●買房具有消費(fèi)投資雙重屬性
●CPI樣本完全排除房?jī)r(jià)不妥
●絕大多數(shù)居民購(gòu)房是為自住
●物價(jià)指標(biāo)失真喪失原有意義
今年以來(lái)，隨著豬肉、方便面、食用油、原油等關(guān)系國(guó)計(jì)民生性商品價(jià)格的紛紛走高，社會(huì)各界對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的CPI(消費(fèi)者價(jià)格指數(shù))也給予了前所未有的關(guān)注。盡管CPI也呈現(xiàn)出逐月高企的趨勢(shì)，但許多普通城市居民卻感到數(shù)據(jù)偏低，似乎不能反映生活費(fèi)用的變動(dòng)情況。有關(guān)專家對(duì)此的解釋是，首先，CPI是一個(gè)平均數(shù)概念，與某一個(gè)家庭的具體情況會(huì)存在一些偏差；其次，公眾尤其是城市居民對(duì)CPI的感覺偏差更多地是來(lái)自于商品房?jī)r(jià)格上漲因素，因?yàn)榘凑諊?guó)際慣例，住房屬于投資項(xiàng)目，是不計(jì)入反映居民生活消費(fèi)支出水平的CPI中的，所以城市商品房?jī)r(jià)格的上漲是不會(huì)直接推動(dòng)CPI提高的。
從最直接、最一般的意義上說(shuō)，城市居民購(gòu)買住房是主要是為了滿足居住需要，減少寒冷、炎熱、風(fēng)雨、盜竊、搶劫等外界不利因素的影響，通過(guò)減少住宿、吃飯、儲(chǔ)物等生活成本來(lái)增加生活便利程度，通過(guò)富有個(gè)性的裝修、家具擺設(shè)等提升生活品位，提高幸福度。因此，居民為滿足以上需要而進(jìn)行的購(gòu)買住房，該支出應(yīng)屬于消費(fèi)。從某種意義上講，城市百姓的居住用房與游牧民族的帳篷有著完全相同的功能。
我們認(rèn)為，城市居民的住房支出之所以會(huì)有投資性質(zhì)主要是基于以下事實(shí)：第一，由于工作變遷、人口遷移、家庭人口增加等原因，已經(jīng)購(gòu)買住房的城市居民有銷售原有住房的現(xiàn)實(shí)需求；第二，存在住房交易市場(chǎng)，使有以上需求的居民可以找到買主，順利成交；第三，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，當(dāng)居民進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，往往可以以比購(gòu)入價(jià)更高的價(jià)格出售住房，獲得經(jīng)濟(jì)收益。這是因?yàn)�，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化程度的提高，土地用途日趨多元化，需求激增，在建筑用地(尤其是城市)基本不變的情況下，土地價(jià)格必然快速上升，所以已經(jīng)購(gòu)買住房的居民才可以通過(guò)跨期的交易賺取價(jià)差，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益。從這一意義上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期后，住房支出“可能”具有一定的投資支出特征。之所以說(shuō)這種住房支出是“可能”投資，是因?yàn)榫用竦某跏贾С鰟?dòng)機(jī)僅僅是為了居住，而不是為了獲利。在居住一段時(shí)期后由于某種原因而必須出售時(shí)，價(jià)差收益只是居民售房的伴生物。這類先居住、后出售的住房主要是消費(fèi)特征，投資性屬于附屬特征。
但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念的逐漸深入，部分收入越來(lái)越高的居民意識(shí)到了在房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)中所蘊(yùn)含的獲利機(jī)會(huì)，開始用自有資金以及借貸資金購(gòu)買非居住房產(chǎn)，期待在未來(lái)某個(gè)合適的時(shí)機(jī)出手，賺取巨額價(jià)差。應(yīng)該說(shuō)，這種“為賣而買”的購(gòu)房支出屬于標(biāo)準(zhǔn)的投資行為，已經(jīng)完全看不出住房支出原有的消費(fèi)屬性了。毋庸置疑，這類購(gòu)房行為在我國(guó)的很多城市已經(jīng)開始盛行，日益強(qiáng)化了居民住房支出的投資特征，甚至出現(xiàn)了溫州“炒房團(tuán)”這樣的專業(yè)投資群體。當(dāng)消費(fèi)者蛻變成投資者后，房?jī)r(jià)自然就不是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI的內(nèi)容了。
通過(guò)以上分析可以看出，居民住房支出的確具有消費(fèi)和投資雙重屬性。只要承認(rèn)這一點(diǎn)，我們就可以得出一個(gè)結(jié)論，完全將反映住房支出變動(dòng)趨勢(shì)的房?jī)r(jià)排除到CPI樣本之外是不恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谀壳拔覈?guó)絕大多數(shù)城市居民購(gòu)買住房是以居住為主，且房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，成為許多居民生活支出重要部分的背景下，房?jī)r(jià)不進(jìn)入CPI的一個(gè)直接后果就是物價(jià)指標(biāo)失真。如果CPI不能準(zhǔn)確反映居民生活費(fèi)用水平的變動(dòng)趨勢(shì)，那么，它就偏離了其作為測(cè)度人民福利水平指標(biāo)的主要功能，失去了該指標(biāo)的原有意義。
根據(jù)以上分析，我國(guó)目前的CPI計(jì)算方法確實(shí)有待商榷，而把住房看作投資是與國(guó)際接軌的說(shuō)法也不能站住腳。資料顯示，澳大利亞、新西蘭等國(guó)是將購(gòu)房支出視為消費(fèi)，因而房?jī)r(jià)變動(dòng)因素是要計(jì)入CPI的。而美國(guó)、加拿大以及歐盟一些國(guó)家則是將購(gòu)買自有住房的支出既看作投資支出，也看作消費(fèi)支出，在CPI計(jì)算中也會(huì)考慮住房成本的變動(dòng)趨勢(shì)。
最近一段時(shí)期，國(guó)內(nèi)主要銀行對(duì)居民購(gòu)買第二套及第二套以上住房開始實(shí)施的新房貸政策給我們的信號(hào)是：居民的第一套住房與第二套及其以上商品房可能是有不同的性質(zhì)特征，需要區(qū)別對(duì)待。房貸政策的新變化或許昭示著，我國(guó)CPI統(tǒng)計(jì)的改革需要盡快提到有關(guān)部門的議事日程上來(lái)。(作者周清杰 為北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任)
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