據(jù)媒體報道，銀監(jiān)會正在抓緊制定房地產(chǎn)信貸管理的新政策，并可能在國慶前出臺。據(jù)悉，本次政策調(diào)整進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，其中第二套住房貸款的首付比例將調(diào)整至40%以上，而且對利率水平也規(guī)定了大幅上浮的區(qū)間，商業(yè)用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調(diào)。此外，對于目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為，銀監(jiān)會也會重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范(見《上海證券報》)。
現(xiàn)期調(diào)控定位更為明確
房市新政即將出臺的消息一石激起千層浪，引起了境內(nèi)外媒體的高度關(guān)注。結(jié)合不久前建行廣東、重慶等地分行對于第二套住房的按揭首付已率先由以前的三成提高至四成的事實，以及中國人民銀行在通脹壓力較大背景下連續(xù)審慎加息的政策趨向，市場普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的信貸約束正在不斷增強(qiáng)�，F(xiàn)在，市場主體大多將目光聚集于這種約束對中國房市走向的可能影響。
但在筆者看來，其局限在于陷入了“就新政論新政”之偏頗。用發(fā)展的眼光從全球視角審視即將出臺的房市新政，中國宏觀調(diào)控在次債風(fēng)波中邊干邊學(xué)的政策趨向?qū)⒂兄谥袊Y產(chǎn)市場的理性發(fā)展，有助于宏觀經(jīng)濟(jì)金融局勢的穩(wěn)健演化，有助于絕大多數(shù)微觀主體經(jīng)濟(jì)利益的有效保障。
首先，房市新政意味著中國政策當(dāng)局已經(jīng)將現(xiàn)期調(diào)控定位于風(fēng)險傳染的重要環(huán)節(jié)。從美國次債風(fēng)波醞釀、爆發(fā)和擴(kuò)散的全過程來看，金融創(chuàng)新起到了一個“風(fēng)險模糊”的重要作用，多重證券化將風(fēng)險分散于許多國家、許多市場的各個角落，這使得控制風(fēng)險源頭發(fā)生了困難。在如此背景之下，控制渠道比控制源頭更為實際和可行，正是因為如此，風(fēng)波爆發(fā)之后歐美貨幣當(dāng)局都將"救市"的主要目標(biāo)投向了商業(yè)銀行，通過直接提供流動性和降低貼現(xiàn)利率的方式防止風(fēng)險借由信貸渠道的進(jìn)一步擴(kuò)散和蔓延。由此看來，中國政策當(dāng)局在充分研究美國風(fēng)波之后將調(diào)控重心放在信貸渠道是有效抑制中國市場潛在風(fēng)險大幅度增強(qiáng)的必要之舉。次債風(fēng)波的國際經(jīng)驗和信貸增長飛快的中國國情相結(jié)合，防患于未然的關(guān)鍵之一就在于著力避免間接融資渠道成為資產(chǎn)市場的“風(fēng)險加速器”。
宏微觀雙層次協(xié)同防范風(fēng)險
其次，房市新政意味著中國政策當(dāng)局已經(jīng)認(rèn)識到宏微觀雙層次協(xié)同防范風(fēng)險的必要。次債風(fēng)波提出的一個深層問題是宏觀調(diào)控者和金融機(jī)構(gòu)之間政策制定與風(fēng)險管理的協(xié)調(diào)配合。其實，深入研究發(fā)現(xiàn)，美國房屋抵押貸款提供者并非如普通人想象的那樣在經(jīng)營管理上存在極大漏洞和不足，這些曾經(jīng)很能賺錢的美國金融機(jī)構(gòu)擁有完善的公司治理、高效的風(fēng)險管理、一流的從業(yè)人員和健全的經(jīng)營流程，如此高層次、高技術(shù)的微觀風(fēng)險管理之所以沒有控制住風(fēng)險，很大程度上是因為缺乏宏觀層次的謹(jǐn)慎政策作為經(jīng)營背景。
美聯(lián)儲寬松貨幣政策的失慎部分弱化了微觀主體控制風(fēng)險的能力。由此看來，在中資金融機(jī)構(gòu)于復(fù)雜金融背景下業(yè)已開始增強(qiáng)房市風(fēng)險管理的同時，政策層面及時的同方向政策調(diào)控將在宏微觀搭配協(xié)調(diào)的過程中為中國銀行業(yè)整體風(fēng)險控制形成倍數(shù)助力。
警惕國際金融環(huán)境微妙變化
再次，房市新政意味著中國政策當(dāng)局已經(jīng)對國際金融環(huán)境的微妙變化有所警惕。次債風(fēng)波發(fā)展過程中最大的影響之一就是改變了國際貨幣政策搭配的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。由于風(fēng)波對美國的影響超乎預(yù)期，美聯(lián)儲業(yè)已大幅降息50個基點，如此出人意料的政策選擇將不可避免地引致美國乃至全球流動性泛濫的再度惡化，與此同時中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、中國利率的審慎提高、人民幣匯率的穩(wěn)健升值，尤其是中國股票市場和房地產(chǎn)市場的空前火爆為外部流動性流入中國提供了激勵。
中國政策當(dāng)局在如此國際背景下加力控制房市風(fēng)險，既起到了規(guī)范市場的內(nèi)部作用，也起到了信號傳遞的外部作用，在中國政策針對性調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)的預(yù)期之下，外部流動性進(jìn)入中國也需更加思量。
最后，房市新政意味著中國政策當(dāng)局已經(jīng)從次債風(fēng)波經(jīng)驗研究中不斷調(diào)整著控制本土風(fēng)險的政策搭配。此番新政不可能立刻解決中國房市的全部問題，但其作為一個有效信號已經(jīng)傳遞出政策層全面控制風(fēng)險的可能趨向。
結(jié)合次債風(fēng)波的研究結(jié)果，中國政策調(diào)控進(jìn)一步的著力方向可能在于加強(qiáng)征信體制建設(shè)，完善個人信用風(fēng)險甄別體系；審慎發(fā)展房貸產(chǎn)品證券化，對金融創(chuàng)新施以更加有針對性的宏觀監(jiān)管；幫助商業(yè)銀行整合完善風(fēng)險管理機(jī)制，防止信用風(fēng)險在包括房市在內(nèi)的各個領(lǐng)域的醞釀；在穩(wěn)健推進(jìn)金融開放度的同時加強(qiáng)對國際資本流動的高度關(guān)注，抑制全球流動性泛濫對中國房市的可能沖擊；增強(qiáng)對房市投機(jī)行為的監(jiān)管，進(jìn)一步提高房市交易的透明度。
總之，房市新政的呼之欲出是中國政策當(dāng)局在次債風(fēng)波中邊干邊學(xué)的信號顯示�？梢灶A(yù)期，更多有針對性的，防止次債風(fēng)波在中國房市重演的后續(xù)政策搭配將持續(xù)進(jìn)行。（程實 中國工商銀行城市金融研究所，金融學(xué)博士)
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