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2007年09月13日 星期四
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房貸首付提高難抑制炒房 炒房者仍然可以鉆空子
2007年09月13日 09:05 來源:上海證券報(bào)

    央行上?偛堪l(fā)布的8月份上海市信貸運(yùn)行報(bào)告顯示,2007年前8個(gè)月上海新增貸款已超出去年全年貸款的增量。前8個(gè)月,上海中外資金融機(jī)構(gòu)新增本外幣貸款2018.4億元,超出2006年全年新增貸款160.7億元。(資料圖) 中新社發(fā) 蔡芒 攝


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  二手房貸“首付提高說”一時(shí)間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。一位業(yè)內(nèi)人士稱:“北京二手房貸首付提高的措施快出臺(tái)了!睋(jù)該人士透露,首付提高比例估計(jì)至40%-50%左右,而且是“全部銀行”統(tǒng)一實(shí)施。

  房貸首付提高的消息如果屬實(shí),也并不令人奇怪,這很可能是銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)不得不采取的行動(dòng)。今年以來,房?jī)r(jià)漲速很快,深圳市今年1-5月累積漲幅超過50%。某知名網(wǎng)站的調(diào)查顯示,有約89%的人認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)有泡沫;有73%的人認(rèn)為深圳會(huì)面臨“房災(zāi)”,其中預(yù)期3年內(nèi)“房災(zāi)”就會(huì)來臨的占78%。

  這種調(diào)查結(jié)果銀行肯定會(huì)予以重視,因?yàn)檫@暗示著人們對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期正在大大降低,相應(yīng)地,銀行的風(fēng)險(xiǎn)也將增加。目前,銀行房貸首付以20%和30%居多,以深圳為例,假如其房?jī)r(jià)回到去年年底的價(jià)位,就意味著房?jī)r(jià)將在目前的價(jià)位基礎(chǔ)上下跌40%以上,這意味著銀行手中持有的抵押物已經(jīng)不足以彌補(bǔ)其虧損,風(fēng)險(xiǎn)將急劇累積起來。這無疑是銀行非常擔(dān)憂的。

  最近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,銀行擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)量的動(dòng)力一直非常強(qiáng)烈,降低門檻的結(jié)果必然是風(fēng)險(xiǎn)的加大。一旦房?jī)r(jià)偏離上漲軌道下跌,銀行就面臨著抵押物砸在自己手里的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,銀行提高房貸首付就顯得順理成章。

  但是,房貸首付提高以后能夠抑制炒房嗎?恐怕很難。假如一個(gè)人過去能夠炒100套房子,在首付提高以后,這個(gè)人只能炒90套房子了,還不是在炒嗎?這還僅僅是對(duì)那些靠貸款炒房者而言,對(duì)于那些靠自我資金炒房的人,房貸首付提高的風(fēng)險(xiǎn)更是可以忽略不計(jì)。

  而且,即使房貸首付提高,那些炒房者仍然可以鉆空子。房貸最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是抵押物的估值問題,對(duì)貸款者而言,估值的結(jié)果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50%,倘若房屋的評(píng)估體系不嚴(yán)格,炒房者照樣可以從銀行貸到資金。比如,媒體廣為報(bào)道過的那套位于上海市“世茂濱江花園”之復(fù)式高檔房,“優(yōu)佳投資”買入價(jià)是2400萬元,最終估值卻高達(dá)1億元,即使首付提高到50%,它仍可以從銀行貸到5000萬元。顯然,房貸首付提高對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用不能高估。

  炒房者泛濫,根本原因在于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期比較強(qiáng)烈,倘若國家宏觀調(diào)整得到認(rèn)真執(zhí)行,房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲之路走向終結(jié),炒房者自然會(huì)放棄炒房。莫說房?jī)r(jià)下跌,即使房?jī)r(jià)上漲的步伐趨緩,炒房的人數(shù)就會(huì)大為減少。從根源上來講,這才是抑制炒房的必走之路。

  另外一點(diǎn),就要有針對(duì)性地打擊炒房,即加大炒房者的成本,壓縮其獲利空間,迫使其退出炒房。比如新加坡,國家規(guī)定購房者只有取得相應(yīng)的資格、符合條件才能購房。購房者購房之后,倘若在十年內(nèi)賣出新房要征收百分之百的所得稅。這意味著,在付出長(zhǎng)達(dá)的時(shí)間成本的情況下,炒房者依然可能一無所獲,價(jià)值折舊成本、機(jī)會(huì)成本,炒房者自然會(huì)放棄炒房。

  倘若不采取這種行之有效的針對(duì)性的措施,只是在房貸首付方面做文章,對(duì)抑制炒房很難有幫助。(陳軍華)


編輯:王菲】
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