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    2008年9月20日，據(jù)北京師范大學金融研究中心主任鐘偉一份最新研究報告顯示，土地市場開始進入深度調(diào)整階段，房價將理性回歸，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達6730億元，需求萎縮和資金繃緊，預示著房地產(chǎn)商開始進入了行業(yè)的調(diào)整期，這個過程比一般預想得更為漫長，房價調(diào)整剛剛拉開序幕，單純注資救市無法解決樓市根本問題。 中新社發(fā) 海安仇穩(wěn)山 攝

　　房價回歸理性是眾望所歸，也是市場規(guī)律的必然，這也決定了相關調(diào)控政策必須以公眾的公共利益為出發(fā)點，不能夠以相關利益群體的訴求為導向。

　　發(fā)軔于去年10月的樓市變局延續(xù)至今，未來走勢依舊迷茫。就在近期開發(fā)商考慮試探性降價的同時，呼吁救市的聲音也越來越多。據(jù)媒體報道，“中房協(xié)”日前已上書國務院，建議改變目前“嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策為“適度控制”，比如允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關稅率等。(據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　中房協(xié)的建議得到了一些數(shù)據(jù)的支持。北京師范大學近期的一份研究報告顯示，今年年底前全國房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口約為6700億元，明年將擴大到9000億元。一旦房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國商業(yè)銀行帶來的不良貸款達上萬億元。依此數(shù)據(jù)判斷，房地產(chǎn)市場的“輸血工程”似乎迫在眉睫。然而，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)卻與之相左：實際上進入房地產(chǎn)市場的資金并沒有減少，今年上半年房地產(chǎn)投資增加了22.8%。

　　應當強調(diào)的是，暫且不論這些數(shù)據(jù)是否準確、客觀，一個事實卻是不可忽略的，那就是在目前的房價水平下，無論是房價收入比之高，還是租金回報比之低，都表明房價仍處于明顯的畸高狀況。據(jù)此，必須首先要明確的是，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍應堅持不懈，必須等待房價出現(xiàn)實質性回落才能夠有所調(diào)整。

　　誠然，房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷已然是不爭的事實。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查結果顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比(比上月)下降0.1%。同時，2008年以來，北京、上海等一線城市已有幾十宗土地流標、流拍，并有向二、三線城市蔓延的趨勢。但是，低迷的現(xiàn)狀并不說明“救市”的必然，并不意味著調(diào)控政策必須要扭轉。目前的房價絕對水平仍然高企，根據(jù)世界銀行和聯(lián)合國人居組織提出的標準，家庭購房價格在其年收入的3-6倍為合理范圍。顯然，目前房價水平仍然遠高于國際公認的標準。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期規(guī)律表明，全行業(yè)的暴利局面不可能持續(xù)存在，最終所有行業(yè)的盈利狀況都將逐步恢復到社會平均水平。始于1998年的住房改革，推動了房產(chǎn)市場長達十年的牛市行情。在這期間，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅享受著長達十年的暴利，也習慣了市場的只漲不跌。這種狀況的長期持續(xù)，最終使得市場優(yōu)勝劣汰的功能幾近喪失，其實并不利于全行業(yè)的長期健康發(fā)展。自去年十月份以來，房地產(chǎn)市場逐步進入到供求平衡的觀望期。這不僅是前期調(diào)控政策顯效，也是供求雙方博弈的必然結果，有利于推進房價回調(diào)至理性的范疇之中。在這一過程中，市場自發(fā)的優(yōu)勝劣汰能夠提升整個行業(yè)的活力，同時，房地產(chǎn)行業(yè)走勢的轉向也對商業(yè)銀行風險控制提出了良好的警示，現(xiàn)在的困頓正是它們前期貸款審核疏漏過失的“成本”。作為逐利的經(jīng)營實體，商業(yè)銀行理當自行擔負這一責任。

　　所以，現(xiàn)在匆忙著手改變“嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策為時尚早，“嚴格執(zhí)行既有的宏觀政策”理應依舊是下半年樓市調(diào)控的基調(diào)。同時，針對那些對房價波動敏感，可能出現(xiàn)斷供和退房潮流的群體和區(qū)域，應該提早進行銀行風險壓力測試，要求開發(fā)商拿出事前的應對方案；對開發(fā)商的經(jīng)營進行積極引導，鼓勵房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道獲取周轉資金，以合規(guī)合法的渠道來化解資金瓶頸，從而避免調(diào)控政策對全行業(yè)的運行造成過度的傷害等等。

　　房價回歸理性是眾望所歸，也是市場規(guī)律的必然，這也決定了相關調(diào)控政策必須以公眾的公共利益為出發(fā)點，不能夠以相關利益群體的訴求為導向。

　　□馬紅漫(上海 經(jīng)濟學博士)