一時(shí)間，各種形式的“以房養(yǎng)老”嘗試此起彼伏。
上海市公積金管理中心收購(gòu)老人房產(chǎn)然后返租給老人的做法遇冷之后，一個(gè)月前，普陀區(qū)開(kāi)始嘗試“以房自助養(yǎng)老”。在北京，啟動(dòng)于10月18日的北京首個(gè)“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目將在2008年1月8日正式接待老人入住。
同處北京的還有北京幸福人壽的“反按揭”以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，該公司董事長(zhǎng)孟曉蘇稱準(zhǔn)備工作已基本就緒。
以上種種形式或產(chǎn)品，都繞不開(kāi)房源本身，即把潛在的、以家庭生活化形式存在的養(yǎng)老資源，納入社會(huì)直至政府調(diào)配范疇。問(wèn)題是，這種社會(huì)化、專業(yè)化帶來(lái)的資源優(yōu)化，能否補(bǔ)償由此帶來(lái)的倫理、情感損失？
養(yǎng)老房屋銀行
擋不住北京市民的挑剔目光
盡管沒(méi)有涉及房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，但主打“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目的某養(yǎng)老服務(wù)中心依然遭遇了廣泛的質(zhì)疑──檔次不夠、中介選擇單一、配套設(shè)施太少、交通不便等，成了參觀者挑剔的因素。
該養(yǎng)老服務(wù)中心在宣傳材料中自稱是五星級(jí)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，擁有2000平方米四季常青室內(nèi)生態(tài)園、農(nóng)家田園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，背靠九龍山，毗鄰永定河，交通便利，擁有資深的管理團(tuán)隊(duì)和專業(yè)的服務(wù)人員。
對(duì)此，10天前曾到該中心了解情況的孫先生告訴記者：“要說(shuō)五星級(jí)它應(yīng)該還達(dá)不到，許多硬件設(shè)施還有不少差距；交通對(duì)我來(lái)說(shuō)可不算便利，我從朝陽(yáng)區(qū)紅領(lǐng)巾公園先坐一趟公交車，再轉(zhuǎn)乘1號(hào)地鐵，到終點(diǎn)后再轉(zhuǎn)乘公交車，這樣的長(zhǎng)距離奔波對(duì)于六七十歲的老年人來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。”
該中心行政人事部主管陳曄坦言，還有不少老人提出服務(wù)中心缺少游泳池等設(shè)施，健身設(shè)施數(shù)量也太少，“二期工程我們已經(jīng)規(guī)劃了游泳池，健身設(shè)備則會(huì)根據(jù)老人的入住數(shù)量隨時(shí)增加，像一些老人反映的標(biāo)準(zhǔn)床體太窄的事情，我們隨后就做了調(diào)換。”
其實(shí)許多老人首先考慮的是能不能承受相關(guān)費(fèi)用。“在家里住倒不用考慮費(fèi)用，但只要出來(lái)住，恐怕90%以上的老人都要先考慮這個(gè)問(wèn)題。像這個(gè)養(yǎng)老院我算下來(lái)老兩口每個(gè)月需要6000元左右，不但房租要全部用上，兩位老人的退休金也要拿出來(lái)，這樣的標(biāo)準(zhǔn)一般老人恐怕不能承受�！迸c孫先生同來(lái)的張大媽說(shuō)，“考慮到價(jià)格、交通等條件，我覺(jué)得還是鄰居在玉淵潭選擇的一處養(yǎng)老院性價(jià)比更高些�！�
在陳曄向記者出示的一份價(jià)目表中，收費(fèi)最高的大標(biāo)準(zhǔn)間是每月1800元/床，小標(biāo)準(zhǔn)間則為1300元/床，“即便按最高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，加上每月500元的伙食費(fèi)，老兩口的費(fèi)用連5000元都不到�！�
而張大媽則提出，像她這樣的老年人正處在容易患病的年紀(jì)，隨便產(chǎn)生點(diǎn)醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等恐怕6000元都打不住，“這還不包括服務(wù)中心收取的被褥費(fèi)、取暖費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。”
與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作，是這種養(yǎng)老方式中繞不開(kāi)的一環(huán)，卻也是老人們最不放心的環(huán)節(jié)。相比之下，老人們更信任的顯然是養(yǎng)老院。孫先生提出，必須在指定公司登記出租房屋讓他們有點(diǎn)想不通，“北京比較好的中介有的是，為什么非要在這一家登記呢？”
對(duì)此，該指定中介媒介經(jīng)理張媛解釋說(shuō)：“我們合作推出‘養(yǎng)老房屋銀行’這個(gè)項(xiàng)目的，對(duì)入住該中心的老人提供免中介費(fèi)、贈(zèng)送保額為36萬(wàn)元的房屋保險(xiǎn)、房屋空置期僅一個(gè)月這三項(xiàng)優(yōu)惠措施，這些是其他中介難以提供的�！�
“其實(shí)我們也沒(méi)有要求老人必須去指定公司登記房屋，如果覺(jué)得‘我愛(ài)我家’好或者有親朋好友能幫著租出去，我們沒(méi)有任何意見(jiàn)，只是通過(guò)這些途徑就無(wú)法享受優(yōu)惠了�！标悤险f(shuō)。
問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老人們自身一樣不具有經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的實(shí)力，而眼下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)卻籠罩著信譽(yù)危機(jī)。深圳中天置業(yè)總裁蔣飛出逃就是最近的例證。而養(yǎng)老、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是否可以混業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，也還是一個(gè)問(wèn)題。
以房自助養(yǎng)老
上海的變通之策也恐難有市場(chǎng)
上海市公積金管理中心經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)研，試點(diǎn)成效并不顯著，“以房養(yǎng)老”方案雖然在今年6月找到了愿意嘗試的老人，但之后便無(wú)人問(wèn)津。
該管理中心的方案針對(duì)65歲以上的老年人，將老人的產(chǎn)權(quán)房收購(gòu)后，再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期將租金一次性付給管理中心，不需要承擔(dān)其他費(fèi)用。
盡管上海市戶籍老年人達(dá)270萬(wàn)，老齡化指數(shù)達(dá)20%，擁有潛力巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)，但上述方案的推動(dòng)非常不理想�！爸袊�(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期向好，公積金管理中心要求老人先把房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的做法，肯定不會(huì)有好的拓展前景，按現(xiàn)價(jià)賣掉房子很容易吃虧�！鄙虾f(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新對(duì)記者說(shuō)。
除此之外，《合同法》和《租賃管理?xiàng)l例》都規(guī)定，租賃合同最長(zhǎng)有效期限為20年，“如果一位老人將房產(chǎn)賣給公積金管理中心20年后仍然健在的話，法律并不保護(hù)他今后仍然有優(yōu)先租住該房屋的權(quán)利，屆時(shí)老人的權(quán)益如何保障，會(huì)是個(gè)比較麻煩的問(wèn)題�！�
其實(shí)上海模式無(wú)人喝彩并不奇怪，這一點(diǎn)早在2005年就已在南京得到了驗(yàn)證。位于南京湯山的溫泉留園老年公寓當(dāng)時(shí)曾推出“以房換養(yǎng)”模式：擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產(chǎn)抵押；經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免繳一切費(fèi)用；房屋產(chǎn)權(quán)在老人謝世后歸養(yǎng)老院所有。
問(wèn)題隨之出現(xiàn)。如果溫泉留園破產(chǎn)，誰(shuí)來(lái)保障老人以后的生活？老人的壽命與該機(jī)構(gòu)的利益是成反比的，如何保證老人在生病時(shí)能得到及時(shí)、到位的照料和救治？每月發(fā)放的生活費(fèi)如何核定？
這些問(wèn)題的難以解決，最終導(dǎo)致了溫泉留園公寓的此項(xiàng)業(yè)務(wù)陷入停滯。
為應(yīng)對(duì)這種尷尬局面，今年10月29日，上海普陀區(qū)為老社區(qū)服務(wù)中心、上海房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)等編制完成了“以房自助養(yǎng)老”方案。其具體做法是，幫助擁有產(chǎn)權(quán)房的獨(dú)居老年人將現(xiàn)在居住的房屋出租、包租，得到的租金作為入住養(yǎng)老院的費(fèi)用；如果老人不愿意出租房屋，還可以通過(guò)市場(chǎng)置換的方式，讓擁有部分資金的老年人、殘疾人入住較低樓層。這種方式繞過(guò)了產(chǎn)權(quán)變更問(wèn)題，但其方式、意義與民間自發(fā)的以租換養(yǎng)相比，沒(méi)有更大拓展。
每3年重估一次房?jī)r(jià)
把以房養(yǎng)老發(fā)展成一種金融產(chǎn)品
“以房養(yǎng)老”概念是作為國(guó)外的一種成熟的金融、保險(xiǎn)產(chǎn)品被引入的，但眼下尚無(wú)銀行等金融機(jī)構(gòu)涉足。太平洋保險(xiǎn)公司等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)進(jìn)行初步調(diào)研，但隨后讓位于一家有房地產(chǎn)背景的保險(xiǎn)公司。
據(jù)說(shuō)，這里面有政府部門出于謹(jǐn)慎的考慮。
這家保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)孟曉蘇告訴記者，前段時(shí)間他看到過(guò)中央電視臺(tái)的一項(xiàng)調(diào)查，近50%的老年人接受“以房養(yǎng)老”，“雖然不像社會(huì)上說(shuō)的那樣擔(dān)心中國(guó)百姓的觀念不會(huì)接受，但也沒(méi)想到會(huì)有如此高的比例。”
孟曉蘇說(shuō)的“以房養(yǎng)老”不同于以上模式，它的操作原理是將住房通過(guò)一定形式的金融保險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來(lái)穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金收入，從而對(duì)養(yǎng)老保障發(fā)揮相應(yīng)的功能。
孟曉蘇認(rèn)為，在這個(gè)過(guò)程中社會(huì)上普遍擔(dān)心幾個(gè)問(wèn)題：一是房?jī)r(jià)走向，二是土地使用年限，三是遺產(chǎn)稅開(kāi)征與否，四是產(chǎn)權(quán)如何變更。
“談到房?jī)r(jià)走向問(wèn)題，過(guò)去四年保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)損失了大筆利潤(rùn)�！彼f(shuō)，“我是2003年提出這個(gè)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品建議的，那時(shí)候的房?jī)r(jià)是多少，而現(xiàn)在又是多少？?jī)H此增值就能有400%以上的回報(bào)率。從長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，房?jī)r(jià)或許會(huì)有調(diào)整，但總體走向不會(huì)改變。”
孟曉蘇告訴記者，15年前北京翠微路的房?jī)r(jià)是每平方米2000多元，現(xiàn)在是兩萬(wàn)多；40年前的香港每套房是四五萬(wàn)港幣，現(xiàn)在是四五百萬(wàn)；美國(guó)斯坦福大學(xué)一位教授40年前以4000美元買的房子，前段時(shí)間賣了400萬(wàn)�！巴ㄟ^(guò)這些數(shù)據(jù)我想大家都能看明白房?jī)r(jià)的未來(lái)走向�！�
如果房地產(chǎn)走勢(shì)真照孟曉蘇所言，上海市公積金管理中心的方案無(wú)疑缺乏吸引力──沒(méi)有人愿意把房子的潛在增值收益拱手出讓。“但若賣給保險(xiǎn)公司情況就不同，我們計(jì)劃每3年對(duì)房屋價(jià)值重估一次，如有升值，則重新核算給付老人的款項(xiàng)�！�
但即使是那些踴躍買房的“房奴”一族，對(duì)于中國(guó)隨時(shí)出于市場(chǎng)投機(jī)與政府調(diào)控雙重推手下的房地產(chǎn)市場(chǎng)也缺乏信任感，銀行、保險(xiǎn)公司又怎會(huì)都如孟曉蘇一樣相信房?jī)r(jià)會(huì)步步高漲？一些媒體在采訪時(shí)，部分金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)含蓄表達(dá)了此類擔(dān)憂。
相形之下，期待穩(wěn)定、長(zhǎng)期的客源的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)于“以房養(yǎng)老”動(dòng)力更足。有聲音指出，它們是眼下“以房養(yǎng)老”嘗試最自覺(jué)的推手。但正如溫泉留園老年公寓的例子證明的，問(wèn)題無(wú)法在它們這個(gè)層次得到根本解決。市場(chǎng)條件下的“以房養(yǎng)老”如果不發(fā)展到金融產(chǎn)品的層次，就只能停留于民間自發(fā)的“租金養(yǎng)老”的個(gè)人行為。
調(diào)動(dòng)有房老人房產(chǎn)資源
構(gòu)筑養(yǎng)老保障體系為“獨(dú)獨(dú)”一代減負(fù)
在孟曉蘇的想法中，“遺產(chǎn)稅開(kāi)征”的前景也是一個(gè)可能的有利砝碼。在一些西方國(guó)家，由于遺產(chǎn)稅高達(dá)60%～80%，老人們?yōu)榱吮苊膺^(guò)多損失，會(huì)選擇保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行反向按揭，而這種途徑獲得的資金又是可以免稅的。
“央視的調(diào)查數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明，老人的觀念尚未受到遺產(chǎn)稅的影響。如果開(kāi)征遺產(chǎn)稅，一些不想‘以房養(yǎng)老’的人可能也會(huì)被動(dòng)加入進(jìn)來(lái)，整個(gè)群體會(huì)進(jìn)一步壯大�！�
2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上人口占11%，65歲以上人口占7.7%，已經(jīng)超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)而提前步入老齡化社會(huì)，而當(dāng)時(shí)養(yǎng)老資金儲(chǔ)備有3萬(wàn)億元缺口。另?yè)?jù)預(yù)計(jì)，到2030年，我國(guó)60歲以上人口將占30%，養(yǎng)老資金缺口將達(dá)6萬(wàn)億元。
“把有房老人的房產(chǎn)資源調(diào)動(dòng)起來(lái)，就可以大大緩解上述難題，因此‘以房養(yǎng)老’將是一個(gè)對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系大有裨益的項(xiàng)目。”
“有人擔(dān)心老人把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)會(huì)影響親情。請(qǐng)問(wèn)是老人每個(gè)月讓你出錢出人照顧好，還是他不但有余力照顧自己、還能每個(gè)月支援你一些更好？在今后家庭越來(lái)越趨于421結(jié)構(gòu)、社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的前提下，孩子自身的生活壓力都已經(jīng)不堪重負(fù)，以前那種生活狀態(tài)顯然不是他們所期望的�！泵蠒蕴K說(shuō)。
至于產(chǎn)權(quán)如何變更，如何不在老人百年之際與其子女發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛？孟曉蘇稱方法涉及商業(yè)秘密，在此不便透露，但已經(jīng)不是推行的障礙。
根據(jù)孟曉蘇的經(jīng)驗(yàn)，隨著“以房養(yǎng)老”觀念的普及，年輕一代會(huì)對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)產(chǎn)生更大的熱情，“這或許會(huì)在某種程度上推高房?jī)r(jià)�！�(據(jù)《新華每日電訊》)
“以房養(yǎng)老” 為何水土不服
有保險(xiǎn)公司計(jì)劃推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)——按照這種模式，市民把房子抵押給保險(xiǎn)公司，就可以每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金直至身故，過(guò)世后房子由保險(xiǎn)公司接收。
從理論層面上說(shuō)，以將來(lái)“四二一”的家庭養(yǎng)老結(jié)構(gòu)而言，“以房養(yǎng)老”無(wú)疑為老人的生活改善提供了一種資金來(lái)源，形成社會(huì)保障之外的補(bǔ)充。也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度加以肯定，并認(rèn)為老人將房子留給子女，并非一種財(cái)富的合理分配，也使急需用錢的老人無(wú)法得到資金，而子女卻得到額外的資產(chǎn)。更有人從經(jīng)驗(yàn)層面宣稱，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外發(fā)展已經(jīng)成熟。
然而，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)總結(jié)未必適用于國(guó)內(nèi)。福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，也敵不過(guò)“可憐天下父母心”的實(shí)際中國(guó)國(guó)情。盡管美國(guó)等國(guó)家的“以房養(yǎng)老”頗為常見(jiàn)。而有報(bào)道稱，美國(guó)人現(xiàn)在也慎對(duì)以房養(yǎng)老，該國(guó)的專家提示：一些美國(guó)人從自己升值的房子中得到了一些慰藉，然而利用房產(chǎn)來(lái)支付基本生活開(kāi)銷的想法并不實(shí)際，而且存在很大風(fēng)險(xiǎn)。
看今日中國(guó)城市房?jī)r(jià)之高，相信相當(dāng)多的人一輩子收入并不能支撐起一套普通住房，那么，“以房養(yǎng)老”之說(shuō)似乎有些水土不服了。對(duì)于有房的人來(lái)說(shuō)，或許將住房反向抵押給保險(xiǎn)公司可以得到豐厚收益，但當(dāng)前市場(chǎng)上的信用程度并不高的房地產(chǎn)評(píng)估、不成熟的金融運(yùn)作，以及欠佳的法制環(huán)境，仍然無(wú)法使人輕易邁出“以房養(yǎng)老”的一步。據(jù)悉，上海今年早些時(shí)候推出的“以房養(yǎng)老”就遲遲找不到合適的對(duì)象。
當(dāng)然，“以房養(yǎng)老”并非一無(wú)是處，“以房養(yǎng)老”和“養(yǎng)老防老”之間也并非絕對(duì)互斥的矛盾。至少，我們可以從“以房養(yǎng)老”中得到啟示：盤活房子，使其部分變現(xiàn)，以提高老人的養(yǎng)老水平。
“以房養(yǎng)老”的思路并不壞，關(guān)鍵在于以哪種方式“以房養(yǎng)老”。從更實(shí)質(zhì)的觀點(diǎn)來(lái)看，“以房養(yǎng)老”應(yīng)是“制度養(yǎng)老”的一部分。當(dāng)社會(huì)養(yǎng)老諸多制度尚不完備，“以房養(yǎng)老”的思路其實(shí)還有些超前。(據(jù)《羊城晚報(bào)》)
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