《東方早報(bào)》報(bào)道：有消息稱，銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前最低30%提高到40%-50%。盡管各大城市商業(yè)銀行均表示尚未接到總行相關(guān)通知，首付比例仍維持最低30%的政策，但暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等等暗自收緊個(gè)人房貸的做法，其政策傾向仍然被突然曝光于公眾聚焦之下。
從一種基本的“民生”情感出發(fā)，個(gè)人房貸收緊很容易被看成是對(duì)普通百姓尤其是低收入者的壞消息。例如，房?jī)r(jià)暴漲很大程度上是炒房者給鬧的，他們未必依靠銀行貸款，而真正亟待購(gòu)房的普通百姓卻反而被提高的門檻擋在了外邊。上海、深圳等地首先擬提高的是購(gòu)多套房的首付，順應(yīng)的也許正是這一思路。不過筆者認(rèn)為，鑒于多種因素，收緊個(gè)人房貸應(yīng)該是整體性的。提高自住房房貸首付比例甚或采取其它限制措施，非但不違反“關(guān)注民生”的原則，從一定意義上說(shuō)甚至是對(duì)廣大普通市民真正的愛護(hù)。
個(gè)人房貸以及其它各種消費(fèi)性貸款，其作用是讓人們提前擁有或享受，實(shí)質(zhì)則是“寅吃卯糧”，是對(duì)本人以及家庭未來(lái)可支付能力的預(yù)支。假如未來(lái)可支付能力并非想象得那么美好，則是一種“透支”�；嵯禂�(shù)、CPI等等反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、社會(huì)現(xiàn)狀的各種指標(biāo)，一般都有一個(gè)國(guó)際公認(rèn)的合理范圍和安全范圍。個(gè)人房貸首付比例，百姓用于支付購(gòu)買自住房占整個(gè)消費(fèi)支出的比例，人們?cè)谙M(fèi)、享受中預(yù)支未來(lái)的比例等等，與基尼系數(shù)、CPI等具有同等重要的意義，照理也應(yīng)被控制在一個(gè)合理和安全的范圍內(nèi)。一旦超過了范圍，不僅意味著銀行風(fēng)險(xiǎn)增大、社會(huì)不安定因素增加，同時(shí)也會(huì)對(duì)個(gè)人現(xiàn)實(shí)和未來(lái)生活產(chǎn)生一系列復(fù)雜的負(fù)面影響。
從一般規(guī)律看，普通人的支付能力總是跟不上消費(fèi)需求，而人們的“購(gòu)買理性”以及“借貸理性”畢竟是有限的。例如貸款買房，究竟貸多少款、買多大的房才最劃算，這筆賬幾乎沒人能真正算清楚。一方面，住大房、好房或買晚了更吃虧早已形成一種共識(shí)，欲望和誘惑會(huì)在不知不覺中戰(zhàn)勝理性；另一方面，這筆聯(lián)結(jié)現(xiàn)在與未來(lái)、當(dāng)代人與后代人的大賬，涉及的未來(lái)因素、不確定因素實(shí)在太多。沈陽(yáng)今報(bào)的一篇報(bào)道可印證人們建立其真正的借貸理性究竟有多難：部分年輕人刷卡透支無(wú)度，已變成“變相啃老族”。大學(xué)剛畢業(yè)的小程對(duì)媒體說(shuō)：“有了信用卡之后，平時(shí)的消費(fèi)增加了不少，以前一個(gè)月花不了1000塊錢，現(xiàn)在幾乎每個(gè)月都透支。我的信用卡現(xiàn)在大概欠了3000元。每月工資才1000多元，實(shí)在沒錢還的時(shí)候，就由著銀行去扣利息了。雖然要給銀行每天萬(wàn)分之五的利息，但我還是忍不住要刷，因?yàn)樗梢詭臀医鉀Q生活中急需解決的難題�！迸c小程一樣有透支消費(fèi)習(xí)慣的年輕人不在少數(shù)，透支部分基本都是由他們的父母買單。年輕人既是刷卡的主力，同時(shí)也是買房的主力，誰(shuí)都無(wú)法保證他們不把刷卡心態(tài)和習(xí)慣用在貸款買房上。
在一種看似很人道、很體恤窮人、很關(guān)注民生的“居者有其屋”理念的支配下，很容易認(rèn)為銀行房貸的門檻越低越好。殊不知，房貸也是一把雙刃劍。正面之刃當(dāng)然功不可沒，而作為負(fù)面之刃，起碼會(huì)掩蓋兩個(gè)問題及矛盾：其一，既然有了個(gè)人房貸這個(gè)主要的購(gòu)房資金來(lái)源，人們?cè)跊Q定購(gòu)買多大面積、什么檔次的住房時(shí)就不可能是完全理性的。大量的現(xiàn)實(shí)是，或從“面子”出發(fā)，或從“增值”的潛在意圖出發(fā)，或受中國(guó)人傳統(tǒng)的“置業(yè)”情結(jié)的左右，人們的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)常常會(huì)于自覺不自覺中超出自身實(shí)際能力和實(shí)際需要。其二，由于土地的特殊性，住房不應(yīng)被視為一般商品，“居者有其屋”體現(xiàn)的是對(duì)所有人安居權(quán)的尊重。就像醫(yī)療一樣，無(wú)論再窮的人，基本醫(yī)療都應(yīng)得到滿足，因?yàn)檫@不僅是對(duì)公民健康權(quán)、生命權(quán)的尊重，也是一個(gè)現(xiàn)代文明社會(huì)制度優(yōu)越性的重要體現(xiàn)。至于富人、準(zhǔn)富人存在的更高級(jí)的醫(yī)療服務(wù)需求，則可以通過支付更多的錢來(lái)?yè)Q取。所有人“居者有其屋”本來(lái)就是政府的責(zé)任，而不能完全憑個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力通過市場(chǎng)購(gòu)買解決。正是因?yàn)榈胤秸谔峁┝夥�、�?jīng)濟(jì)適用房上普遍缺乏興趣，普通百姓才只好把獲得居住權(quán)的希望寄托于銀行貸款之上。這實(shí)際上等于銀行在緩解基本居住的矛盾，在掩蓋、彌補(bǔ)地方政府責(zé)任的缺失。問題是，銀行畢竟不是政府也不是慈善機(jī)構(gòu)，即使再窮的人，歸還貸款本息一分也不能少。銀行僅僅是政府的一個(gè)臨時(shí)“替身”，無(wú)論是滿足基本居住需要還是追求虛榮，這筆沉重的成本負(fù)擔(dān)最終都只能由個(gè)人扛著。
個(gè)人房貸收緊能抑止購(gòu)房需求從而遏制房?jī)r(jià)漲幅，是一個(gè)人所共知的簡(jiǎn)單道理。更需要探究的是道理背后的道理：其一，假如普通百姓被抑止的是那部分非理性的需求，從而避免了過重的月供負(fù)擔(dān)以及對(duì)未來(lái)生活的負(fù)面影響，未必不是一件好事；其二，假如部分市民本來(lái)只能靠銀行貸款解決基本居住，而房貸收緊后致使其基本居住無(wú)法解決從而矛盾凸現(xiàn)，勢(shì)必逼著地方政府加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和供給的步伐。(劉以賓)
