提要: 專家認(rèn)為,明年樓市不容樂觀,房價(jià)仍有下降空間,商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面,激活改善型住房將是促房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵。
陳國強(qiáng):房價(jià)調(diào)整行情仍將持續(xù)一段時(shí)間
記者:在國家宏觀調(diào)控和金融危機(jī)的雙重壓力之下,今年下半年,全國由南到北、由沿海地區(qū)到中西部地帶超高的房價(jià)已出現(xiàn)松動(dòng),明年這種事態(tài)還將延續(xù)嗎?
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng):未來房價(jià)大幅波動(dòng)的可能性不大,更多的樓盤、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務(wù)實(shí)的手段來刺激銷售,價(jià)格的調(diào)整將會以溫和的方式來表現(xiàn),但調(diào)整行情仍會持續(xù)一段時(shí)間。
陳國強(qiáng)同時(shí)預(yù)測,明年房地產(chǎn)行業(yè)將會加速整合,行業(yè)“洗牌”速度會加劇。同時(shí),許多房企會調(diào)整其包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的核心經(jīng)營策略。許多企業(yè)會向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,同時(shí),二、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。此外,房企將會調(diào)整自己的管理模式,加強(qiáng)成本控制和信息化管理程度。
王英男:樓市供大于求購房者將更趨理性
記者:往年年底雖是樓市的淡季,但今年則顯得更加冷清,很多樓盤的成交量只是過去的零頭,購房者多在觀望。那么在什么情況下購房者才肯出手呢?
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男:與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比,2008年排長隊(duì)買房,托人找關(guān)系買房的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返了。在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下,購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思地打折、降價(jià)促銷,但是也不能讓購房者心動(dòng)。購房者對樓市的預(yù)期發(fā)生了改變,樓市也從賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場,這種情況下,購房者的購房行為變得越來越理性化了。
王英男預(yù)測說,2009年樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯的變化,交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場規(guī)律來看,在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下,只有價(jià)格降低到接近消費(fèi)者的心理價(jià)位的時(shí)候,樓市的消費(fèi)才會真正地調(diào)動(dòng)起來,而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價(jià)格。然而,2009年入市的項(xiàng)目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項(xiàng)目,如果市場銷量仍未復(fù)蘇,一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂,將可能出現(xiàn)大面積低價(jià)拋售的現(xiàn)象,加重市場悲觀預(yù)期,市場仍會處于相持階段,短期內(nèi)難以迅速回暖。
常淑娟:成交量萎縮三至四成房價(jià)漲幅回落5%左右
記者:受外圍市場疲軟影響,明年國內(nèi)樓市將會呈現(xiàn)何種狀態(tài)?
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟:根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)測,明年全球經(jīng)濟(jì)增長將會下降,并可能會延續(xù)到2010年,世界經(jīng)濟(jì)放緩不可避免影響到我國經(jīng)濟(jì)。外需下滑,內(nèi)需不足,房地產(chǎn)市場疲軟加劇與投資不振的負(fù)面因素相互疊加,使宏觀經(jīng)濟(jì)冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。
常淑娟表示,預(yù)計(jì)2009年房屋成交量同比2008年將出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮三至四成。但由于全國房價(jià)轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價(jià)同比2007年依然呈正增長,不過商品房價(jià)格漲幅將大幅回落,5%左右的可能性較大。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年會出現(xiàn)負(fù)增長。
祁世釗:保障性住房有望放量增長
記者:在剛剛落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,特別強(qiáng)調(diào)明年要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,在多項(xiàng)政策措施的作用下,樓市將會呈現(xiàn)哪些亮點(diǎn)?
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說:響應(yīng)國務(wù)院4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需措施,近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部透露,今后3年,全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造,總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入,平均每年有3000億元。
9000億元是一個(gè)巨大的體量,每年3000億元投入保障房建設(shè),其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%,對于房地產(chǎn)市場而言,可以肯定,隨著保障房的不斷建設(shè)和規(guī)模的不斷增加,保障房在房地產(chǎn)市場所占的份額會逐漸擴(kuò)大,2009年將會放量增長。
祁世釗以北京為例說,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示,北京11月份共成交期房商品住宅12479套,成交面積為119.6萬平方米,其中,經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套,成交面積為57.2萬平方米,分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。
與此同時(shí),還有數(shù)據(jù)顯示,今年1至11月,北京包括保障性住房在內(nèi)的商品住宅整體成交面積僅為968萬平方米,而明年800多萬平方米龐大的保障性住房供應(yīng)必然會給市場帶來極大沖擊,保障性住房市場也有可能成為市場主流之一,商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。對于明年的房地產(chǎn)市場格局來說,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房將會是一個(gè)體系,商品房和限價(jià)房將會是一個(gè)體系,限價(jià)房還有可能會通過商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)化,比如通過一些老盤的二期項(xiàng)目、尾房項(xiàng)目等。
華國強(qiáng):激活改善型住房將是關(guān)鍵
記者:作為政府層面,改善群眾住房條件是擴(kuò)大內(nèi)需的根本所在,具體而言采取哪些措施會更加有效?
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國強(qiáng):明年改善型住房有望被全面激活,因?yàn)槿绻患せ罡纳菩妥》渴袌,其它救市舉措除了能夠緩和房地產(chǎn)市場下滑速度和幅度,使房地產(chǎn)市場不至于崩盤外,對2009年房地產(chǎn)整體局面的扭轉(zhuǎn)作用不大,更不可能承擔(dān)起拉動(dòng)內(nèi)需的引擎。而要想讓房地產(chǎn)活起來,要么讓投資需求活起來,激活改善型住房;要么讓房價(jià)降到老百姓能負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格,但面臨當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)局面,似乎前者更為短、平、快。
華國強(qiáng)解釋說,社會中產(chǎn)階層的改善型住房需求是當(dāng)前住房消費(fèi)的主力,也是保持商品房市場健康、活力的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的下滑會導(dǎo)致居民收入的減少和購買力的削弱,而且買漲不買跌,居民對房價(jià)繼續(xù)下降有較大的心里預(yù)期,因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構(gòu)成市場轉(zhuǎn)變的推力。對于改善性住房的限制應(yīng)適當(dāng)減少,因?yàn)檫@部分需求的購買力明顯比較強(qiáng),然而受到的限制也很多,假如政府能夠適度放松,將有效促進(jìn)市場的成交。
華國強(qiáng)建議,各地政府可以根據(jù)自身財(cái)力情況,對個(gè)人購買首套住房以及購買改善性住房的差價(jià)部分,在一定時(shí)間期限內(nèi)實(shí)行限額抵扣的政策,減免部分稅費(fèi),或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息,從個(gè)人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費(fèi),鼓勵(lì)有能力購房者購置多套房屋后出租,降低空置率并提升社會資源利用效率等。
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