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　　2008年11月26日晚，央行宣布從27日起，下調(diào)存貸款準(zhǔn)備金利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)降低銀行存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。這是有史以來(lái)最大一次幅度的降息，使得商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率回歸到6.12%，相當(dāng)于三年前的基準(zhǔn)利率水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次大幅度降息，將會(huì)有效刺激房產(chǎn)消費(fèi)，不過(guò)此舉還要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的長(zhǎng)期考驗(yàn)其作用才能顯現(xiàn)。

　　降息使人氣回升

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店望京區(qū)羅經(jīng)理告訴記者，自11月27日央行大幅度降息后，客戶購(gòu)房熱情就呈現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)勢(shì)頭，尤其是初次置業(yè)消費(fèi)者。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，自11月27日至今，公司門(mén)店登記的客戶量環(huán)比上周同期上漲了18.6%，而掛牌量隨著利好消息出臺(tái)也出現(xiàn)了一定的上漲，環(huán)比上周同期上漲10.8%。

　　羅經(jīng)理給記者講了一個(gè)例子，王先生在北京已經(jīng)拼搏了4年，從去年年底就有了購(gòu)房的打算，可去年看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑的趨勢(shì)后便加入了觀望者的行列。最近財(cái)政部、中國(guó)人民銀行出臺(tái)的一系列“救市”政策，尤其是這次央行再次實(shí)行大幅度降息，使他等等再買(mǎi)房的想法開(kāi)始動(dòng)搖了。他認(rèn)為，這次國(guó)家的態(tài)度很明確，就是要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖來(lái)保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此，他決定抓緊時(shí)間開(kāi)始購(gòu)房。

　　交易量短期仍難大增

　　降息后，記者12月2日自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)獲悉，從11月27日-12月1日，一手商品房在成交量上并沒(méi)有增長(zhǎng)，反而環(huán)比下降。可見(jiàn)，盡管降息幅度很大，但是短期內(nèi)也還是難以改變低成交量。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月27日-12月1日，住宅網(wǎng)上簽約的數(shù)量共1686套，而之前的11月22日-26日，住宅成交量達(dá)到了2172套。也就是說(shuō)，降息后的成交量環(huán)比降息前，還下降了兩成多。降息短期內(nèi)并沒(méi)有帶來(lái)交易上漲。

　　我愛(ài)我家副總胡景暉表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行壓力漸趨走強(qiáng)的宏觀背景之下，由于購(gòu)房者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生變化，收入和就業(yè)存在很大變數(shù)，造成了市場(chǎng)中購(gòu)房者觀望氛圍依舊，宏觀經(jīng)濟(jì)的疲態(tài)對(duì)于購(gòu)房者的心理暗示影響由此可見(jiàn)一斑。盡管本次降息力度頗大，此舉對(duì)于自住型客群主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的刺激作用還有待時(shí)間的考驗(yàn)。

　　存款縮水刺激需求

　　由于此次調(diào)整幅度較大，尤其是存款利率的調(diào)整比例更是出乎意料，對(duì)消費(fèi)者的影響不可小視。不少購(gòu)房人的存款利息縮水，開(kāi)始準(zhǔn)備購(gòu)房。

　　嚴(yán)小姐去年年底就想把自己的一居室升級(jí)成兩居室，但房?jī)r(jià)的回調(diào)以及存款利息的吸引都讓嚴(yán)小姐對(duì)入市猶豫不決。如今面對(duì)利率的多次下調(diào)，她自己算了一筆賬：目前她有存款20萬(wàn)元，按5年期單利計(jì)算，經(jīng)過(guò)今年的4次降息，五年期存款利率已由5.85%降為3.87%，降息給嚴(yán)小姐帶來(lái)的利息損失達(dá)19800元，如若存款利率繼續(xù)下調(diào)，利息損失也將更多，再加上物價(jià)的不斷上漲，銀行存款的保值性越來(lái)越差，嚴(yán)小姐為了資產(chǎn)的保值，更為了居住環(huán)境的改善，決定出手購(gòu)房。

　　盡管今年以來(lái)北京市CPI漲幅已連續(xù)三個(gè)月回落，并于10月同比漲幅回落到了4.2%，但與存款利息的負(fù)增長(zhǎng)相比物價(jià)的上漲還是比較明顯的，存款的負(fù)利問(wèn)題日益突出。此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)成為消費(fèi)者釋放住房需求的催化劑。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)望京區(qū)域加盟店經(jīng)理反映，消費(fèi)者的長(zhǎng)期觀望使得不少業(yè)主降低了房屋報(bào)價(jià)，例如望京的一些項(xiàng)目中的部分房源已經(jīng)由今年4、5月份的16000元/平方米降到了現(xiàn)在的12000元/平方米左右，這樣的價(jià)格已回歸到了去年7月的水平。對(duì)于有婚房、改善型住房等剛性需求的消費(fèi)者來(lái)講，著手入市不失為避免負(fù)利率造成資產(chǎn)縮水的好方法。

　　改善型需求暫難釋放

　　此次1.08%的下調(diào)比例，使得現(xiàn)行6.12%的基準(zhǔn)利率直接回歸到三年前的低息水平。再加上10月22日央行、財(cái)政部等發(fā)布的《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》中對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下房產(chǎn)0.7倍的優(yōu)惠政策，可以說(shuō)又使相當(dāng)一部分房產(chǎn)還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2004年加息前的利率水平。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉認(rèn)為，此次大幅降息大大刺激了初次置業(yè)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿。而相比之下，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)的消費(fèi)者而言，依然執(zhí)行原來(lái)的第二套房貸從緊政策，這對(duì)于改善型購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，就更加相形見(jiàn)絀，不利于改善型需求的釋放。

　　算賬

　　商業(yè)貸款50萬(wàn)，20年月供能省205.5元

　　作為今年四次降息最大幅度的一次，本次降息為貸款客戶帶來(lái)了立竿見(jiàn)影的省錢(qián)效果。

　　以貸款50萬(wàn)，期限20年，等額本息為例，如果執(zhí)行0.7倍的優(yōu)惠利率，降息前月供為3310.8元，降息后月供為3105.3元，每月節(jié)省多達(dá)205.5元，總利息能減少近5萬(wàn)元。

　　公積金利率下調(diào)小已無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)

　　本次降息當(dāng)中，5年期以上商貸利率下調(diào)108個(gè)基點(diǎn)，公積金利率僅下調(diào)54個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，公積金利率4.05%已經(jīng)接近商貸優(yōu)惠利率(0.7倍)4.284%，以貸款50萬(wàn)元，期限20年計(jì)算，公積金月供為3043.1元，商貸優(yōu)惠利率(0.7倍)月供為3105.3元，二者相差62.2元。相比之下，公積金利率相對(duì)商貸已經(jīng)沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，因此，預(yù)計(jì)央行此次大幅降息后，商貸比例將有所上升。(記者 趙麗萍）