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　　曾經(jīng)一房難求，以至購房者需通宵排隊的樓市繁榮和喧囂，如今早已被低迷的成交和冷清的人氣所取代。即便樓市新政實施后，樓市依然未見顯著回暖。

　　從繁榮到冷清，從喧嘩到沉寂，是什么讓一切轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥�快�?/p>

　　我們可以將這一切歸咎于房價泡沫破裂后，原先的購房大軍轉(zhuǎn)入觀望；也可以將這一切歸咎于全球樓市不景氣，改變了我國購房者的心理預期；還可以將這一切歸咎于開發(fā)商與購房者相互博弈，彼此互不讓步、僵持不下……其實，我們最應當歸咎的是居民購買力的下降速度實在太快、太猛，以至于即便富人，如今也難以在房市上一擲千金。

　　富人組成的“購房團”、“炒房團”，以及一夜暴富的諸如煤老板們，曾是樓市繁榮的生力軍。他們動輒大片樓盤通吃的強勁購買力，不僅加劇了樓市的供求失衡，也快速推高著房價，以至于房價陡峭的上漲斜率更引來了居民的搶購潮。然而，美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機改變了一切。僅僅一年不到的時間，人們發(fā)現(xiàn)，從鋼鐵、石油到煤炭，再到農(nóng)產(chǎn)品和有色金屬，我們所能想到的大宗商品價格，如今都以水銀瀉地般的速度快速跌落。煤老板們自然風光不再，從事大宗商品生產(chǎn)或投資的其他老板們，如今錢袋也快速縮水。沒有了暴富資源的支撐，富人們不僅不再是樓市出手闊綽的強大需求者，反而成了大肆拋售手中樓盤的樓市供給者。

　　居民的購買力又怎樣呢？始自去年10月、迄今高達72.8%的股市大跌，不僅使居民的賬面資產(chǎn)急劇縮水、財產(chǎn)性收入增長成竹籃打水，也擊碎了很多居民原先的購房計劃和夢想。而經(jīng)濟增長速度放緩，企業(yè)利潤增速的不斷下滑，以及由此而來的“減薪潮”，在帶來企業(yè)員工收入減少的同時，也在悄然改變著他們的收入預期和消費行為。居民購買力的急速下降，對普通商品住宅市場打擊最大。可以佐證的是，在京城樓市整體持續(xù)低迷的市道中，普通商品住宅受影響最大，供應量明顯下滑。

　　現(xiàn)在，一邊是依然高聳的房價，一邊是快速下降的居民購買力；一邊是依然懷念以往多高的房價都有人買、幻想樓市盛景很快梅開二度的開發(fā)商們，一邊是望樓興嘆、錢袋干癟、期待著樓價能與購買力接近甚至接軌的居民。這兩股力量間的期望、想法和行為之間的差距是如此之大，以至整個樓市不得不以僵局維持著。

　　面對僵局，樓市救市政策蜂擁而出。在18個城市地方政府接連出臺房地產(chǎn)救市政策后，中央政府也終于出手。財政部規(guī)定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。緊隨財政部之后，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.27個百分點。從目前看，救市政策確實在降低居民購房成本的同時，對提高居民購買力有一定幫助，部分原本就擁有購買力的居民可能因為政策的刺激而加速釋放購房需求，樓市成交有望小幅放量。但就大部分居民而言，政策給予的優(yōu)惠與其目前自身的購買力之間，依然存在著不小的差距。

　　從當前居民購買力現(xiàn)狀和今后經(jīng)濟的發(fā)展趨勢看，在自住型購房需求已接近飽和，改善型住房需求成為房市新需求的中堅后，要拯救樓市，必須將根本點放在如何采取措施增加居民收入、提高居民購買力上。自住型購房需求是房市中最剛性的需求，這部分需求曾經(jīng)推動了房市的大牛市；改善型住房需求較之自住型購房需求，其釋放的力度和釋放的迫切性，事實上更與居民的購買力密切有關(guān)。如果救市政策無法讓居民的購買力得以改善和提升，那么，在開發(fā)商不愿痛快降低房價的前提下，房市的僵局將很難打破。(徐紹峰)