中新網9月30日電 美國《新聞周刊 中文月刊》刊發(fā)題為《解決拆遷問題的新起點》的文章指出，《物權法》將是解決中國房屋拆遷問題的一個起點，而非終點。以下為文章全文——
最近，家住上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)高潮村的胡明翠怎么也高興不起來。2002 年，擁有“城市戶口”的她，花了 32 萬元人民幣(4.2 萬美元)向當地村委購買了這幢總面積為 210 平方米的兩層別墅。這種直接銷售給集體組織成員之外的“小產權房”，由于建造在農村集體所有制土地上，而且都沒有經過規(guī)劃和沒有繳納土地出讓金等費用，因此，胡明翠只能拿到鄉(xiāng)政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產權證，而無法拿到國家房管部門頒發(fā)的商品房產權證。盡管 3 月 16 日全國人大宣布，第一部以保障私有物權為目的的《物權法》將于今年 10 月 1 日正式實施，但當她知悉北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的小產權房于 3 月 27 日被政府強制拆除之后，她便一直在擔心自己的房子會遭遇相同的命運。
胡明翠說：“我花了錢，買了這個房子，它就是我的私有財產。政府不能說拆就拆。”在中國，像胡明翠這樣的“小產權戶”有非常多。單在高潮村，購買了小產權房的城鎮(zhèn)人口便有一百多戶。他們都和胡明翠一樣，盼望《物權法》快些到來，因為“到時候我的房子就不是違法的” 。
但顯然這仍然是胡明翠和其他“小產權戶”的主觀愿望。我愛我家地產經濟公司副總經理胡景暉指出，《物權法》保護居民私有財產的前提是：財產的取得、使用、收益、轉讓必須符合法律的規(guī)定。但根據現(xiàn)有的法律，建造在農村集體所有制土地上的小產權房，如果想銷售給城市人口，必須經過國家的征用，在交納一定的土地出讓金，變成城鎮(zhèn)國有土地之后，才能通過招拍掛的方式進行出售。沒有經過這一過程的私自買賣，即使在《物權法》實施之后，還是違法的。
隆安律師事務所的陳旭也同意，并指出《物權法》乃屬于憲法一類的原則性法律，盡管當中規(guī)定城鎮(zhèn)集體所有的不動產和動產，由集體享有使用權、所有權、收益權和處置權， 但是判斷具體事件合法與否，還是要看具體法規(guī)是怎么規(guī)定的。由于目前中國有關小產權房的許多法律都分布在《土地管理法》、《房地產開發(fā)管理條例》等部門性的法律法規(guī)中，而且《土地管理法》中也明確規(guī)定了，沒有經過規(guī)劃的集體所有土地是不能被隨意處置，故即使《物權法》推出之后，小產權房還是違法建筑，仍可以被政府強制拆除。
然而，北京經濟時報房地產部主任謝光飛卻不認為小產權房在《物權法》實施之后會被拆除。他表示，《物權法》明確規(guī)定了農民對擁有的土地享有所有權和處置權。所謂“處置”就是指蓋房子、買賣和轉讓，因此說小產權房違法是站不住腳的。另外，他還指出，《物權法》并沒有規(guī)定小產權房是不能接受的，也沒有具體條文規(guī)定農民不能轉讓和處置宅基地。 謝光飛說：“法律不禁止的原則上我們就可以去做。”再者，《物權法》也規(guī)定了私人對不動產、動產享有所有權。小產權房也是不動產，如果小產權房受到侵犯，戶主有權力要求返還。他進一步指出，小產權房與現(xiàn)行的經濟型適用房很相似，同樣沒有上繳土地出讓金，也同樣拿著不同于商品房的產權證。故既然經濟型適用房能夠得到《物權法》的保護，在城鄉(xiāng)一體化的今天，小產權房也應當如此。他說：“政府不能隨意用推土機拆毀小產權房，這樣的行為反而是違法的。”
但胡景暉認為，不能把國家所有土地上的經濟型適用房和農民集體所有制土地上的小產權房一概而論。他指出，雖然建在農村土地上的不動產確實受到《物權法》的保護，但保護的對象是農民，是那些能夠合法取得這些房子的所有權人。同樣地，城鎮(zhèn)戶口的人在城鎮(zhèn)土地上購買經濟型適用房也會受到保護。但物權一旦跨過城市和農村的界限，保障便失去法律效力。
不過他也指出，小產權房是否會被強制拆毀，其實也要視該小產權房是建在耕地或非耕地上而定。過去國家為了保障十幾億人口的吃飯問題，故設立起了一根 18 億畝耕地的紅線。在中國，這 18 億畝的耕地面積是無法動搖的。因此，建在耕地上的小產權房，無論什么原因都會被拆去，而建在非耕地上的小產權房，則有機會因為《物權法》的推出，使政府在處理小產權房的業(yè)主后續(xù)問題上變得謹慎和人道。胡景暉表示，目前大多數人都傾向接受把產權買賣關系變成長期租賃關系的解決辦法。也就是說，把土地使用權轉化為城里人向農民長期租用，這樣房子就可免遭拆毀。但目前仍未有定論。
對此，九鼎公共事務研究所研究員秋風則另有看法。他說，即使推出了《物權法》，政府若仍禁止農民在宅基地上建筑商品房，實際上便是剝奪了農民實現(xiàn)土地收益最大化的權利。政府是國有土地的所有者，農民也是農村土地的所有者，政府可以隨便拿土地做生意，農民為什么不行？允許農民轉讓土地所有權本身就是一種制度上的創(chuàng)新。況且，目前中國許多農民都在出售房屋，不少土地的法律規(guī)定事實上已經被農民所廢除。故從這個角度來看，《物權法》未推出，本身關于土地產權的規(guī)定，包括對小產權房的享有，實際上便已滯后于現(xiàn)實，有必要根據相關的情況作出修改和補充。
《物權法》起草人之一、中國人民大學法學院院長王利明對此并不贊同。他表示，當初起草《物權法》的時候，許多專家就已經對小產權房的存在問題提出了不同的看法，而最后，更決定對這個爭議性很大的問題采取了維持現(xiàn)狀的處理辦法。《物權法》的確沒有明確提及如何處置小產權房的問題，但它還是為將來的改革和發(fā)展留了余地。他表示，未來可能出現(xiàn)專門的特別法規(guī)來規(guī)范小產權房的問題。
除了小產權房，“釘子戶”(拒被拆遷者)也是人們對《物權法》的另一關注重點，特別是它所引發(fā)的公共利益之爭。2007 年 4 月，在已被挖了十米地基中間的孤島上堅守了三年的重慶“釘子戶”楊武，從開發(fā)商處獲得約 350 萬元(46 萬美元)的拆遷補償費及價值 30 萬元(3.9 萬美元)的安置房。他認為，這是開發(fā)商在知道新的《物權法》推出之后，他們出于非公共利益的拆遷行為將必敗無疑而作的妥協(xié)。
楊武的勝利，近日導致了全國各地涌現(xiàn)許多效尤的“釘子戶”。例如河南焦作中站區(qū)新采煤南街，有一戶張姓夫婦至今拒不搬遷，要求補償8萬元和在購置新房的時候獲得較優(yōu)惠的價格。他們的拒遷目前造成兩個單元的樓房無法建設，22 戶居民不能按期搬入新房。另外，居住在吉林長春市的 80 歲老人蘇連弟，也拒絕搬遷出他 54 平方米的房子，因為拆遷公司不能滿足他要求獲得一間 64 平方米住宅和比住宅房標準較高的補償。
根據《物權法》的第 42 條規(guī)定，為了公共利益的需要，政府或開發(fā)商可以征收個人的房屋或其他物權，但必須依法給予拆遷補償。而對于非公共利益的商業(yè)拆遷，物業(yè)的權利人可以自主決定是否轉讓自己的物權。這無疑是對以往內地普遍存在的強遷行為這一歷史的一個巨大進步。然而，對于楊武的案例，《物權法》起草專家組組長、中國政法大學原校長江平教授則很不以為然，并表示“他說不涉及公共利益就不涉及了？”
但江平也承認，《物權法》中所指的出于社會公共利益，可以征收私人財產，包括房屋拆遷等條文，的確并沒具體列舉哪些是公共利益的需要。因為現(xiàn)實中公益與商業(yè)的界限是很難劃分，也很難用條文化的形式列舉。例如，醫(yī)院和學校都是公益需要，但醫(yī)院也有營利性醫(yī)院，學校也有民辦高收費學校，故公共利益與商業(yè)利益的區(qū)分和判定，都必須由司法來解釋。
另外，江平認為，物業(yè)權利人如果對拆遷的補償表示不滿，應循法律途徑進行訴訟，而非成為“釘子戶”。 王利明也指出，《物權法》里也允許商業(yè)利益的拆遷，因為在成片的商業(yè)開發(fā)中，也可能會涉及到一些非商業(yè)利益。例如,建設工業(yè)園區(qū)可以增加稅收，獲取一定經濟利益，但在小區(qū)建設中也可能修建醫(yī)院和學校,這就在客觀上使其他社會成員受益。而且，公共利益和某些社會成員的利益的集合也可以相互轉化。
還有一個月，《物權法》就要正式出臺了。它已從大的方面賦予了人們對私有財產的諸多權利，雖然當中仍有許多模糊地帶，且像胡明翠這樣的小產權戶，以及張姓夫婦和老人蘇連弟等“釘子戶”在《物權法》下是否合法和會否得到保護，目前仍是個未知數，但肯定的是：《物權法》將是解決中國房屋拆遷問題的一個起點，而非終點。(鄒雅楠 吳曉波)
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