“美國次級貸危機應該引起我們的高度重視�！敝袊芾砜茖W院研究員李開發(fā)接受中國經濟時報記者采訪時表示，中國的房地產貸款市場中的問題非常突出，主要表現(xiàn)在房地產類的貸款占總的貸款余額的份額太大。
房貸比重太大
“目前有數據表明，我國的總貸款余額為18.25萬億元，其中房地產開發(fā)貸款、土地抵押貸款、購房者的貸款累計總數可能達到6萬億元之多。”李開發(fā)告訴記者，事實上，有不少企業(yè)以非房地產業(yè)的貸款實際轉成房地產投資與開發(fā)，具體數字在銀行的那本賬上反映不出來，數字究竟有多少不清楚，但是看看深圳與廣州有多少錢在房地產業(yè)涌動就可見一斑。
而且，許多大企業(yè)，過去聲稱決不從事主業(yè)外的投資，但近兩年卻紛紛進入房地產市場了，比如，聯(lián)想、海爾、海信，比如國美，比如許多中央級的壟斷企業(yè)，其許多資金在銀行的賬戶上是非房地產貸款，這個數額究竟有多大？誰也不清楚。
此外，眾所周知，盡管前幾年對銀行的問題貸款進行剝離，但是剝離的是完全沒有希望收回的那一部分，還有相當一批問題嚴重的貸款沒有剝離。而且，就在近幾年也新產生了一些問題貸款。如果我們把這幾個方面都算上，應當非常清楚，房地產貸款占整個貸款的比重實在是太大了。
而在按揭貸款方面，中國的房地產市場中抵押貸款的人，數量非常大。大家很清楚地是，從2005年以來，真正自住的購房者已經為數甚少，絕大多數是投資型購房，空置房比比皆是。近兩年房地產貸款的數量比以往十年的房地產總貸款量還要多，有70%以上購房者貸款，而且多數是80%貸款。
“當鋪房貸”風險更高
“當美國次級貸風暴和我國通貨膨脹幾乎同步發(fā)生時，我國政府如果不未雨綢繆及時采取正確有效的應對措施，中國很可能步美國的后塵，發(fā)生類似于美國但比美國更為嚴重的金融危機�！狈康禺a業(yè)內評論人士章林曉接受本報記者采訪時表示，美國雖然發(fā)生了次級貸風險，但在其風險發(fā)生前畢竟還存在著信用分級，而我國銀行發(fā)放房貸時幾乎不存在信用分級的前提。
美國房貸市場之所以要區(qū)分正常按揭和次級按揭，從一個側面說明了美國金融機構對貸款人信用的重視，相信貸款人的收入比抵押物更加可靠。而中國按揭貸款的發(fā)放，至少在2005年以前是與國際慣例恰恰相反的。
雖然我國眾多銀行也將第一還款來源列為貸款審查的首要條件，但在實際操作中，許多商業(yè)銀行并沒有真正重視對貸款人還款能力、信用程度的考察，他們最注重的還是抵押品、質押品與貸款額度是否相對稱。
在按揭貸款辦理中，一旦將風險關口的把守由貸前轉到了貸后，對第二還款來源抵押品的重視超過對第一還款來源貸款人的重視，那么，從按揭貸款這個角度說，銀行也就成了“當鋪”。
“而國內銀行對房地產價值的評估是非常不負責的，這個評估是建立在想當然的基礎之上�！� 李開發(fā)指出，近幾年銀行的評估手段與方法是不科學的，把炒作的房價想當然成有消費需求支撐的合理房價。殊不知，只要政府強硬調控房市，房價馬上就要掉下來。
實際上，有大批銀行的職員與銀行里的權力階層在房地產的炒作中掙錢，其實銀行是積極介入炒房的，對房地產的上漲起著推波助瀾的作用。我們實際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能在半個月內把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥十幾套房貸，這其中的問題可想而知。深圳的許多炒房者手中有數十套房、數百套房，主要就是靠銀行的大力支持。
炒房最多的做法是，張三一套房子成本100萬，出售給李四估價150萬，然后再出售給王五180萬，最后再以220萬的價值再出售給張三，整個過程都從銀行貸款，這就是銀行內部人參與的合伙炒作，其中唯一輸家是銀行。所以個人按揭貸款出大問題是必然的。
“美國次按揭危機說明了銀行在設定房地產按揭時，單純只考慮貸款人的收入并不十分可靠。不過，這種不可靠應該是在金融機構預料之中的，因為他們冒險的本意就在于賺取‘風險貼水’�！闭铝謺员硎�，相比較而言，我國“當鋪特色”的按揭貸款既賺不到“風險貼水”，又存在著不可控制的雙重系統(tǒng)風險，即貸款人的信用風險和抵押物品價格評估不合理、不可靠風險，面臨的潛在危機自然比美國次按揭危機更加嚴重。
未雨綢繆預防危機
“當前，我們特別需要警惕我國房地產金融風險被美國次級貸危機和我國通貨膨脹這兩柄‘利劍’突然誘發(fā)�！闭铝謺员硎�，美國次級貸風暴不斷升級，造成全球資本市場動蕩，這可能會給我國經濟造成兩種不同后果。一方面國際游資將我國樓市、股市等資本市場當作目前風險的避風港，海外游資繼續(xù)大量蜂擁而來，吹起我國資本市場更大的泡沫。而虛擬經濟的泡沫最終必將造成實體經濟的通貨膨脹，促使我國通貨膨脹趨向全面惡化。
另一方面由于美國次級貸危機的升級，當前已造成全球資本市場流動性枯竭，隔夜拆息利率大幅攀升，進入我國的國際游資正承受著巨大資金成本的壓力，大規(guī)模抽逃資金的情況隨時有可能發(fā)生。
由于我國社會保障體系沒有隨著經濟的發(fā)展而發(fā)展，甚至在當年應對亞洲金融危機時反而有所削弱，如果我國發(fā)生和美國類似的危機，可能不光會威脅到我國金融安全、經濟安全，甚至還會影響到社會和政治的穩(wěn)定。
“事實上目前的熱錢已經在分批撤出，近期有媒體已經報道了國外的幾家風險投資公司在多筆房地產炒作中已經賺得盆滿缽盈，已經撤出了中國市場，主要原因是察覺中國的房地產貸款的首付可能提高。”李開發(fā)表示，為了防止房地產滑坡，銀行一直在試圖維持低抵押貸款，高比例貸款，低信用貸款，不想把首付提高，因為一旦首付提高，房地產的炒作價值就會大幅度下跌。核心問題就是提高首付后炒作玩不轉了，銀行的呆賬壞賬就會逐步暴露出來。
“當務之急，應全面及時有效地遏制通貨膨脹的惡化趨勢，停止‘穩(wěn)定房價’ 諸如此類的隱性政策擔保提法，同時配合提高新房首付實際措施，以免繼續(xù)引發(fā)大規(guī)模的道德風險行為�！闭铝謺哉J為，對海內外游資應從“以堵為主”轉向“堵截并重”，甚至是“以截促堵”，即讓“投資／投機者責任自負”，最佳手段是“二手房暫停按揭”與“差異化提高住房轉讓所得稅率”(差異化指諸如 “3年以內轉手的征100%，3年以上6年以內征50%，6年以上免征”)并用。
此外，在當前負利率背景下，應實行保值儲蓄，以防銀行存款與貸款期限結構不匹配風險的加劇，防止突然發(fā)生擠兌等直接危及金融安全的行為發(fā)生。
與此同時，還需盡力幫助那些真正的自住購房者擺脫困境，盡快加強住房保障體系的建設，以此來避免金融風險、經濟風險向社會風險、政治風險的傳遞。(謝麗佳)
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