如果說(shuō)，2005年和2006年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路，那么近期密集出臺(tái)的調(diào)控新政，則將“平衡供求”視為政策目標(biāo)的第一落點(diǎn)。而這種平衡，不僅包括對(duì)房產(chǎn)投資性需求的抑制，也包括政府對(duì)住房有效供給，尤其是對(duì)保障性住房的供給擔(dān)負(fù)責(zé)任。
不可否認(rèn)，處在城市化進(jìn)程中的中國(guó)，住房剛性需求和土地供應(yīng)約束是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。因此，供求緊張很大程度上是一個(gè)真實(shí)的故事。但是，在人民幣升值、流動(dòng)性充裕的宏觀背景下，由于資產(chǎn)價(jià)格上漲所造成的日益旺盛的房產(chǎn)投資需求，無(wú)疑是在這種“真實(shí)”上堆積“泡沫”。
顯然，管理層已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)正在積聚和擴(kuò)散的風(fēng)險(xiǎn)，并且開(kāi)始采取實(shí)質(zhì)性措施“區(qū)別對(duì)待”購(gòu)房需求。其中，投資性購(gòu)房需求已經(jīng)成為調(diào)控的主要對(duì)象。
9月底，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)新政，收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸。購(gòu)買第二套及二套以上住房，貸款首付款比例將不低于40%。同時(shí)，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。從目前的實(shí)際情況看，各大商業(yè)銀行出于房貸風(fēng)險(xiǎn)自控的考慮，對(duì)該政策的執(zhí)行有“從嚴(yán)”的趨勢(shì)。
在持續(xù)加息的進(jìn)程中，這種帶有懲罰性的差異化利率，將“擠出”房產(chǎn)投資性需求和部分置業(yè)升級(jí)需求。因?yàn)�，房地產(chǎn)是類似期貨的“保證金交易”。在低利率時(shí)代，20%-30%的首付款就可以撬動(dòng)財(cái)務(wù)杠桿，獲得超過(guò)100%的高額增值收益，如果加上剛性需求的支撐，這種高收益將更加穩(wěn)固。但是，加息和房貸新政，將使投資性房產(chǎn)面臨越來(lái)越大的利率風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格已處于歷史高位，而建立在信用之上的購(gòu)房需求，不可能永遠(yuǎn)支撐房?jī)r(jià)的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房抵押消費(fèi)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。工行也指出，商業(yè)銀行應(yīng)摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念。這表明，從趨勢(shì)上看，不斷加重的利息負(fù)擔(dān)和日益走低的收益率曲線，將使得房地產(chǎn)投資不再“美好”。
與抑制投資性需求相對(duì)應(yīng)，住房的剛性需求則應(yīng)通過(guò)有效供給來(lái)滿足。10月初，國(guó)土資源部發(fā)文要求，確保中低價(jià)位住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。建設(shè)部牽頭的六部委則在聯(lián)合草擬“公屋”計(jì)劃，旨在解決城市中低收入住房保障。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集約化開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供應(yīng)，已經(jīng)成為政府房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)思想。
可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展將不僅僅在市場(chǎng)化的商品房里打轉(zhuǎn)，有效供應(yīng)的增量，會(huì)更多地傾向于公共住房領(lǐng)域。由此，相當(dāng)一部分住房剛性需求將得到有效分流，從而緩解商品房市場(chǎng)的供求緊張。(林喆)
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