“現(xiàn)在二手房交易要求做銀行資金托管的比以前多了�！币晃徊辉妇呙你y行人士(下稱銀行人士)接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，可能是受深圳“中天事件”的影響，二手房買賣雙方都開始重視資金的安全性。而記者從幾家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，近段時間常有客戶咨詢二手房交易過程中的資金安全問題。
銀行托管更受歡迎
“根據(jù)我們公司的情況，客戶選擇資金監(jiān)管的占四成，選擇銀行托管的占六成�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研發(fā)部主任王志偉對本報記者表示，由于資金監(jiān)管流程相對繁瑣，且耗時較長，客戶更愿意選擇銀行托管。
他告訴記者，資金監(jiān)管分四個步驟，首先是交易雙方通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂買賣合同；然后是交易雙方與選定的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，之后，客戶把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀(jì)公司在開戶銀行的“專用賬戶”，銀行會向客戶開具交存憑證；經(jīng)紀(jì)公司核實憑證后，開具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。
接下來是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單。經(jīng)紀(jì)公司的過戶專員攜《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進(jìn)行過戶；房地局在出具新產(chǎn)權(quán)證的同時，向業(yè)主開具《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》。
第四步是銀行資金劃轉(zhuǎn)。在轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理完畢后，出售者即可持房屋權(quán)屬登記部門開具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》辦理交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
“在資料齊全的情況下，全款一般需要5個工作日加上各房地局具體辦理過戶時間；按揭貸款辦理時間約為20個工作日加上各房地局具體辦理抵押時間�！蓖踔緜ジ嬖V記者，由于海淀區(qū)辦理過戶只需一個工作日，時效最高，因此，海淀區(qū)的二手房交易中選擇資金監(jiān)管的意愿較高。
“銀行托管的流程可能相對簡單一些。”銀行人士告訴記者，銀行托管的基本程序是，交易雙方簽訂買賣合同后，到銀行開設(shè)買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結(jié)。
按照買賣雙方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后，如果買方是付全款，銀行將所有款項劃轉(zhuǎn)給賣方；如果買方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款劃轉(zhuǎn)給賣方。
事實上，無論是資金監(jiān)管還是銀行托管，都是通過銀行的專用賬戶進(jìn)行資金凍結(jié)，都避免了通過經(jīng)紀(jì)公司的賬戶進(jìn)行資金流動，除非有交易雙方的授權(quán)，否則，其他任何人也無法挪用資金，這樣保障了交易資金的安全，“封殺”了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的空間。
據(jù)記者采訪了解，辦理銀行托管，有的銀行收少許費用，有的銀行則免費。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的銀行由于和中介公司在二手房貸方面有長期、大量的合作，銀行托管和房貸業(yè)務(wù)往往“捆綁”進(jìn)行，而與房貸業(yè)務(wù)的利潤相比，銀行托管顯然是“微利”，因此完全可以選擇不收費。
而有些銀行與中介的合作不是很多，在辦理銀行托管業(yè)務(wù)時，會收取少許費用。也正因為銀行托管利潤有限，銀行推廣該項業(yè)務(wù)的積極性并不是很高。
銀行風(fēng)險如何規(guī)避？
那么，和一些沒有開展資金監(jiān)管及銀行托管業(yè)務(wù)的中介公司合作，銀行如何規(guī)避金融風(fēng)險？
根據(jù)媒體報道，“中天事件”爆發(fā)，作為深圳中天置業(yè)的“戰(zhàn)略合作伙伴”，興業(yè)銀行深圳分行承受了巨大的經(jīng)濟損失。而正是缺乏有效的資金監(jiān)管，才導(dǎo)致二手房交易當(dāng)中存在的金融風(fēng)險因此而突然被放大。
“在競爭當(dāng)中，有些銀行風(fēng)險控制不嚴(yán)，才讓不法中介‘有機可乘’�！便y行人士對記者表示，“中天事件”當(dāng)中，擔(dān)保公司與中介“同屬一胞”，是很容易審查出來的。銀行如果風(fēng)險控制嚴(yán)格，就不會與這樣的公司合作。
而在二手房交易過程中，如果有銀行按揭貸款，銀行完全可以將貸款先直接打到貸款人賬戶上，然后凍結(jié)，等過戶手續(xù)辦完，再將貸款直接劃轉(zhuǎn)至賣房人賬戶。這樣銀行就能避免其中存在的金融風(fēng)險。
“其實這和資金監(jiān)管、銀行托管的實質(zhì)一樣，就是由銀行進(jìn)行資金凍結(jié)�！便y行人士告訴記者，其所在銀行的二手房貸業(yè)務(wù)量并不大，合作對象也只限于一些較大的中介公司，這些公司都開展了資金監(jiān)管和銀行托管業(yè)務(wù)。(記者 謝麗佳)
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