房銷售市場的命運(yùn)一開始就與金融聯(lián)系在一起。依靠貸款推動住房消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)稱之為信用式住房消費(fèi)，是信貸的一大功績。但信用式消費(fèi)，亦應(yīng)把握適度，無論個人或全社會，假如濫用過度，必然造成走向反面。比如造成一段時(shí)期內(nèi)對某些商品的過大過旺需求，價(jià)格上漲就會失控；再可能因過度消費(fèi)形成了一批終生負(fù)債的房奴；再有可能給投機(jī)者提供契機(jī)，市場顯得極度動蕩。當(dāng)下的商品房市場就處于這樣的狀態(tài)，說明房貸政策已經(jīng)不合理。信用消費(fèi)方式使用失度，主動權(quán)不在消費(fèi)者，而在信用的提供者。這種信用目前均由金融機(jī)構(gòu)以房貸形式提供。這也暴露出了一個無法回避的問題：目前的住房貸款政策上有嚴(yán)重失誤，將傷害住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)已經(jīng)嚴(yán)重傷害了民眾，必須馬上調(diào)整。
且看我國近年來房貸市場，實(shí)際上奉行著“敞口式、支撐性”原則�！俺ǹ谑健北憩F(xiàn)在多方面，在貸款的商品房上，表現(xiàn)為現(xiàn)房可貸，期房亦可貸；小戶型可貸，大房型亦可貸；平價(jià)房可貸，高價(jià)房亦可貸；一手房可貸，二手房亦可貸；就價(jià)格動態(tài)上講，價(jià)格穩(wěn)定不變(即開盤定價(jià)后至銷售完)的可貸，價(jià)格不斷上漲的亦可貸；個人第一套房可貸，第二套房亦可貸；本地戶籍者可貸，外來者亦貸。再就一個地區(qū)或一家金融機(jī)構(gòu)而言，對房貸缺乏時(shí)點(diǎn)進(jìn)度控制，以及貸款量的控制(既無相對量又無絕對量控制)。
這種狀況反映出房貸實(shí)際上處于“敞口式”的供應(yīng)。比如2003年第4季度，上海新增貸款中房貸占了六、七成，而且集中井噴，貸款如此投放狀態(tài)，無論從哪方面衡量都是不正常的。由于“敞口式”的無節(jié)制房貸，房貸就成了住房銷售市場持續(xù)興旺，價(jià)格不斷上漲的支撐性物質(zhì)基礎(chǔ)。這樣的支撐性，演繹成了房價(jià)與房貸相互聯(lián)動的機(jī)制：房產(chǎn)商為追逐暴利，千方百計(jì)拉高房價(jià)；銀行為利息，緊隨其后，房貸規(guī)模隨房價(jià)上漲而最佳擴(kuò)張。房價(jià)拉著貸款走，貸款推著房價(jià)漲。二者之所以如此默契，因?yàn)橛欣蓤D，而且趁著房貸無控制的好時(shí)機(jī)！
“敞口式”房貸抵消調(diào)控效力
信貸支持經(jīng)濟(jì)(無疑包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì))上，各個不同時(shí)期都有傾向性，這種傾向性由宏觀經(jīng)濟(jì)中的矛盾決定的，于是就有了信貸支持什么？限制什么？就有了信貸政策。無傾向性地發(fā)放貸款是不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要不斷調(diào)整的規(guī)律的。如時(shí)下的生產(chǎn)性貸款，就是有保有壓的。對節(jié)能減排不符合規(guī)定的就停貸。如果貸款只講一般的商業(yè)原則，即如期收回本息，則有可能損害了宏觀利益。近年來的住房信貸放棄了對住房消費(fèi)的合理引導(dǎo)和必要控制，從而產(chǎn)生相當(dāng)嚴(yán)重的負(fù)面影響，突出問題就是實(shí)際上支撐了房價(jià)的非理性上漲。
1、社會改善居住消費(fèi)的需求，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，給市場形成了超前的壓力。居住消費(fèi)是高投入的消費(fèi)，需要消耗大量的資源，包括土地。就全社會而言，整體的居住水準(zhǔn)，是與生產(chǎn)力發(fā)展水平相適應(yīng)的。所以居住消費(fèi)的改善，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，是一個漫長而漸進(jìn)的過程，不可能實(shí)現(xiàn)于朝夕之間。近年來，由于信用消費(fèi)方式上提倡，加之貸款的易得性，客觀上極大地刺激了民眾改善居住條件的欲望。于是住房供求平衡一再被打破，雖供給大增也趕不上需求的增速。假如從房貸著手對此進(jìn)行約束，比如僅供給保障性住房需求的購房者，其余改善性需求的自行解決，則部分需求就會推遲，供求矛盾就會緩解。用現(xiàn)錢去購房，購房者就不會去買高價(jià)的賬。
2、房貸偏離超越了保障性住房需求方向，刺激了居住消費(fèi)的高標(biāo)準(zhǔn)化。住房建設(shè)的特點(diǎn)需要占有土地資源。土地資源屬不可再生資源，彌足珍貴。因此，國民居住標(biāo)準(zhǔn)(特別是面積)既要與本國生產(chǎn)力水平相匹配，又需土地資源的承載力所許可。如日本、香港地區(qū)很富裕，但土地資源稀缺，因此住房面積都不大。我國內(nèi)地總體上人均土地低于國際水準(zhǔn)，然而近年來卻造了不少大房子。大房子的供給，是一個脫離了國情的錯誤傾向，刺激了居民的消費(fèi)欲望。這類住房屬改善型需求，有的甚至屬奢侈型。如將大房子拒之于貸款之外，那么房價(jià)亦就難以推到如此之高。
3、年輕人的一步到位的消費(fèi)方式，超前增加了住房總需求�，F(xiàn)在剛上班的青年人，購房動輒140-150平方米，所謂一步到位。這種消費(fèi)方式無疑是浪費(fèi)式的，至少前十年是利用率不高，因?yàn)闆]有孩子或孩子很小。但由于房貸的易得性，刺激了青年人的這種消費(fèi)方式，客觀上又增加了一種需求壓力。這種壓力，完全是由時(shí)下的房貸引發(fā)的。上述一系列信用式消費(fèi)的消極因素的累積，快速激發(fā)了供求矛盾，形成了房價(jià)持續(xù)上漲的拉力。
新政策應(yīng)體現(xiàn)漸進(jìn)、保障、民生
調(diào)控樓市新政策的核心可概括為三點(diǎn)原則：第一，體現(xiàn)民生性，解決社會最廣大的基本民眾的住房需求，屬雪中送炭，而非錦上添花；第二，支持小康型安居消費(fèi)，倡導(dǎo)節(jié)約型符合國情的居住消費(fèi)；第三，逐步實(shí)現(xiàn)的原則。保障型小康式居住消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)該也不可能在一個短期內(nèi)到位，必須逐年解決一部分，與住房建設(shè)速度相配合，因此房貸每年應(yīng)有總量控制。奉行上述三大原則的房貸政策，既發(fā)揮了支持住房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，又平穩(wěn)地漸進(jìn)式解決了民眾的住房需求，同時(shí)又履行了調(diào)控住房市場的功能，房價(jià)亦可理性化。
上述僅是保障型房貸政策的框架原則，實(shí)施的話須進(jìn)行調(diào)查研究，嚴(yán)密論證，直到實(shí)施細(xì)則，并在實(shí)踐中不斷完善。筆者在此提供若干建議，拋磚引玉。1、確定住房貸款總新增貸款中的比例。根據(jù)歷年調(diào)控教訓(xùn)，此項(xiàng)措施必須作為指令性指標(biāo)，由各地銀監(jiān)部門考核監(jiān)督。此比例的依據(jù)，應(yīng)是住房業(yè)總國民經(jīng)濟(jì)中該有的相應(yīng)比例；2、每年全國住房貸款總量控制，總量依據(jù)是每年小康型住房可供量。原則是供求平衡，供略大于求；3、房貸發(fā)行設(shè)置進(jìn)度指標(biāo)，避免井噴式放貸，以免破壞供求關(guān)系；4、每戶發(fā)放一次購房貸款，禁貸第二次貸款；5、高價(jià)房一律不貸，所謂高價(jià)房，指可獲暴利的房價(jià)即高價(jià)；6、大面積房不貸，具體超過100平方米房不貸；7、別墅類高檔房不貸；8、價(jià)格變動房不貸，實(shí)施支持一房一價(jià)，即開盤定價(jià)后至售完不再漲價(jià)；9、貸現(xiàn)房不貸期房；10、嚴(yán)格城市外來者房貸。
如果上述房貸政策得以實(shí)施，可以斷言，我國當(dāng)前住房價(jià)格失控的局面定能改觀。由于房地產(chǎn)利益涉及方方面面，因此新政的確立和推行，需要決策部門力排眾議，掃除障礙。此新政從短期利益衡量，開發(fā)商與銀行失去最多(目前的暴利實(shí)屬不義)，但從長遠(yuǎn)看，有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有利于金融的安全，因此開發(fā)商與銀行業(yè)都該“風(fēng)物長宜放眼量”，以求民生利益與企業(yè)利益共獲，奉獻(xiàn)和諧社會。(朱德林 央行上海總部研究員，上海金融學(xué)院教授，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授)
