真正促使房?jī)r(jià)上漲的原因，是不斷增加的把房子當(dāng)作股票等投資品一樣來炒作的投機(jī)者，那么，為何會(huì)出現(xiàn)這么多的投機(jī)者？誰是房地產(chǎn)商的幫兇？對(duì)于房屋需求者來說，購房的決策也主要是根據(jù)市場(chǎng)信息，在我們鋪天蓋地的、大張旗鼓的宣傳、預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的信息導(dǎo)向下，急需住房者自不必說，未來的購房者會(huì)提前購買，投機(jī)者會(huì)無限制的放大……
剛剛公布的10月份全國70大中城市的房?jī)r(jià)同比上漲了9.5%。當(dāng)普通百姓近幾年來為房?jī)r(jià)天天上躥搞得焦躁不安時(shí)，當(dāng)人人都覺得房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，可泡沫仍在膨脹時(shí)；我們真該冷靜一下，好好理一理房?jī)r(jià)天天上漲的真正原因，難道這幾年真正的房子需求者真有如此之多？
真正促使房?jī)r(jià)上漲的原因，是不斷增加的把房子當(dāng)作股票等投資品一樣來炒作的投機(jī)者，那么，為何會(huì)出現(xiàn)這么多的投機(jī)者？誰是房地產(chǎn)商的幫兇？
憑心而論，此輪房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火線是緣于政府對(duì)土地的宏觀調(diào)控，可政府在房?jī)r(jià)上漲后馬上就增加了甚至比原來更多的土地供應(yīng)。如今年廣州的土地供應(yīng)量達(dá)到了前兩年供應(yīng)量之和的2倍；北京市總量約1.12萬公頃的商品房用地將從今年開始分批推向市場(chǎng)。1.12億平方米的商品房供應(yīng)量，這是北京當(dāng)前4年的銷售量之和；可是，越增加供給，冒出來的買房者就越多，似乎是把中國的土地全造成房子，也不夠全世界的投機(jī)者來買。中國房地產(chǎn)成了少數(shù)有錢人快速積聚財(cái)富的首選投資品種，但仍沒跑出經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)的原理之外。
從住房供給者或地產(chǎn)商來說，最大利益化是他的最終目的，地產(chǎn)商是供房還是捂地，就看怎么做更賺錢了，但無論做出怎樣的結(jié)果，它的決策都來自于市場(chǎng)信息。如果市場(chǎng)總是提供一種房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲的信息，市場(chǎng)涌現(xiàn)大量投機(jī)者的話，那么，地產(chǎn)商的最大利益化就是等一等，捂住地看漲。如果市場(chǎng)提供的信息以房?jī)r(jià)要下跌或要大跌的信息，那么，房地產(chǎn)商的決策就是趕緊造房，把手中的物質(zhì)套現(xiàn)。
從住房需求來說，大致可以分為三類，一類是急需住房者，但這是極少數(shù)；二類是未來購房者，也稱潛在的住房需求者，短期住房要求不迫切，此類為數(shù)不少但也有限，甚至視經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來定；最后一類就是投機(jī)者，此類最關(guān)心的是住宅在未來是否能夠盈利，比錢存銀行盈更大的利，此類從數(shù)量上無法估計(jì)。只要存在一個(gè)良好的預(yù)期，即能夠確信未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，投機(jī)者在理論上將無數(shù)。但是，如果不看好后市，投機(jī)者馬上消失。
對(duì)于房屋需求者來說，購房的決策也主要是根據(jù)市場(chǎng)信息，在我們鋪天蓋地的、大張旗鼓的宣傳、預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的信息導(dǎo)向下，急需住房者自不必說，未來的購房者會(huì)提前購買，投機(jī)者會(huì)無限制的放大。此時(shí)，相對(duì)于有一定周期、并且有限的住房供給，住房需求的無限性顯得尤其突出，供求缺口巨大，這就是我國目前政府不斷加大住房供給，可住房天天在漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。在我們天天擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲的宣傳中，對(duì)住房需求者個(gè)體來說，“馬上買”是他的最優(yōu)策略，也正是這種個(gè)體的理性集合，最終導(dǎo)致了集體的非理性。因此，如果人們把住房當(dāng)作股票一樣來投資升值的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾將會(huì)十分尖銳，短期內(nèi)，無論你提供多少套住房，總是會(huì)被無數(shù)的投機(jī)者淹沒。中國房地產(chǎn)泡沫的根在投機(jī)。
中國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可以說基本上是由投機(jī)者一手造成的，投機(jī)之風(fēng)不除，百姓一日不得安寧。在無數(shù)的投機(jī)者買房的巨大需求下，房?jī)r(jià)、地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。難怪像郎咸平、易憲榮這樣有真知灼見的學(xué)者屢屢遭遇尷尬。
筆者無數(shù)個(gè)晚上，漫步在上海新天地，放眼望去，當(dāng)看到新天地附近漂亮高大的住宅樓，僅有零星的幾家燈火時(shí)，不免一次次的感慨：最好的地段、最漂亮的屋居，怎么常常是空著呢？這些珍貴的資源往往是被閑置，難道這就是現(xiàn)代社會(huì)的特征？這樣下去，要不了多久，我國的許多大城市將和農(nóng)村目前的空心村一樣，變成城市中心空心化。因此，從上海市中心城區(qū)商品房大量閑置的狀況，我們大致可以觀察到目前我國房地產(chǎn)投機(jī)盛行的外貌。香港總?cè)丝诮?00萬，50%的人口集中在總面積不到100萬平方公里的港島和九龍地區(qū)。東京市區(qū)面積600萬平方公里，市區(qū)人口900萬。我們可以計(jì)算，按照東京的人口密度(不到香港市區(qū)人口密度的一半)，北京和上海的市區(qū)人口可達(dá)3000萬人，深圳的市區(qū)人口也可達(dá)1200萬人，可容納人口是現(xiàn)有市區(qū)人口的2倍以上。所以，我國目前幾個(gè)大城市人口應(yīng)該還有非常充分的延展空間。
所以，如果我們的“預(yù)言家”、媒體一直是給公眾一種房地產(chǎn)泡沫、未來房?jī)r(jià)下跌、高征資源占用稅、打擊投機(jī)者的信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況是什么樣呢？潛在的或未來的購房者將按正常的計(jì)劃購房，投機(jī)者會(huì)投機(jī)停止，并且手中有房的投機(jī)者急于賣出房屋，這一定程度上會(huì)增加供給。更有趣的是，地產(chǎn)商短期內(nèi)會(huì)不遺余力地增加供給，他要急于套現(xiàn)啊。這樣，市場(chǎng)的供求矛盾馬上發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中國此一輪的地產(chǎn)風(fēng)波可休矣。
這一方面，我認(rèn)為深圳做得不錯(cuò)。前不久，媒體報(bào)道：深圳二手房交易量2年來首次下降，不久又報(bào)道：深圳商品房交易提前遇寒冬。居民一看到這個(gè)消息，誰還急著去買？目前深圳居民能睡安穩(wěn)了，地產(chǎn)商心里倒盤算起來。
因此，當(dāng)我們的媒體在不厭其煩地報(bào)道房?jī)r(jià)不斷上漲的消息時(shí)，當(dāng)我們的“預(yù)言家”在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲時(shí)，我們不自覺地成了房地產(chǎn)商的幫兇。這一點(diǎn)，任志強(qiáng)先生深諳其道，所以，時(shí)不時(shí)就出來吆喝吆喝，他連2008年后北京的房?jī)r(jià)都知道，你不聽他的還不吃虧。
(郭興方 作者單位：河南大學(xué)金融與證券研究所、副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
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