10月10日，有媒體報(bào)道稱，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。但當(dāng)天，國(guó)土資源部有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人即表示，這種理解不確切，如果不違反合同約定，開(kāi)發(fā)商拿地還可以“分期付款”，但不可以分期拿證。有開(kāi)發(fā)商表示，這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。
開(kāi)發(fā)商囤積土地是造成房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的根源之一。那么，不準(zhǔn)分期拿證能否有效抑制開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為，并對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響呢？
筆者認(rèn)為，相關(guān)措施可能會(huì)有效果，但不可以過(guò)分樂(lè)觀。道理很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商之所以敢冒著法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)囤地，地價(jià)之所以飛漲，是由兩個(gè)方面的因素決定著的，一是地方政府，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。作為土地價(jià)格上漲的最大受益者，地方政府出于自身利益的考慮，常常為開(kāi)發(fā)商囤積居奇大開(kāi)綠燈，它們會(huì)不會(huì)像過(guò)去那樣，用“變通”措施將不準(zhǔn)分期拿證的限制給化解掉？
我們知道，我國(guó)于1994年實(shí)行“分稅制”后，土地出讓金一直是地方政府的一項(xiàng)重要收入。土地出讓金收入約占地方政府預(yù)算外收入的60%以上，這部分資金大都沒(méi)有納入政府預(yù)算管理，地方政府自由支配空間很大。這本身就決定著，地方政府抬高土地價(jià)格以獲取更高收益的動(dòng)力非常強(qiáng)烈。
地方政府和開(kāi)發(fā)商在利益方面存在著一定的重疊性。地方政府為了得到更多的土地出讓金，會(huì)主動(dòng)給開(kāi)發(fā)商提供一些“方便”，違規(guī)支持分期拿證即是一個(gè)明顯的例子。國(guó)土資源部此前發(fā)布的11號(hào)令第二十三條就曾明確規(guī)定：受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)，取得土地使用權(quán)。
但是在實(shí)際操作過(guò)程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的情況，不準(zhǔn)分期拿證的限制形同虛設(shè)。這種“寬容”使得開(kāi)發(fā)商敢于頂著法律、政策帶來(lái)的壓力，投入更多的資金從政府手中高價(jià)拿地，這樣，地方政府與開(kāi)發(fā)商之間就形成了一種互利互惠的利益鏈。
能否取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，主要還是取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況，對(duì)于那些資金充足的開(kāi)發(fā)商，資金不成問(wèn)題，不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的限制就難以發(fā)揮威力。今年出現(xiàn)的“地王”幾乎全被上市公司包攬，至今鮮有非上市公司的身影出現(xiàn)。而上市公司通過(guò)股市得到的廉價(jià)資本，足以支持其化解掉資金壓力，不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的限制對(duì)這些財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)公司而言，根本不足以構(gòu)成阻礙。
實(shí)際上，即使對(duì)于那些自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，不準(zhǔn)分期拿證也未必有大的影響。盡管我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地貸款有重重限制，但是，一些神通廣大的開(kāi)發(fā)商總能找到突破口，獲得銀行的資金支持。最近幾年，地價(jià)比房?jī)r(jià)升值速度更快，這使得地價(jià)的估值結(jié)果更讓銀行樂(lè)觀，由于銀行自己也有著強(qiáng)烈的逐利沖動(dòng)，很容易與開(kāi)發(fā)商一拍即合，為開(kāi)發(fā)商提供資金，以分享土地升值的收益。倘若這個(gè)漏洞不堵住，不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的限制也很難對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地產(chǎn)生抑制作用。
而且，招拍掛制度為地方政府獲取更高土地出讓金提供了條件，而此次國(guó)土資源部正式發(fā)布的39號(hào)令，明確規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)拿地的局面并未有根本改善，在僧多粥少競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，地價(jià)是很難真正降下去的，而地價(jià)下降是房?jī)r(jià)下降的一個(gè)重要前提。
因此，單純依靠不準(zhǔn)分期拿證的限制，很難有效打擊土地囤積現(xiàn)象，也很難對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響，還需要其他調(diào)控措施的配合。(馮玉國(guó))
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