日前，根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，《物業(yè)管理條例》進行了部分修改。
本次修改，筆者注意到一個問題，新修改的《物業(yè)管理條例》第十二條第三款規(guī)定，“業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項(即決定籌集和使用維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施這兩種事項)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。
這也就是說，要是一個社區(qū)想使用建筑的維修基金，就要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；而對于解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)等事項，就不再需要按舊的《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的“全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過”，而只需要經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。
此規(guī)定有什么進步的地方呢？眾所周知，前期物業(yè)公司和開發(fā)商的連襟關系或是“父子”關系，一直讓業(yè)主苦惱。在實踐中，無論前期物業(yè)多么的飛揚跋扈，無論開發(fā)商怎樣的欠繳物業(yè)費和私搭濫建，無論業(yè)主們多么智慧多么富豪，前期物業(yè)就像楔子一樣牢牢地釘在小區(qū)里，想要更換物業(yè)，需要這個小區(qū)里有投票權的2/3以上的業(yè)主同意。而事實上，很多的開發(fā)商也就是大業(yè)主常常會保留1/3的房子只租不賣，這樣，小業(yè)主就怎么也達不到2/3以上，更換物業(yè)公司就變得遙遙無期。
現(xiàn)在，根據(jù)新條例，解聘物業(yè)終于不用2/3以上的業(yè)主同意，只要面積和人數(shù)雙過半就可以了，這無疑方便了業(yè)主行使權利。這是新條例值得肯定的地方。
不過，僅僅有這些進步還不夠，筆者認為，此條款對于面積比例的規(guī)定，并不合理。
新條例規(guī)定的面積比例，是這樣描述的：“專有部分占建筑物總面積”。專有部分就是單個業(yè)主房產(chǎn)證上的不包括公攤面積的那一部分；建筑物總面積就是包括所有的配套設施和公共部分，然后再加上專有部分的那些面積。
那么，這樣的規(guī)定，會出現(xiàn)什么問題呢？可以設想，如果一個小區(qū)的公攤面積，即新條例中規(guī)定的“共有部分”比較大的話，就會出現(xiàn)占業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主占有的專有部分，達不到建筑物總面積的三分之二，這就不符合新條例規(guī)定的面積加人數(shù)的決定方式，就會出現(xiàn)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主都同意的事兒，但按照法規(guī)卻無法決定的尷尬局面。
我們舉例說明一下：一個小區(qū)300名業(yè)主，總建筑面積3萬平方米，專有部分1萬平方米(也就是這個小區(qū)的共有面積是2萬平方米)，這個小區(qū)的業(yè)主如果打算使用建筑物及其附屬設施的維修資金，按照新條例的規(guī)定，假設這個小區(qū)的300名業(yè)主都同意使用維修基金，人數(shù)肯定沒有問題，但還需要專有部分占建筑物總面積的2/3以上的業(yè)主同意，而這個小區(qū)因為共有面積過多，所有業(yè)主的專有部分加起來也不過是1/3而已。這就出現(xiàn)了上面所說的尷尬現(xiàn)象。
解決這個問題，筆者有個建議：我們能否把“分母”設計的更合理一些呢？分母如果不是建筑物的總面積，而是專有部分的總面積，是不是更加科學合理一些呢？(北京律師秦兵)
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