有關(guān)商業(yè)銀行房貸的話題再度熱起來。其一，有消息說，央行擬將第二套住房首付比例提至四成，同時，商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成。其二，建行研究部日前發(fā)布報(bào)告指出，雖然當(dāng)前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。
管理層至今沒有公開宣布調(diào)整房貸政策，可事實(shí)上，不少銀行已經(jīng)提高了貸款門檻。尤其是由于今年全年貸款計(jì)劃的所剩無幾，二手房房貸首先遭“開刀”。據(jù)報(bào)道，目前建行占據(jù)著重慶房貸市場的半數(shù)份額，但該行今年的房貸計(jì)劃基本用完。年內(nèi)建行重慶分行個人房貸資金將主要用于滿足個人一手房房貸需求，一般不受理消費(fèi)者二手房房貸申請。交行、中行、工行、民生等4家銀行也要停辦二手房房貸。與此同時，重慶部分銀行還提高了高檔住宅按揭首付比例。過去，中信銀行重慶分行將別墅、花園洋房等高檔住宅按揭貸款的首付比例，由3成提高到4成。相比之下，上海的各大銀行沒有明確宣布新的房貸政策，但對房貸把關(guān)普遍趨于嚴(yán)格。就連不受貸款額度限制的外資銀行，也將首付成數(shù)提升至5成以上。
房貸業(yè)務(wù)一直是銀行非�？粗氐�，也是銀行業(yè)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如今銀行敢于對房貸業(yè)務(wù)“開刀”，公開提醒風(fēng)險(xiǎn)的存在，與銀行已從房貸業(yè)務(wù)中嘗到甜頭有關(guān)。今年上半年起，滬上銀行房貸出現(xiàn)猛增，至6月末，中資商業(yè)銀行個人住房貸款余額為2553.49億元，比年初增加68.01億元，同比多增加142.19億元(去年同期個人住房貸款增量為-74.18億元)，余額同比增長3.37%。其中，6月份個人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長4.3倍，當(dāng)月增量幾乎是前5個月累計(jì)增量(22.58億元)的兩倍。再看8月份，滬上中資商業(yè)銀行個人住房貸款繼續(xù)猛增71.3億元，比上月多增12.6億元，創(chuàng)2005年以來單月增量新高。其中新建房貸款增加46.2億元；二手房貸款增加25.1億元。
還有一個數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵，8月份，滬上中資金融機(jī)構(gòu)新增人民幣個人貸款79.6億元，占其當(dāng)月全部貸款增量的99%�？梢�，個人貸款占滬上銀行全部貸款增量的絕大多數(shù)，而個人住房貸款又占了新增個人貸款的“重中之重”。
個人住房貸款在新增貸款的“特殊地位”，不僅僅是近期房地產(chǎn)市場活躍所帶動的，而且與銀行“輕公重私”的貸款政策導(dǎo)向有關(guān)。在轉(zhuǎn)型為零售銀行的目標(biāo)下，各銀行對個貸業(yè)務(wù)更加青睞。有滬上股份制商業(yè)銀行個貸部負(fù)責(zé)人坦言，各行重點(diǎn)收縮公司信貸業(yè)務(wù)還有另外一點(diǎn)考慮，就是盡量為質(zhì)量相對好的個貸業(yè)務(wù)留出空間。
然而，個貸業(yè)務(wù)并非沒有風(fēng)險(xiǎn)，英國諾森羅克銀行近期發(fā)生的擠兌風(fēng)波，就與放貸過度有關(guān)。英國去年有超過10萬人宣布破產(chǎn)或申請債務(wù)重組，是10年前的3倍以上。作為一個發(fā)達(dá)國家的例子，提醒國內(nèi)銀行不能對個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)盲目樂觀。從短期來看，國內(nèi)銀行房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，是銀行可以承受的，不會像美國次貸風(fēng)波那樣釀成重大金融危機(jī)。數(shù)據(jù)也表明，個人住房不良貸款上升勢頭在上半年得到一定遏制。至6月末，滬上中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元；不良貸款率0.85%，比年初上升0.06個百分點(diǎn)。而且，4月份之后不良貸款上升勢頭已得到一定遏制，6月份不良貸款余額和比率均比5月出現(xiàn)明顯下降。
據(jù)了解，國內(nèi)銀行的房貸不良貸款，其中約有80%因虛假按揭而引起，是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱導(dǎo)致的。國內(nèi)房地產(chǎn)市場眼前發(fā)生趨勢反轉(zhuǎn)的可能性較小，不會像亞洲金融危機(jī)中的香港樓市那樣“一蹶不振”，銀行若把關(guān)嚴(yán)，適當(dāng)提高門檻，是可以克服違約風(fēng)險(xiǎn)的。
對銀行來說，必須看到個人房貸的期限較長，有的一貸便是30年，其中橫跨幾個經(jīng)濟(jì)周期。今年以來的連續(xù)5次加息，5年以上期房貸優(yōu)惠利率已由5.814%升至6.6555%，貸款者明顯增加了負(fù)擔(dān)。有人更算過一筆賬，2004年10月29日以來9次上調(diào)利率，以總額40萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬元。加息的“殺傷力”不容低估，若在業(yè)務(wù)滑坡的時候，一味降低門檻，吃虧的還是銀行。若遭遇相關(guān)銀行預(yù)計(jì)的違約高風(fēng)險(xiǎn)期，最可能違約的一是多套房貸款的投機(jī)客，二是前幾年房貸滑坡時低門檻“招攬”來的客戶。(張煒）
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