物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點范圍擴大的消息經(jīng)媒體披露后，記者聯(lián)系了首批被納入試點范圍的六省市稅務(wù)部門，卻大多被告知：物業(yè)稅征收尚沒有時間表，而且具體方案還沒有下來，因此無法向記者介紹相關(guān)情況，僅深圳、南京地稅部門的有關(guān)人士向記者透露了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)情況。
物業(yè)稅難抑高房價
深圳地稅局副局長章家壽向記者表示，醞釀中的物業(yè)稅旨在完善稅制，并非直接針對房地產(chǎn)市場的冷熱，目前尚不具備物業(yè)稅實施的成熟條件，深圳市已進(jìn)行了兩年多的模擬評稅試點工作，但現(xiàn)在仍處于研究階段，還未接到某些媒體所謂的試點城市明年將由“空轉(zhuǎn)”變“實轉(zhuǎn)”的任務(wù)。
南京市地稅局稅政二處處長王火森也告訴記者，南京市是全國第一批六個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點城市，2004年以來一直在進(jìn)行物業(yè)稅征收的前期研究和準(zhǔn)備工作。但物業(yè)稅牽涉到許多基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集，也不僅是稅務(wù)部門一家的事，目前還有大量工作要做，到2008年也不可能完成，估計明年在南京市還無法開征物業(yè)稅。
章家壽表示，開征物業(yè)稅是我國稅收制度改革和完善的必然趨勢，但不能把物業(yè)稅的開征與近年房地產(chǎn)市場過熱的情況聯(lián)系在一起。應(yīng)該說，不論房地產(chǎn)市場冷熱與否，開征物業(yè)稅都是必然的�，F(xiàn)在有觀點認(rèn)為只要開征物業(yè)稅，房地產(chǎn)市場就會由熱變冷。章家壽認(rèn)為這種看法極不妥當(dāng)。他表示，即使物業(yè)稅開征對房地產(chǎn)市場有一定影響，但它并不能使當(dāng)前過高的房價增速降下來，因為物業(yè)稅只是社會財富在分配上的轉(zhuǎn)移，與房地產(chǎn)市場的冷熱關(guān)系不大。
章家壽表示，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，納稅人擁有某項財產(chǎn)就要征稅，因為財產(chǎn)稅是按照所有權(quán)來征收的，不管其使用情況如何。如所有權(quán)轉(zhuǎn)移，納稅人也隨之轉(zhuǎn)移。我國改革開放近30年來，社會富裕程度大幅提升，很多個人和單位都擁有房地產(chǎn)物業(yè)，特別是經(jīng)過住房改革后，個人擁有的物業(yè)增加很快，有的人除自住的房屋甚至還擁有多套住房。這就應(yīng)納稅。這種做法是符合國際慣例的，西方早已存在。所以，稅務(wù)部門有計劃開征物業(yè)稅，是符合我國社會經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程的，符合當(dāng)前社會狀況，同時對于縮小社會成員之間的財富差距也有一定的作用。
深圳市地稅局稅政二處調(diào)研員阮一迅補充道，物業(yè)稅研究的初衷并非如某些媒體所說是針對房地產(chǎn)市場的過熱狀況，而是按照2003年中共十六屆三中全會有關(guān)完善稅制的要求而進(jìn)行的。因為現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)稅收的法規(guī)主要有三個，城市房地產(chǎn)稅是1951年出臺的，對外資企業(yè)適用；房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī)卻分別出臺于1986年和1988年，對內(nèi)資企業(yè)適用。這就造成同一塊土地，內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)卻不同的奇怪現(xiàn)象，不利企業(yè)公平進(jìn)行市場競爭，所以有必要改革，把三稅合一，這是考慮物業(yè)稅的主要初衷。此外，這三個房地產(chǎn)稅收法規(guī)是按房地產(chǎn)購入時的原值征稅，這也不合理的，因為房屋雖有折舊，但其所在的土地常常是隨市價而增值的，按原值征稅容易導(dǎo)致企業(yè)成本不一，不利于體現(xiàn)公平競爭。
當(dāng)前重點研究評估機制
章家壽表示，開征物業(yè)稅要有兩大前題：第一要有完善的物業(yè)登記制度，所有物業(yè)都要登記；第二要建立有效的評估制度，所有物業(yè)都要按市值評估。據(jù)介紹，深圳在試點中主要對物業(yè)稅的評估機制如何建立做了大量的研究，并考慮近期先推出二手房交易基準(zhǔn)價格估算系統(tǒng)。當(dāng)前很多房產(chǎn)交易者，在交易過程中，有意低報房產(chǎn)價值，搞陰陽合同，逃繳個人所得稅，從中獲利，導(dǎo)致國家稅收嚴(yán)重流失。這個系統(tǒng)初步把全市劃成56個片區(qū)，每個片區(qū)的房屋都有各自評估后的基準(zhǔn)價格，一些特殊的高檔樓盤，另有評估基準(zhǔn)價。凡是二手房交易價格低于基準(zhǔn)價的一律按基準(zhǔn)價征收稅款。
章家壽表示，這種做法，實際上在一定程度上把物業(yè)稅的評估機制引進(jìn)來了，對規(guī)范房地產(chǎn)市場有重要作用，也為下一步開征物業(yè)稅奠定了一定的基礎(chǔ)，總結(jié)了一些經(jīng)驗。他還表示，目前二手房評估方案還不完善，真正做到按市價評估，尚有一定差距。此外，誰來充當(dāng)評估機構(gòu)，也是亟待落實的重要問題。如果借助社會中介機構(gòu)，它們的誠信程度如何保證？如果由政府建立專門的評估機構(gòu)，則要花很多錢來聘用專業(yè)人才，加大了征稅成本。
王火森也表示，南京物業(yè)稅試點的方向是，用評估價征稅代替按房產(chǎn)原值征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等多項稅收合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
原則上不增納稅人負(fù)擔(dān)
據(jù)介紹，物業(yè)稅目前還沒有一個整體框架，深圳市地稅局在試點研究中提出了一些思路，原則是不過多增加納稅人的稅負(fù)，有利社會穩(wěn)定，評估價要公平合理，不能過高或過低；要確保地方稅收來源穩(wěn)定，在具體稅率方面，地方政府應(yīng)有一定的決策靈活性，能使各地根據(jù)實際情況確定稅率；個人自住的用房可免物業(yè)稅，但個人用于出租的房屋應(yīng)征物業(yè)稅，個人自住之外的空置房也應(yīng)征物業(yè)稅，以利減少空置率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
針對有人在媒體上發(fā)表了“土地出讓金也可能進(jìn)入物業(yè)稅，分70年征收”的言論，阮一迅表示，這不是我們的研究范圍，也不可行。她說，沒有地價的土地如何分配呢？開發(fā)商如何拿地呢？不好理解。她認(rèn)為，土地出讓金是國家作為土地所有者出讓土地使用權(quán)應(yīng)得的收入，與稅收是兩回事，不可混為一談。據(jù)測算，物業(yè)稅開征后也只是個小稅種。去年深圳地稅部門征收的房地產(chǎn)稅收大致為10多億元，加上國土部門收取的幾億元土地使用費，加起來不到20億元，這個規(guī)模遠(yuǎn)比個人所得稅規(guī)模少得多。
王火森則透露，物業(yè)稅的稅率可能全國統(tǒng)一，而這個稅率應(yīng)該比現(xiàn)在購房時交納的各種稅費的綜合稅率要低。(李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉)
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