房價(jià)的暴漲犯了眾怒。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)的老板，如同過街老鼠。業(yè)界除了一個(gè)任志強(qiáng)出來爭辯幾句，剩下的輿論幾乎都是揭批房地產(chǎn)的，輿論幾乎一律。
我無意為房地產(chǎn)商辯護(hù)，也不愿去分析房價(jià)高企的原因。我只是覺得很多揭批房地產(chǎn)的文章沒有說到點(diǎn)子上。指責(zé)謾罵過多，理性分析太少，大多人云亦云。比如，10月11日出版的《南方周末》刊登了一篇自稱是資深房地產(chǎn)策劃人寫的文章《樓房定價(jià)與成本無關(guān)》(下稱《無關(guān)》)。該文章被《南方周末》的編輯定為“揭露行業(yè)操作內(nèi)幕”的文章，所以，乍一看這個(gè)標(biāo)題還真以為房地產(chǎn)商玩了什么貓膩呢。然而細(xì)讀起來，并沒有覺得房地產(chǎn)商有多“黑”。
《無關(guān)》一文為了渲染房價(jià)訂的離譜，特意把定價(jià)的方法分為兩種：“一種是成本核算法——通過計(jì)算成本加上利潤核算，得出最終市場價(jià)格。另一種是對比核算法——通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價(jià)格對比，得出最終的市場價(jià)格。”其實(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)的體制下，這兩“種”定價(jià)方式?jīng)]有太多的差別，并不存在截然的對立。即使用成本核算法，“利潤”的核算也是依據(jù)市場情況來確定的。就拿大白菜來說，菜農(nóng)買菜也是依據(jù)市場價(jià)格的情況來制定出售價(jià)格的。種白菜的少了，大白菜的價(jià)格就是要高，種白菜的多了，價(jià)錢自然賣不上去了。再比如，平常年份，海南的香蕉是1塊多錢1公斤，但是今年最便宜的時(shí)候2毛錢1公斤都沒人要。難道是今年海南的農(nóng)民付出的少了嗎？不是，只是因?yàn)榻衲昴瓿跄承┎涣济襟w肆意歪曲海南的香蕉染病，導(dǎo)致需求大量減少�？梢�，白菜和樓房在定價(jià)方式上沒有本質(zhì)的差別。
由此可見，根據(jù)成本、供求關(guān)系等多種市場因素來確定商品的價(jià)格，是市場經(jīng)濟(jì)的要求，作為房地產(chǎn)自然也不能例外。我們沒有理由指責(zé)房地產(chǎn)商采取采用“對比核算法”來確定商品房的價(jià)格。
《無關(guān)》一文似乎對“市場”有一種敵視的態(tài)度，他的理由居然是：當(dāng)市場發(fā)生了變化，房地產(chǎn)的價(jià)格也會發(fā)生很大的變化，但是，房地產(chǎn)的成本卻沒有發(fā)生多大變化。那意思是，房地產(chǎn)商掙多了。于是，它便憤憤然的舉例說道：“A樓盤，在2005年時(shí)用市場比較法，與B、C、D、E等樓盤進(jìn)行參照對比后，演算得出該樓盤的售價(jià)為5000元／平方米左右，投資回報(bào)率為23%。但因種種原因，該樓盤在該年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市場推售。當(dāng)初參照的B、C、D、E等樓盤的售價(jià)都發(fā)生了變化，不再是2005年時(shí)的價(jià)格了。我們必須根據(jù)2007年的價(jià)格再重新進(jìn)行演算并得出的A樓盤的售價(jià)為9000元／平方米，而投資回報(bào)率也變成110%了�！庇谑恰稛o關(guān)》的心態(tài)不平衡了：“A樓盤的成本并未增加很多(建安成本基本沒增加，增加的只有管理成本等，但與增長的售價(jià)比，幾乎可以忽略不計(jì))，但售價(jià)卻幾乎翻了一倍�！庇谑�，得出了樓房定價(jià)與成本無關(guān)的結(jié)論。
但我以為，上述A樓盤按照2007年的市場情況重新定價(jià)是合理的，因?yàn)楫吘故袌鲈谧兓６绻袌鲎兞�，你的價(jià)格還不變，那倒真是有問題了，誰也不是傻子！
另外，《無關(guān)》一文由此得出“定價(jià)與成本無關(guān)”的推斷也是有片面的。如果我們非要計(jì)算A項(xiàng)目的成本的話，我們至少還要考慮這兩個(gè)問題：首先，兩年時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目占用的資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用是在增加的，并且不是小數(shù)，不能不考慮在內(nèi)。其次，兩年時(shí)間內(nèi)資金的機(jī)會成本也在增加。我們知道，作為中國股市標(biāo)桿標(biāo)竿的上證綜合指數(shù)，在2005年的時(shí)候只有1000點(diǎn)左右，兩年后的今天已經(jīng)是6000點(diǎn)了。兩年來股市中的任何一只股票的漲幅都超過了100%，有的甚至是十幾倍的漲幅。而A樓盤價(jià)格的漲幅不過是80%。不妨舉個(gè)例算個(gè)帳：假如，2005年你有50萬元，那時(shí)你可以買到A項(xiàng)目100平米的房子。如果你沒有買房子，而是把50萬投入了股市，那么到了2007年，最保守的估計(jì)，你也有了100萬元，按9000元1平米的價(jià)格計(jì)算，你只要花90萬就可以買100平米的房子——你還富余了10萬塊錢。瞧瞧，你連裝修費(fèi)都有了。
反過來，如果房地產(chǎn)公司2005年把A項(xiàng)目都賣出去，然后把回籠的錢投資證券市場，那么它賺的比現(xiàn)在按9000塊一平米賣房子要多得多。這就是機(jī)會成本。從投資的角度看，機(jī)會成本也是成本！
所以，《無關(guān)》所說的“捂盤”，不過是一些缺少智慧的開發(fā)商干的傻事，根本不是房地產(chǎn)業(yè)的主流。(袁峻)
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