震動(dòng)整個(gè)深圳樓市、影響甚至波及全國(guó)的“中天置業(yè)老板蔣飛卷款潛逃事件”，就像一枚深水炸彈，讓本已錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加忙亂，但也讓人看出了紛擾表象背后的某些端倪。
銀行難鎖中介錢(qián)袋
“像中天一樣運(yùn)作的地產(chǎn)中介在深圳肯定還有，而且不止一家。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉明確表示。
在中介業(yè)內(nèi)人士眼中，蔣飛卷款潛逃的丑聞不但令行業(yè)蒙羞，更令本已進(jìn)入冰封期的二手房市場(chǎng)平添了諸多不明朗因素。據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》12月初做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，七成以上受訪(fǎng)者不信任房產(chǎn)中介，認(rèn)為他們“坑人的太多”。
中介公司挪用客戶(hù)購(gòu)房款，早已不是什么新聞，類(lèi)似事件每年都在發(fā)生：2005年，安徽省規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬(wàn)元；2006年，天津市匯眾房產(chǎn)全線(xiàn)停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛。重建客戶(hù)信心的前提，是如何確�？蛻�(hù)的資金安全。
今年年初，建設(shè)部和銀監(jiān)局聯(lián)手出臺(tái)政策，要求在二手房產(chǎn)交易過(guò)程中，銀行設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)控賬戶(hù)，積極介入對(duì)客戶(hù)購(gòu)房款項(xiàng)的監(jiān)管，深圳是最早執(zhí)行這項(xiàng)措施的城市之一。但張偉承認(rèn)，該政策理論上完全可以杜絕中介違規(guī)，但實(shí)際執(zhí)行情況難以令人滿(mǎn)意。按他的估計(jì)，目前深圳起碼有一半以上的中介以各種方式挪用客戶(hù)樓款，能將客戶(hù)資金自覺(jué)存進(jìn)銀行監(jiān)控賬戶(hù)的少之又少。
據(jù)熟悉房產(chǎn)中介業(yè)運(yùn)作流程的人士透露，一般中介公司內(nèi)部有不成文的行規(guī)，如果經(jīng)紀(jì)能說(shuō)服客戶(hù)將購(gòu)樓款存入中介的賬戶(hù)而不是由銀行監(jiān)管，他(她)就能得到更高點(diǎn)數(shù)的傭金。這樣做的目的不言自明。
有中介業(yè)內(nèi)人士向記者抱怨，在銀行監(jiān)控專(zhuān)戶(hù)措施開(kāi)始推行的時(shí)候，他們也曾主動(dòng)配合，但不少商業(yè)銀行似乎對(duì)此不太積極，有些更需要額外收取服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致此項(xiàng)政策名不副實(shí)。記者就此說(shuō)法向深圳國(guó)土房管部門(mén)人士求證，但未獲正面回應(yīng)。
客戶(hù)資金誰(shuí)“擔(dān)保”？
“中天事件”案情透露，蔣飛挪用的數(shù)以千萬(wàn)計(jì)資金中，有不少是受害購(gòu)房客戶(hù)申請(qǐng)到的銀行貸款，原來(lái)蔣飛還以法人代表的身份堂而皇之地控制著一家擔(dān)保公司，那些理論上應(yīng)由第三方擔(dān)保公司管理的銀行貸款，直接轉(zhuǎn)入了蔣飛的個(gè)人賬戶(hù)內(nèi)。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，在中介行業(yè)發(fā)展較快的珠三角地區(qū)，幾乎每家大中型地產(chǎn)中介公司，都擁有自己的按揭擔(dān)保公司。例如中原的匯瀚按揭，合富輝煌(0733.HK)的保來(lái)理財(cái)，滿(mǎn)堂紅的億達(dá)按揭，還有創(chuàng)輝控制的中昊宇。按照慣例，這些按揭擔(dān)保公司在處理客戶(hù)產(chǎn)權(quán)清晰的貸款時(shí)，會(huì)將資金直接由銀行轉(zhuǎn)入客戶(hù)賬戶(hù)中，但在處理客戶(hù)“贖樓”或公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，為了加快運(yùn)作流程，大都將資金存進(jìn)按揭公司的指定賬戶(hù)。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除非嚴(yán)格限定所有按揭貸款不再經(jīng)過(guò)第三方賬戶(hù)，否則中介挪用貸款的風(fēng)險(xiǎn)不可能百分之百規(guī)避。但他們同時(shí)承認(rèn)，如果嚴(yán)格實(shí)行上述制度，“贖樓”等貸款申請(qǐng)基本上無(wú)法操作。
“雖然大家都清楚按揭擔(dān)保公司與中介機(jī)構(gòu)是同一個(gè)老板，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但多年來(lái)行業(yè)內(nèi)一直這樣運(yùn)作，我們一時(shí)也無(wú)從改變�！鄙钲谀炽y行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。
超常擴(kuò)張“醉翁之意不在酒”
普通經(jīng)紀(jì)出身的蔣飛，短短數(shù)年內(nèi)讓中天擁有上百家門(mén)店，一舉躋身深圳中介業(yè)五強(qiáng)，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到上海、成都等地，曾被視為“奇跡”。但其視眾多分店為“圈錢(qián)”終端的手法，在業(yè)內(nèi)也不是什么秘密了。
過(guò)去幾年樓市火爆時(shí)，用“門(mén)店多過(guò)米鋪”來(lái)形容深圳中介的盛況，一點(diǎn)兒都不為過(guò)，如豪宅云集的香蜜湖區(qū)巴掌大一塊地盤(pán)，各路中介門(mén)店最多時(shí)竟然超過(guò)50家。
除中天外，另一家最引人矚目的強(qiáng)力擴(kuò)張型中介是深圳創(chuàng)輝。自2005年初至今，短短兩年多時(shí)間里，原來(lái)名不見(jiàn)經(jīng)傳的創(chuàng)輝由僅有的5家門(mén)店，發(fā)展到1800多家，網(wǎng)絡(luò)遍布整個(gè)珠三角乃至全國(guó)多個(gè)大中城市。
創(chuàng)輝華南區(qū)總經(jīng)理肖東平表示，公司擴(kuò)張所用資金都有自己的預(yù)算，能成功地?fù)屨际袌?chǎng)是源于低成本擴(kuò)張策略，比如開(kāi)店租金、日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支等都盡可能壓縮。肖特別強(qiáng)調(diào)：“目前深圳大多數(shù)中介公司都實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房款的第三方監(jiān)管，我們不可能挪用�！倍鴵�(jù)其內(nèi)部人員透露，公司規(guī)定經(jīng)紀(jì)如能動(dòng)員客戶(hù)把購(gòu)房首期款存入公司賬戶(hù)，將得到一筆不錯(cuò)的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
近日深圳樓市轉(zhuǎn)冷，中天事件爆發(fā)更讓中介業(yè)迎來(lái)寒冬，但該公司董事長(zhǎng)林鳳輝依然表示：“會(huì)利用眼前機(jī)會(huì)，以最低成本取得最優(yōu)質(zhì)的店面，進(jìn)一步優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局�！贝饲霸摴驹难砸獙傧氯珖�(guó)門(mén)店數(shù)量增至驚人的3000家。
但業(yè)內(nèi)對(duì)其迅速擴(kuò)張的真實(shí)資金來(lái)源，以及如此急進(jìn)的動(dòng)機(jī)何在的質(zhì)疑一直沒(méi)有平息，因?yàn)槠駷橹箍床坏皆摴窘?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及利潤(rùn)隨著規(guī)模擴(kuò)張而大幅增長(zhǎng)的明顯跡象。
與創(chuàng)輝老板誓言旦旦形成鮮明對(duì)比的是，記者接觸到的部分創(chuàng)輝一線(xiàn)員工透露，他們有些區(qū)域門(mén)店已經(jīng)近兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資了，悄悄結(jié)業(yè)的門(mén)店也有不少，如深圳龍崗中心城附近一家門(mén)店，11月份才剛開(kāi)張，不到一個(gè)月就關(guān)門(mén)了。
不過(guò)，直至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，創(chuàng)輝方面未對(duì)記者就上述疑問(wèn)的求證作出正面回應(yīng)。
重量級(jí)公司另辟蹊徑
地產(chǎn)中介業(yè)本來(lái)就是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，不斷開(kāi)店擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；l(fā)展也是行業(yè)的需要和特征，但房屋交易牽涉到的巨額現(xiàn)金流，又讓它有機(jī)會(huì)向“準(zhǔn)金融”機(jī)構(gòu)演變。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，華南地區(qū)一家龍頭中介公司名下的一手樓盤(pán)代理業(yè)務(wù)額達(dá)1.6億港元，占其總營(yíng)業(yè)額的51%，超過(guò)其二手業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額。香港凱基證券一位分析師稱(chēng)，與開(kāi)發(fā)商良好的關(guān)系，是該公司一手代理業(yè)務(wù)迅速拓展的重要原因，今年上半年，他們已取得全國(guó)范圍內(nèi)200多個(gè)項(xiàng)目的代理權(quán)，僅為萬(wàn)科地產(chǎn)(000002)一家，就銷(xiāo)售代理了12個(gè)項(xiàng)目，遍布天津、東莞、佛山及廣州等地。
但有業(yè)內(nèi)人士分析，這類(lèi)一二手代理兼顧，而一手代理業(yè)績(jī)非常出色的中介公司，更多憑借的還是其自身資金運(yùn)作的實(shí)力。
由于國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，近兩年地產(chǎn)商通過(guò)銀行渠道獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款越來(lái)越難，有數(shù)據(jù)顯示，上市房企今年的銀行貸款比例已降至20%。在這種情況下，一些擁有境外融資渠道、資金實(shí)力雄厚的地產(chǎn)中介，不斷向資金饑渴的開(kāi)發(fā)商伸出橄欖枝。記者不久前在一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部交流的場(chǎng)合就聽(tīng)到如下許諾：“只要承諾項(xiàng)目銷(xiāo)售由我們獨(dú)家代理，代理費(fèi)又不低于一定比例，我們可以墊支一部分開(kāi)發(fā)資金。”
廣州國(guó)土部門(mén)一位不愿透露姓名的官員表示，當(dāng)整個(gè)中介行業(yè)上下游都在遵循這樣的游戲規(guī)則的前提下，若只是采取簡(jiǎn)單的“查處”方法，很可能導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)集體崩盤(pán)。
“樓市已出現(xiàn)回落趨勢(shì)，我們更關(guān)心的是如何保證不會(huì)再有另一個(gè)蔣飛出來(lái)攪局�！彼f(shuō)。
某些地產(chǎn)中介超常擴(kuò)張，視眾多分店為“圈錢(qián)”終端的手法，在業(yè)內(nèi)也不是什么秘密了。如果看不到公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及利潤(rùn)隨著規(guī)模擴(kuò)張而大幅增長(zhǎng)的明顯跡象，也許后面潛藏著更大的危機(jī)。
背景 中天事件
11月13日，深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司突然張貼“公司內(nèi)部整頓，暫時(shí)歇業(yè)”的告示，同時(shí)傳出該公司董事長(zhǎng)蔣飛攜巨款潛逃的驚人消息。稍后深圳警方初步證實(shí)，蔣飛涉嫌詐騙委托公司購(gòu)房客戶(hù)的資金至少2600余萬(wàn)元。至于實(shí)際卷款總金額傳聞可能高達(dá)1億多元，但一直未得到具體證實(shí)。目前，中天員工起訴公司欠薪案正在審理之中，蔣飛涉及的更多詐騙事實(shí)也已立案?jìng)刹�。蔣飛本人則至今不知所蹤。
“中天事件”爆發(fā)前夕，正值深圳樓市在連續(xù)急速上漲多時(shí)后出現(xiàn)回落跡象，因此，該事件不僅再次敲響了對(duì)中介行業(yè)資金監(jiān)管的警鐘，引發(fā)該行業(yè)一連串兒的信任危機(jī)和經(jīng)營(yíng)危機(jī)，同時(shí)也被視為深圳乃至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩期的一個(gè)標(biāo)志性信號(hào)。(龍飛）
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