8月24日，由國務(wù)院主持的全國住宅工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議決定，全國要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設(shè)區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼的低保家庭，基本做到應(yīng)保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)，要率先把保障對(duì)象擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2010年年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。
而在前不久，國務(wù)院剛剛發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，其中規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房為政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
“有限產(chǎn)權(quán)”第一次提出，就在房市引起不小的波動(dòng)。由于新名詞的出現(xiàn)以及未來政策的不確定性，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易行為就受到了影響，大多數(shù)買賣雙方采取了觀望行為。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述《意見》出臺(tái)后的一星期內(nèi)，二手經(jīng)濟(jì)適用房買家登記量就下降20.4%，成交量環(huán)比下降18.5%。一周來，北京市昌平天通苑、回龍觀二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量減幅最高達(dá)到21%；豐臺(tái)的西南三環(huán)地區(qū)二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量減幅達(dá)16%；四惠、百子灣地區(qū)二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量減幅達(dá)13%。
可以說，《意見》將有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑問待解，經(jīng)濟(jì)適用房政策中第一次出現(xiàn)的“有限產(chǎn)權(quán)”為何意？是否影響到政策出臺(tái)前的購房者？新的《意見》能為經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)帶來多少轉(zhuǎn)機(jī)？
為此，本報(bào)記者專訪了中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海和中國社會(huì)科學(xué)院金融研究中心房地產(chǎn)專家易憲容。
何為有限產(chǎn)權(quán)？
《意見》第十一條規(guī)定，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。
劉俊海認(rèn)為，有限產(chǎn)權(quán)即為受限制的產(chǎn)權(quán)，是指特定的群體在一定范圍內(nèi)才能夠享有的所有權(quán)。其從四點(diǎn)上體現(xiàn)了“有限”：
一、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的主體，也就是物權(quán)的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買經(jīng)濟(jì)適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個(gè)限制。
二、經(jīng)濟(jì)適用房的處分權(quán)的限制。如果是完整所有權(quán)的話，可以自由交易，但是經(jīng)濟(jì)適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購。
三、取得經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)價(jià)也是有一定限制的。政府在將經(jīng)濟(jì)適用房出售給需要的家庭時(shí)，有些應(yīng)當(dāng)在商業(yè)住房項(xiàng)目中收取的土地費(fèi)，實(shí)際上是減免了。所以在購買產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，支付的對(duì)價(jià)里面就沒有包括國有土地使用權(quán)的完整的市場(chǎng)價(jià)格，所以對(duì)應(yīng)來講，所取得的權(quán)利也應(yīng)該受到一定限制。
四、對(duì)于大多數(shù)低收入者來說，給與有限產(chǎn)權(quán)并不會(huì)影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負(fù)擔(dān)得起的房屋的使用價(jià)值，為了使這個(gè)使用價(jià)值得到法律上的確認(rèn)，所以政府用了“有限產(chǎn)權(quán)”這樣的概念。經(jīng)濟(jì)適用房可以有條件的轉(zhuǎn)讓，這和使用權(quán)并不一樣，這種所有權(quán)受到了法律上的限制。
“有限產(chǎn)權(quán)的提出，我覺得有許多積極意義。一是正面地扶持了處于弱勢(shì)地位的低收入家庭的經(jīng)濟(jì)狀況；二是預(yù)防或者避免高收入者借經(jīng)濟(jì)適用房制度推動(dòng)之機(jī)謀取不正當(dāng)利益�！眲⒖『Ｕf，“它的適用面是清楚的，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也限制在5年之后。如果不限制轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓條件的話，由于投機(jī)者的興風(fēng)作浪，反而會(huì)使廣大低收入者享受不到經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠，所以民眾一定要理解政策的初衷”。
是否影響到先前購房者？
《意見》是否針對(duì)以前經(jīng)濟(jì)適用房的購買者，引起了不小的爭(zhēng)論。對(duì)于過去購買經(jīng)濟(jì)適用房的人來說，如果按照新辦法執(zhí)行則很不公平，因?yàn)楫?dāng)初購買經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候政府并沒有告知將來經(jīng)濟(jì)適用房可能被“回購”。
就此，劉俊海認(rèn)為，按道理說，法律法規(guī)部門規(guī)章是應(yīng)當(dāng)不溯及既往的。但是以前有很多違規(guī)者也同樣買了經(jīng)濟(jì)適用房，富人買房按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定也都是不合法的，所以也涉及不到政府違約的問題。
另外有專家指出，北京市去年出臺(tái)的未來五年“住房建設(shè)規(guī)劃”當(dāng)中，已經(jīng)明確指出，“內(nèi)循環(huán)”不針對(duì)舊有經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的購房人對(duì)于“有限產(chǎn)權(quán)”的擔(dān)心，源于對(duì)政府違約的擔(dān)心，但從政策制定常識(shí)加以判斷，各地出臺(tái)的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)秋后算賬。
能否立竿見影？
劉俊海指出經(jīng)濟(jì)適用房目前存在以下幾個(gè)問題：
一、經(jīng)濟(jì)適用房在有些地方供應(yīng)不足；二、在已修建經(jīng)濟(jì)適用房的存量中，存在資源配置的不公平、不合理，有一些住房面積達(dá)到120平米、200多平米，實(shí)際上買房子的還是富人，違背了經(jīng)適房制度設(shè)計(jì)的初衷；三、高收入者從單位開具虛假證明，騙取購買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)，但真正的低收入者仍然買不到經(jīng)濟(jì)適用房；四、經(jīng)濟(jì)適用房在銷售過程中存在透明度不高的現(xiàn)象，有些地方存在暗箱作業(yè)。
“新的《意見》出臺(tái)后，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房存在的一些問題能起到一定的遏制作用，但還需要一個(gè)過程�！�
實(shí)施后可能面臨的問題
易憲容認(rèn)為，《意見》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應(yīng)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式上邁出了一步。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進(jìn)的地方。
易憲容在博客中提到，《意見》并不是在一個(gè)大的公共決策上思考，其政策也就無法采取民主、科學(xué)的方式來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)利益者的利益關(guān)系達(dá)到平衡，無法在城市低收入者、城市中等收入者、農(nóng)民工、地方政府、保障性住房開發(fā)商等之間達(dá)成利益平衡關(guān)系。
一、城市低收入者如何來界定，它對(duì)城市居民的覆蓋率有多大。對(duì)于低收入者來說，由于低收入者的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是以各地方的具體情況來確定(沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn))及動(dòng)態(tài)的，這就必然造成不同的地方低收入者評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)巨大的差異性。這種差異性表面上是適應(yīng)各個(gè)地方的實(shí)際情況，但是也迫使低收入者大量從一個(gè)地方流向另外一個(gè)地方，即不斷地向低收入者評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較高的地方流動(dòng)，從而使得低收入評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較高地方的人口聚集越來越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致低收入評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)高的地方的住房矛盾越來越嚴(yán)重。
二、修建廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的，而土地的劃撥不僅會(huì)減少地方政府土地出讓金的收入、政府尋租的機(jī)會(huì)，而且也會(huì)減少當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)速度。面對(duì)這樣一種嚴(yán)重利益沖突，盡管《意見》要求各地方政府以當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算的方式來保證保障性住房達(dá)到某一比例關(guān)系，但是，在這種利益沖突面前要完全落實(shí)保障性住房建設(shè)的安排是不容易的。
三、保障性住房建設(shè)的利益不平衡還表現(xiàn)在政府劃撥土地給開發(fā)商的劃撥方式上、表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得劃撥土地后對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的訂價(jià)與住房質(zhì)量利益平衡上。如果保障性住房監(jiān)管體系不完善，在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的價(jià)格一定的情況下，開發(fā)商為了獲得更多的利潤，有可能會(huì)對(duì)這些住房質(zhì)量上做文章或?yàn)榱私档徒?jīng)濟(jì)適用房的成本而生產(chǎn)低質(zhì)量來損害消費(fèi)者的利益等等。
另外，《意見》對(duì)低收入者適用標(biāo)準(zhǔn)、廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)資金的來源、相關(guān)住房的產(chǎn)權(quán)界定盡管有詳細(xì)的規(guī)定，但所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的地方化、彈性化及動(dòng)態(tài)化，這看上去會(huì)因地制宜，有利于各地方的可操作性，但實(shí)際上一定會(huì)使得嚴(yán)重差異性，從而使得地方政府能夠采取各種方式來化解與消散保障性住房的政策。
“希望政府能夠以民主決策的方式，把中國的住房問題作為一個(gè)重大的公共決策問題，讓全國人民集思廣益，這樣才能找到好的辦法，在各方利益反復(fù)博弈的基礎(chǔ)上達(dá)到利益平衡。這樣，才是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根本之道�！�(李亮）
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